¿Cómo vender un piso con inquilinos de renta antigua?

¿Eres el propietario de una vivienda con inquilinos de renta antigua y te preguntas si existe la posibilidad de vender tu vivienda y, en caso afirmativo, bajo qué condiciones?

Desde Fotocasa aclaramos, a continuación, en qué consiste un contrato de alquiler de renta antigua, qué derechos tienen los inquilinos que firmaron este contrato, si es posible vender y cuáles serían las condiciones: plazos o precio de la vivienda.

¿Es posible hacer visitas para vender un piso alquilado?

¿Qué es un contrato de renta antigua y cómo afecta a la venta?

Los contratos de renta antigua son todos aquellos contratos de alquiler de vivienda firmados entre los años 1950 y 1985. Se trata de contratos que favorecían el acceso a una vivienda de alquiler de por vida para el inquilino. Hasta su muerte, el titular podía beneficiarse del derecho de uso de la vivienda, pero no solo el titular del contrato, esta ventaja también se extendía a su cónyuge e hijos.

La medida, regulada por el Real Decreto 4101/1964 del 14 de diciembre, se creó como herramienta para favorecer el acceso a una vivienda en un contexto de crisis social y política. No obstante, se trata de un tipo de contrato que deja fuera de juego al propietario de la vivienda. En 1994, se derogó la normativa con el Decreto Boyer, aunque hoy en día todavía existen inquilinos que se siguen beneficiando de este tipo de contratos.

Eso sí, existe un motivo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 para rescindir la prórroga forzosa de un contrato de alquiler de renta antigua, y es cuando el casero, sus ascendientes o descendientes necesitan ocupar la casa alquilada. Por otro lado, también se puede recuperar una vivienda con renta antigua cuando el inquilino no reside en la vivienda durante, al menos 6 meses al año, cuando el inquilino tenga una vivienda en propiedad en la misma localidad o tenga dos viviendas alquiladas y solo necesite una.

Venden el piso donde estoy de alquiler: ¿qué pasa con el contrato?

¿Qué derechos tienen sobre la vivienda los inquilinos de renta antigua?

Los inquilinos de renta antigua tienen derecho de adquisición preferente sobre la vivienda sobre la que recae el contrato de renta antigua. Este derecho de adquisición consta de dos fases (tanteo y retracto):

• El derecho de tanteo. El casero del inmueble en alquiler con contrato de renta antigua debe comunicar al inquilino el precio y las condiciones de la venta, así como el nombre y las circunstancias personales del futuro comprador de la vivienda. El inquilino, en conocimiento de esta información, tiene un plazo de 60 días para decidir si quiere comprar la vivienda según estas condiciones, ejerciendo su derecho de tanteo.
• El derecho de retracto. Si el inquilino conocía las condiciones de la venta, no es necesario que el comprador notifique las condiciones de la compraventa, proporcionándole una copia de la escritura pública de compraventa. No obstante, si se da este escenario, el inquilino tiene un plazo de 30 días naturales para tomar una decisión y ejercer su derecho de retracto desde la notificación de la venta.

Si no se informa de la venta del inmueble y el inquilino lo descubre por otras vías, como por ejemplo, por una revisión de la nota simple de la vivienda, los 30 días naturales empiezan desde que conoce la inscripción registral.

¿Se puede vender un piso con inquilinos de renta antigua?

Sí, se puede vender un piso con inquilinos de renta antigua, pero estos podrán ejercer su derecho de tanteo y retracto. Por lo tanto, es posible venderle la vivienda directamente al inquilino o a un tercero, pero hay que tener en cuenta ciertas condiciones:

• Vender la vivienda al inquilino. El precio es libremente pactado entre las partes, ya que la ley no establece un límite obligatorio.
• Vender la vivienda a un tercero. El inquilino tendrá derecho de tanteo y retracto, pero si el tercero compra la vivienda a precio de mercado, el inquilino puede impugnar la compraventa si se incumplen las condiciones del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Esta establece los tipos de capitalización, un cálculo que nos dice aproximadamente cuánto vale la vivienda en función de la renta que paga el inquilino:
  • 3% si la vivienda fue ocupada por primera vez antes del 1 de enero de 1942.
  • 4,6% si la ocupación fue posterior a esa fecha.

Ejemplo: si el inquilino paga 500 euros al mes en el contrato de renta antigua (6.000 euros al año) y la vivienda se alquiló después del 1942, se usa el tipo 4,6%, por lo que la venta podría ser impugnada si el precio supera los 130.343 euros. No es que la vivienda se tenga que vender a ese precio, sino que se trata de una referencia legal: si se vende por mucho más, el inquilino puede impugnar la venta.

¿Cuándo informar a los inquilinos de la venta del piso de alquiler?