¿Puedo vender mi casa sin haber terminado de pagarla?

Hay varias cuestiones que debemos plantearnos a la hora de vender una vivienda, como a cuánto ascienden los gastos de la compraventa o si podemos hacerlo sin haber terminado de pagarla, es decir, estando hipotecada.

Además, también debemos tener en cuenta que en España se tarda, de media, unos nueve meses en vender un inmueble, a pesar de que el interés por comprar vivienda se sitúa en máximos históricos, por lo que no se trata de un trámite tan sencillo como podríamos pensar.

A continuación analizamos si podemos vender una casa sin haber terminado de pagarla y cómo debemos proceder para evitar problemas.

¿Puedo vender mi casa con hipoteca?

Según el estudio “Perfil del hipotecado español en 2021”, llevado a cabo por Fotocasa, durante el año pasado el 74% de los compradores necesitó contratar una hipoteca para comprar una casa. Por lo tanto, hipotecarse está a la orden del día y vender una vivienda sin haber terminado de pagarla también; de hecho, se trata de un proceso casi idéntico al que se llevaría a cabo si la casa estuviera libre de cargas.

Además, para muchos compradores, el hecho de que la vivienda esté hipotecada es una buena oportunidad, ya que el precio de venta suele ser inferior al de los inmuebles de obra nueva o libres de cargas.

¿Cómo podemos vender una casa con hipoteca?

Existen varias formas de proceder a la hora de vender una casa con hipoteca y, como apuntábamos, se trata de un proceso bastante común. Para hacerlo es importante analizar varias cuestiones, como cuánto nos costó cuando la adquirimos, cuánto dinero nos queda por pagar y a qué precio podemos venderla, para elegir la opción que más nos convenga.

Cancelar la hipoteca de la casa con el dinero de la venta

Se trata de la opción más común. Para poder hacerlo debemos pedir a la entidad bancaria con la que tenemos el préstamo hipotecario contratado que expida un certificado de deuda pendiente, en el que aparece lo que hemos abonado, lo que nos queda por pagar y a cuánto ascienden los gastos de cancelación de la hipoteca. También deberemos rellenar el formulario del Impuesto Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

En el supuesto de que vendamos la casa por un precio superior a la deuda que tenemos con el banco, deberemos cancelar la hipoteca ante notario, en el mismo momento en el que se firme la compraventa, para que el nuevo propietario adquiera la vivienda libre de cargas.

En este caso, el comprador deberá emitir dos cheques, uno para saldar la deuda pendiente del préstamo hipotecario y la comisión por cancelación, y el otro con el resto del dinero de la compraventa. Éste, sin embargo, estará sujeto a los impuestos derivados de la venta de la vivienda, dado que se trata de una ganancia patrimonial.

Es importante mencionar que también deberemos cancelar la hipoteca en el Registro, aunque de ello puede encargarse la entidad bancaria del comprador.

En el supuesto de que vendamos la casa por un precio inferior a la deuda que tenemos con el banco deberemos llevar a cabo los mismos trámites, pero el importe del cheque del comprador irá destinado íntegramente a pagar la hipoteca. Como no estará totalmente cancelada, tendremos una nueva deuda con el banco, que puede concedernos otra hipoteca o un préstamo personal.

Hacer una subrogación hipotecaria al vender la casa 

Otra de las opciones que tenemos es hacer una subrogación hipotecaria, es decir, transmitir nuestra hipoteca al nuevo propietario de la vivienda. Sin embargo, la operación deberá contar con el consentimiento de la entidad bancaria, que estudiará a fondo la capacidad de endeudamiento del comprador.

Se trata de una buena opción, dado que nosotros nos ahorramos los gastos de cancelación de la hipoteca y el nuevo propietario la comisión de apertura; sin embargo, éste deberá asumir las condiciones ya existentes de la hipoteca y, además, pagar posibles comisiones de subrogación.

Solicitar una hipoteca puente

Finalmente, y sólo en el caso de querer comprar una nueva vivienda antes de haber vendido la actual, podremos solicitar una hipoteca puente. Este tipo de préstamos, también conocidos como hipoteca cambio de casa, permiten financiar la compra de un inmueble hasta que se venda el actual. Puede hacerse mediante un único préstamo, es decir, hipotecando ambas viviendas o dos, hipotecando una vivienda en cada préstamo.

Como hemos podido comprobar, vender una casa hipotecada es muy común y se trata de un proceso casi idéntico al que se llevaría a cabo si el inmueble estuviera libre de cargas.