¿Se puede vender la propiedad de una vivienda, pero seguir viviendo en ella? Sí, se puede, a través de la venta de la nuda propiedad. Esta figura jurídica se define como el derecho que tiene una persona sobre un bien, únicamente como propietario.
¿Qué es la nuda propiedad de una vivienda?
Aplicado a una vivienda, la nuda propiedad significa que la persona tiene ese inmueble en propiedad, pero no tiene derecho a su posesión y disfrute, derechos que disfruta un tercero en condición de usufructuario.
De este modo, la propiedad y el uso de una casa se puede “separar en dos”, por lo que se crear dos figuras jurídicas:
- El nudo propietario: es el dueño del inmueble, pero no puede ni disfrutar de ella ni realizar acciones que le otorguen beneficios económicos
- El usufructuario: tiene el derecho al uso y disfrute, por lo que puede vender su derecho, residir o alquilar la vivienda.
Para el comprador, la nuda propiedad sirve como activo líquido: aunque no pueda disfrutar de ella, es el propietario a un precio más asequible que en condiciones normales. Además, recibirá la propiedad “completa” de la casa cuando el usufructo se agote.
Los usufructos se pueden conformar por un número de años, aunque habitualmente suelen durar hasta el fallecimiento del titular del mismo, por lo que el usufructo vitalicio es un derecho que no se puede heredar. En cambio, sí se puede heredar una nuda propiedad, una vivienda que no puedes utilizar.
¿Qué ocurre cuando se vende la nuda propiedad?
Normalmente, cuando se vende la nuda propiedad, el dueño traspasa la propiedad para quedarse como usufructuario. De este modo, se asegura el cobro de una cantidad y a la vez continúa teniendo el derecho a vivir en el hogar, por lo que es una figura habitual en personas de edad avanzada que no tienen herederos.
Venta nuda propiedad: ¿Qué impuestos hay que pagar?
Cuando se vende una nuda propiedad de un inmueble se produce una alteración patrimonial, por lo tanto, fiscalmente está sujeta al Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas.
El IRPF grava los aumentos de patrimonio de las personas, por lo que, al recibir una cantidad de dinero por la venta, habrá que pagar el impuesto correspondiente. En el caso de la venta de la nuda propiedad, el impuesto está sujeto a algunas excepciones en función de la situación personal y la edad del vendedor.
De este modo, si el vendedor de la nuda propiedad es el morador habitual de la vivienda y tiene más de 65 años, tendrá una exención en este impuesto. Esta figura existe para estimular la venta de la nuda propiedad en personas de edad avanzada que no tengan herederos a quienes legar la vivienda, ya que disfrutarán en vida del dinero obtenido sin desprenderse de la vivienda.
¿Qué derechos y deberes tienen el nudo propietario y el usufructuario?
La relación final entre comprador y vendedor estará marcada por los derechos y obligaciones como usufructuario y nudo propietario. Las principales obligaciones del usufructuario serán mantener en correcto estado el inmueble y cuando termine el usufructo, devolverlo en el mismo estado que cuando se adquirió.
Además, deberá pagar los recibos de los suministros y cuotas de comunidad, mientras que el comprador de la nuda propiedad se tendrá que hacer cargo de gastos como el IBI, tasa de basuras o posibles derramas. Los gastos, por lo tanto, serán compartidos entre ambas figuras.
Es importante señalar que, al tener el derecho al uso y disfrute, el usufructuario puede alquilar o residir esta vivienda sin necesidad de la aprobación del nudo propietario, que se limita a poseer la vivienda.
