Vender mi casa para saldar la deuda de la hipoteca

¿Se puede vender una casa hipotecada por el banco? Esta es la primera pregunta que nos planteamos al pensar en vender una casa sujeta a un préstamo hipotecario. Lo cierto es que sí, se puede realizar la venta y, de hecho, se ejecutan este tipo de operaciones prácticamente a diario. Actualmente, es muy habitual que los propietarios se hipotequen a 20, 30 o, incluso, 40 años. Así que resulta lógico pensar que las necesidades o la situación familiar puede cambiar durante estos años, resultando necesario vender la vivienda con una hipoteca en curso.

Vender piso por menos de la hipoteca ¿cuándo tiene sentido?

Aunque en un primer momento puede parecer que vender una vivienda por debajo del precio de la hipoteca no es una gran idea, lo cierto es que hay algunas situaciones en las que puede convertirse en la mejor solución. Principalmente, podemos destacar dos supuestos que pueden empujarnos a tomar esta determinación: el precio de las propiedades ha caído notablemente en los últimos años y las hipotecas se han encarecido.

Por ejemplo, un piso que se compró en 2007 vale hoy menos dinero que en el momento en que se solicitó la hipoteca. Además, durante los años que precedieron a la crisis económica era habitual que se concedieran hipotecas elevadas, incluso a veces por encima del valor de la vivienda. Esta es la razón por la que muchos de estos inmuebles se están vendiendo a un precio inferior al de la hipoteca concedida.

Por otra parte, ante la subida del euríbor y el encarecimiento de las cuotas, algunas familias pueden optar por vender la vivienda ante las dificultades para devolver el dinero al banco. La subida de los tipos de interés en 75 puntos básicos por parte del Banco Central Europeo (BCE), que entró en vigor el pasado 14 de septiembre, es la culpable de esta subida en los recibos mensuales de la hipoteca.

Actualmente, el índice de referencia principal se encuentra en 1,25% y la facilidad de depósito en el 0,75%. El objetivo de esta subida de los tipos es controlar la inflación en Europa en un escenario socioeconómico convulso. Sin embargo, todo apunta a que esta medida no será la única. De hecho, los expertos esperan dos subidas más antes de que acabe el año.

Vender una casa cuando su valor es inferior a lo que costó

Como ya hemos comentado, existe la posibilidad de poner un piso a la venta y descubrir, con horror, que vale menos que en el momento de la compra. En esta situación, tenemos dos alternativas: esperar a que el precio de las viviendas suba de nuevo o vender a un precio inferior ante el temor de que la situación se mantenga en el tiempo o, incluso, empeore.

La bajada de los precios en el mercado inmobiliario ha sido desigual, por eso antes de tomar una decisión es recomendable analizar la situación actual para valorar cuál es la mejor opción en cada momento. En cualquier caso, si estás decidido a vender la vivienda y cancelar la hipoteca, te contamos algunas cuestiones que deberías tener en cuenta, ya que pueden surgir problemas.

En este caso, habrá que destinar todo el dinero de la venta a cancelar la hipoteca. Pero si vendemos por debajo del valor hipotecario, es posible que no llegue para saldar la deuda pendiente con el banco. La única forma de que la entidad financiera autorice la venta es garantizar la cancelación total del préstamo hipotecario, ya que no será posible subrogar al comprador, puesto que la cuantía total supera el valor del piso. Es decir, se cancela la hipoteca, pero se asume una nueva deuda con el banco. Si bien es cierto que esta será menor y podrá saldarse con ahorros o un préstamo personal.

Vender una vivienda cuando surgen problemas para pagar la hipoteca

Otras veces, las circunstancias personales cambian y surgen problemas para hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias. Ante la necesidad real de vender la vivienda hipotecada, la decisión será muy diferente. Ya no se trata de valorar si es un buen momento para vender o de si habrá pérdidas con la operación, estaremos ante la mejor solución para evitar un embargo. Llegados a este punto, tendremos que diferenciar entre dos situaciones:

• La persona hipotecada está al corriente de pagos, aunque la previsión es que no pueda hacer frente a las mensualidades. En este supuesto, lo mejor será vender la vivienda y liquidar la deuda pendiente con el banco para evitar males mayores.
• El propietario no está al corriente de pagos, así que la entidad financiera estará más predispuesta a negociar con el objetivo de solventar este problema lo antes posible. Vender la vivienda, aunque sea con pérdidas, puede evitar contraer una deuda que terminará siendo inasumible.

¿Tengo que pagar impuestos si vendo mi piso por lo que me queda de hipoteca?

Para saber si ha habido pérdida o ganancia con la venta de un inmueble, habrá que calcular la diferencia resultante entre el valor de venta (transmisión) y de compra (adquisición). Aunque, eso sí, se podrá sumar a cada uno de estos valores todos los gastos derivados de la operación. Si tras hacer el cálculo, obtenemos una cifra en negativo habremos tenido una pérdida patrimonial.

La buena noticia es que en este caso no habrá que hacer frente al IRPF por la venta del piso, ya que Hacienda considera que no existe plusvalía alguna sobre la que tributar. Si bien es cierto que, para evitar problemas fiscales en el futuro, es aconsejable reflejar dicha pérdida en la declaración de la renta.

En cualquier caso, sí que habrá que hacer frente al pago de la plusvalía municipal, a pesar de que el año 2017 el Tribunal Constitucional sentenció que las ventas de viviendas con pérdidas no deberían tributar en este concepto. Sin embargo, algunos ayuntamientos siguen girando recibos por este impuesto, en cuyo caso se pueden reclamar previo pago del mismo. Es habitual que estos organismos municipales permitan a los contribuyentes demostrar su pérdida patrimonial y recuperar el importe abonado.

En definitiva, vender una casa por debajo de su precio de compra no parece una gran idea, ya que supone una pérdida patrimonial. Sin embargo, existen situaciones determinadas en las que esta operación es la solución para evitar un endeudamiento mayor.