¿Tendremos una burbuja inmobiliaria en 2022?

En los últimos meses, la idea de que España está próxima a una nueva burbuja inmobiliaria ha ido incrementando. Y es que muchos ciudadanos de nuestro país pensaban que a raíz de la pandemia los precios de las viviendas en venta bajarían drásticamente. 

Sin embargo, no solo no ha descendido, sino que el precio medio de la vivienda de segunda mano en España ha subido; concretamente en octubre registró un incremento interanual del 1,8%, lo que significa que el metro cuadrado se paga a 1.893 €/m2, según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa. 

Pero, ¿qué relación hay entre este incremento y la proximidad a una burbuja inmobiliaria? ¿Por qué el precio de la vivienda en venta sigue subiendo, contra todo pronóstico? ¿Cómo será el mercado de la vivienda en 2022? Y finalmente, ¿qué opinan los expertos acerca de si estamos o no cerca de una nueva burbuja inmobiliaria? A continuación analizamos todas estas cuestiones.

¿Qué es exactamente una burbuja inmobiliaria?

Antes de analizar cómo se espera que actúe el mercado inmobiliario en los próximos meses, es importante saber qué es exactamente una burbuja inmobiliaria. Se conoce como burbuja inmobiliaria la situación en la cual los precios de los bienes inmuebles o bienes raíces de un país crecen de forma desmesurada, sin un motivo lógico aparente, y generalmente por culpa de la especulación.

En una burbuja inmobiliaria la oferta de bienes inmuebles no incrementa en función de las necesidades reales de la sociedad sino para satisfacer las expectativas de los inversionistas. Es decir, se construyen más viviendas de las que los ciudadanos pueden adquirir, dado que estos precios suben muy por encima de los salarios de los habitantes del país y del resto de bienes y servicios. En definitiva, se construyen viviendas para comprar como inversión.

A modo de ejemplo:

Una ciudad necesita la construcción de 500 viviendas y se construyen 1.000 para que sean adquiridas por inversores especulativos. Al principio los precios subirán por el exceso de demanda, ya que los inversores adquirirán los inmuebles con la idea de venderlos, posteriormente, a un precio más alto y ganar dinero con ello. Sin embargo, el exceso de oferta, ya que se han construido más inmuebles de los necesarios, hará que bajen drásticamente los precios. 

¿Por qué el precio de la vivienda sigue subiendo en España?

El por qué de esta tendencia se explica en varios informes realizados por Fotocasa para conocer el impacto de la pandemia en el sector inmobiliario. Y es que ha sido, precisamente, la pandemia la que ha cambiado el paradigma, en el mercado de compra, así como las nuevas formas de vender en el mundo inmobiliario. 

A nivel de compra, el hecho de estar confinados, ha ocasionado que demos prioridad a la vivienda por encima de otros bienes que, por lo tanto, invirtamos más en ella. Dicho de otra manera, las necesidades y preferencias habitacionales han cambiado y, con ellas, el tipo de vivienda en el que queremos vivir, lo que ha hecho que muchos inmuebles (los que disponen de lo que ahora se busca más, como luz natural, espacios exteriores, zonas de comunitarias y estancias en las que poder teletrabajar) hayan cotizado al alza.

Sin embargo, no solo en España han incrementado los precios de las viviendas en venta. En el conjunto de la Unión Europea, durante el primer trimestre de este año, se registró una subida interanual del 6,1%, el mayor incremento desde 2007, que es cuando estalló la gran burbuja inmobiliaria que afectó a varios países, entre ellos, España.

¿Por qué los españoles creen que estamos ante una posible burbuja inmobiliaria?

Según el informe elaborado por Fotocasa Research “Radiografía del mercado de la vivienda en el segundo semestre de 2021”, elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa, la percepción de que estamos ante una posible burbuja inmobiliaria ha incrementado notablemente entre los españoles, en los últimos meses.

Según estos, el hecho de que el precio de la vivienda en venta no se haya desplomado ante la crisis sanitaria, sino todo lo contrario, y la paralización de la actividad inmobiliaria, también generada por la pandemia, es un claro signo de que el mercado inmobiliario volverá a la misma situación que vivimos en 2007/2008 en la zona euro. 

¿Qué opinan los expertos acerca de si estamos o no cerca de una nueva burbuja inmobiliaria?

En su informe de estabilidad financiera, el Banco Central Europeo (BCE) alertó que observaba ciertas señales parecidas a las que vivió la zona euro en 2007, que podrían llevar a los países pertenecientes de la Unión Europea a vivir, de nuevo, una burbuja inmobiliaria a medio plazo.

Sin embargo, varios expertos del sector inmobiliario descartan por completo este posible paradigma. Y es que si bien es cierto que los precios han subido (comprar una vivienda de segunda mano de 80 m2 en España cuesta, de media, 2.720 € más que hace un año), no lo han hecho de forma desorbitada.

De hecho, la vivienda en venta presenta un panorama de precios adecuado dentro de los parámetros de la normalidad y un valor cercano al equilibrio. Así, según los expertos de Fotocasa, el precio medio de la vivienda de segunda mano está casi un -40% por debajo de los años del boom inmobiliario.

Asimismo, aunque los bancos están concediendo hipotecas y mantienen el grifo del crédito abierto, están tomando menos riesgos para evitar, precisamente, que ocurra lo mismo que en la crisis anterior; es decir, están buscando perfiles más solventes y están concediendo, como máximo, un 90% del importe de la tasación de los inmuebles.  

Por lo tanto, las condiciones hipotecarias y del mercado en la actualidad son muy diferentes a las que tenía cuando se gestó la burbuja inmobiliaria. Hoy, el precio de la vivienda es aproximadamente un 20% inferior a los precios de entonces y la inversión y especulación inmobiliaria está también muy por debajo.

Por todo ello, según los expertos de Fotocasa, la idea de que estamos cercanos a una burbuja inmobiliaria se desvanece. 

Como hemos visto, son muchas las diferencias entre el mercado inmobiliario actual y el de la burbuja inmobiliaria que desencadenó la recesión de la economía española. Sin embargo, es importante prestar atención a cómo va evolucionando el sector en los próximos meses.