Uno de los copropietarios se niega a vender su parte de la vivienda, ¿qué podemos hacer?

Es muy común escuchar la historia de un inmueble que siendo de varios copropietarios, normalmente por haberlo heredado, no se vende ni se alquila porque uno o varios de ellos no quieren hacerlo.

También es habitual escuchar que aquel que se niega a vender argumente lo siguiente: “Nadie me puede obligar a vender si no quiero”. Y cuando es sólo uno de los copropietarios el que quiere vender y el resto no, se suele afirmar: “la mayoría manda”.

Pues bien, nada de lo anterior es cierto, no al menos en un bien indivisible como son la mayoría de las viviendas. Te lo contamos en este artículo.

¿Pueden los copropietarios obligar a vender una parte de una vivienda en copropiedad?

Es cierto que nadie nos puede obligar a vender, pero también lo es que cualquier copropietario tiene el derecho a solicitar la partición o división de un bien, siempre que no hay limitaciones en el propio título constitutivo o en las leyes que lo limiten, según recoge el Código Civil.

Cuando un bien es divisible, como por ejemplo un solar, un local comercial con varios accesos a la vía pública, la solución para que un copropietario pueda disfrutar de una cuota es la división material del inmueble y la adjudicación de una parte equivalente en valor.

Pero cuando un bien inmueble es indivisible, aunque sea por limitaciones legales (ejemplo: las parcelas rústicas de determinada superficie) o si de su división material resulte una merma considerable del valor de las porciones resultantes, la única manera de que el copropietario pueda disponer de su propiedad es la venta.

Estas posturas intransigentes, que tienden a impedir a un copropietario disponer de aquello que es suyo, tienen poco recorrido, y se resuelven relativamente rápido de forma judicial.

La solución es plantear al resto de comuneros o copropietarios una demanda de división de cosa en común o extinción de condominio.

En la mayoría de casos de estos conflictos se trata de pisos, apartamentos o de viviendas unifamiliares, y no hay demasiada enjundia jurídica, pues ante la evidencia de la indivisibilidad la única manera de resolver situación es o bien comprarle la cuota a quien quiera vender, o vender la totalidad del inmueble y que cada cual cobre el precio en proporción a su cuota.

En la mayoría de los supuestos sucede que alguno de los copropietarios, normalmente hermanos o familiares que lo heredaron, tiene la pretensión de adquirir al resto su parte, y estima un valor del inmueble que no aceptan.

El que quiere quedarse la propiedad o disfrutar quizás pretenda un bajo precio bien porque no tiene capacidad suficiente para pagar su justo valor, o por puro egoísmo.

Al contrario, también sucede en ocasiones que los que quieren vender piden un precio desproporcionado, en muchas ocasiones por razones emocionales, simplemente porque no desean que el otro lo adquiera. Como es lógico la ley actúa con sentido común: el inmueble deberá ser tasado. 

Desgraciadamente las tasaciones inmobiliarias no son una ciencia exacta y sucede que con demasiada frecuencia se presentan tasaciones por los interesados con un sesgo de valor favorable a sus intereses o intenciones.

En estos casos, cuando hay diversidad de tasaciones el Juez ordena realizar una por un perito judicial y suele ser la que finalmente se aprobará a efectos de su venta.

¿La vivienda acaba siempre en subasta judicial?

En la mayoría de casos la ejecución de la sentencia de división de cosa en común se resuelve mediante una subasta judicial voluntaria. Sin embargo, también cabe la posibilidad de que la subasta sea notarial o incluso que se designe un tercero para que realice la venta, como por ejemplo una agencia inmobiliaria.

Si termina en subasta ¿se malvende la vivienda?

Pues si se hace bien, no. Las subastas judiciales que tienen como origen la división de cosa en común son diferentes a otras subastas judiciales donde pueden aceptarse pujas muy bajas.

En este tipo de procedimiento debe presentarse ante el juez/letrado de la administración de Justicia, un pliego de condiciones o instrucciones de cómo queremos que sea la subasta.

En este pliego de condiciones se fijará:

• El avalúo (valor real del bien a subastar)
• La puja mínima de subasta o precio de salida
• Los tramos mínimos de cada puja
• Si la subasta es abierta a terceros o no
• Los porcentajes mínimos de adjudicación

Con esto se pretende que no se malvenda la vivienda, y también que algunos de los copropietarios que tengan más capacidad económica para pujar, se aprovechen de la subasta. En contrapartida, esta situación a veces produce que la subasta quede desierta porque nadie puje.

Los asuntos judiciales son caros y largos, y las subastas inciertas… ¿hay otra alternativa para la vivienda?

Sí, la hay, y es: la venta a terceros de la cuota de inmueble. Ahora bien el resto de copropietarios pueden retractar la venta en el caso de que no se les haya ofrecido la posibilidad de comprarla.

Sucede algo similar al derecho de adquisición preferente en los arrendamientos urbanos de vivienda habitual, conocido como derecho de tanteo y retracto.

Aquí se produce una paradoja: a ningún tercero le interesa comprar a valor de mercado, por ello se deberá ofrecer con un importante descuento. Y en consecuencia, el que se niega a vender porque quiere hacerse con la propiedad a precio inferior consigue su propósito.

En estos casos, se suele correr el riesgo de vender sin comunicarlo al resto de copropietarios pues éstos sólo cuentan con un breve plazo para retractar la compraventa: 9 días desde la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Para tranquilidad de todos, les diré que la mayoría de personas no hacen caso hasta que reciben la demanda judicial, pero que también la mayoría de casos no llegan a subasta pues tras la demanda se llegan a acuerdos razonables.