Cómo tributa la venta de un inmueble de una sociedad: impuestos a pagar por una casa de una empresa

Cuando una empresa vende un inmueble, la tributación es diferente a la de un particular. Saber cómo se tributa la venta de un inmueble de una sociedad es importante para calcular de la forma correcta los impuestos y gastos que se aplican.

 A diferencia de los particulares, las empresas no tributan por IRPF, sino que lo hacen por el Impuesto sobre Sociedades, lo que implica un tratamiento fiscal distinto. Además, hay otros gastos e impuestos asociados a la venta de la vivienda que debemos considerar para calcular el impacto real de la venta.

Desde Fotocasa, veremos cómo afecta la venta cuando se trata de una vivienda a nombre de una sociedad y qué factores pueden influir en la carga fiscal total.

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Diferencias fiscales clave entre la venta por particulares y empresas

Para saber cómo tributa la venta de un inmueble de una sociedad, debemos ser conscientes de la naturaleza de esta venta.

Si la venta de una vivienda la realiza una persona física, se tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la ganancia patrimonial obtenida. Sin embargo, cuando la venta la realiza una sociedad, esta ganancia se integra en su base imponible y tributa en el Impuesto sobre Sociedades.

Esto significa que:

• El tipo impositivo es fijo (generalmente el 25% acorde al Artículo 29 de la Ley del Impuesto de Sociedades), sin importar la cuantía de la ganancia. Esto significa que no hay tramos progresivos como en el IRPF, donde el porcentaje varía según los ingresos.
• No existen exenciones como las que aplican a la vivienda habitual en personas físicas.
• Se pueden compensar pérdidas de ejercicios anteriores (compensar bases imponibles negativas) para reducir la base imponible. Si en años anteriores la empresa tuvo pérdidas, estas pueden compensarse con las ganancias actuales antes de calcular el impuesto, lo que permite reducir la base imponible sobre la que se aplica el 25%.
• El valor con el que se registra un inmueble en la contabilidad de la empresa influye directamente en la tributación. Por ejemplo, si el valor contable es alto y se vende a un precio superior, la diferencia será la ganancia sujeta a impuestos. Por eso, es fundamental llevar una contabilidad precisa y detallada.

Gastos asociados a la venta de un inmueble

Al vender un inmueble, ya sea por parte de una empresa o un particular, se deben considerar una serie de gastos. Estos gastos son los mismos en ambos casos, aunque pueden variar dependiendo de la ubicación y el tipo de inmueble. Los principales son:

Nota simple

La nota simple es un documento expedido por el Registro de la Propiedad que acredita quién es el propietario del inmueble y si tiene cargas asociadas. Se puede solicitar de forma online por un coste oficial de 9,02 € más IVA y, en la mayoría de los casos, se recibe en menos de dos horas.

Certificado energético

Es obligatorio presentar el certificado de eficiencia energética antes de formalizar la venta independientemente de si el propietario es una empresa o un particular. Este documento evalúa el consumo energético del inmueble. Para obtenerlo, se debe contratar a un técnico cualificado para realizar la evaluación energética y su precio suele oscilar entre los 60 y 150 euros, dependiendo del profesional y la ubicación.

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Cédula de habitabilidad

En algunas comunidades autónomas, cuando el propietario es una empresa, sigue siendo necesario disponer de la cédula de habitabilidad para vender la vivienda. Este documento certifica que la propiedad cumple con los requisitos mínimos para ser habitada. El procedimiento para obtenerla es similar al de los particulares: la empresa debe solicitarla en la Oficina de Vivienda de la comunidad autónoma o ayuntamiento correspondiente y su coste puede rondar entre 70 y 150 euros.

Gastos de notaría

Según el artículo 1455 del Código Civil, el vendedor debe asumir los gastos de notaría correspondientes a la redacción y firma de la escritura de la propiedad, que acredita la transmisión del inmueble. Las tarifas notariales están reguladas y varían en función del precio del inmueble, pero en general, pueden oscilar entre 600 y 1.200 euros.

Honorarios de la inmobiliaria

Los honorarios de la inmobiliaria para vender una casa, si se trata de una sociedad, suelen ser un porcentaje del precio de venta del inmueble, que generalmente varía entre el 3% y el 5%.

¿Cómo tributa la venta de un inmueble de una sociedad? Impuestos a pagar

A la hora de vender una vivienda habitual a nombre de una sociedad, los impuestos que debemos considerar son los siguientes:

Impuesto sobre Sociedades

Cuando una sociedad vende un inmueble, la ganancia obtenida se considera un ingreso que forma parte de sus beneficios fiscales. La diferencia entre el precio de venta y el valor contable del inmueble (lo que la empresa había registrado en su contabilidad) constituye la ganancia o pérdida de la operación.

La ganancia de la venta se suma a los ingresos de la empresa, y sobre ese total se calcula el impuesto a pagar. El tipo impositivo del Impuesto sobre Sociedades suele ser del 25%, aunque puede variar en algunos casos. Esto significa que la empresa debe pagar impuestos por la ganancia de la venta, igual que lo haría por cualquier otro beneficio que haya obtenido durante el año.

Veamos un ejemplo práctico

Si una empresa compra un inmueble por 100.000 euros y lo vende por 150.000 euros, la ganancia obtenida sería de 50.000 euros. 

Esta ganancia se suma a los ingresos de la empresa y se considera parte de su base imponible, lo que determina cómo tributa la venta del inmueble si lo realiza una empresa.

Supongamos que la empresa tiene gastos e impuestos asociados de 2.000 euros (certificados, gastos notariales, honorarios de la inmobiliaria, plusvalía, etc.). Estos gastos se restan de la ganancia obtenida, por lo que la base imponible final será de 48.000 euros.

Si el tipo impositivo del Impuesto sobre Sociedades es del 25%, la empresa deberá pagar un 25% de esos 48.000 euros, lo que resulta en 12.000 euros de impuestos.

Plusvalía Municipal (IIVTNU)

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, es un impuesto que debe pagar el vendedor al momento de vender un inmueble. Se paga al ayuntamiento y depende del incremento del valor del suelo desde la última transmisión.

Calculadora de plusvalía municipal [2026]

Cuando vendemos un inmueble a nombre de una sociedad, los impuestos y obligaciones son diferentes a los de una venta particular, ya que tributamos en el Impuesto sobre Sociedades. Además, como en todas las compraventas, debemos pagar la plusvalía municipal.

Por otro lado, si la vivienda ha estado afectada por la actividad de la empresa, es posible que haya otros factores fiscales a considerar.

Para reducir el impacto fiscal, es fundamental analizar todas las opciones disponibles, como la compensación de bases imponibles negativas, la reinversión en otros activos o la correcta valoración del inmueble. 

Para saber cómo tributa la venta de un inmueble de una sociedad, el mejor consejo es siempre disponer de un buen asesoramiento. Esto marcará la diferencia entre pagar más impuestos de los necesarios o beneficiarnos de las ventajas fiscales disponibles.