¿Cómo afecta el valor de referencia al vendedor?

Tras la aprobación de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, puesta en marcha el 1 de enero de 2022, el nuevo sistema de valoración de inmuebles, conocido como el valor de referencia, ha modificado la forma en la que calculamos los impuestos en una compraventa: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) o la Plusvalía Municipal (IIVTNU).

Desde Fotocasa, ya aclaramos cómo impacta el valor de referencia al comprar, heredar o donar vivienda. Pero ¿cómo afecta el valor de referencia al vendedor? A continuación, definimos qué es y para qué sirve el valor de referencia y en qué casos se tiene que tener en cuenta al vender un piso.

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¿Qué es el valor de referencia y cómo le afecta al vendedor?

Según la disposición final tercera de la Ley 11/2021, «La Dirección General del Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas».

Por lo tanto, para crear un valor de referencia justo, la administración tributaria utiliza como base los datos del catastro y los datos de precios de compraventas ya realizadas. Además, se aplica un «factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase»,

Diferencias entre el valor catastral y el valor de referencia de una vivienda

Así, este nuevo sistema permite calcular, con una base más «real» los impuestos relacionados con una compraventa, tanto los que debe abonar el comprador como los que paga el vendedor. Este dato de la vivienda, que se actualiza con periodicidad anual, es público, ya que se encuentra publicado en la Sede Electrónica del Catastro.

¿Cómo impacta el valor de referencia en la fiscalidad de la venta de un inmueble?

Ahora bien, ¿cómo le afecta el valor de referencia a la parte vendedora de la vivienda? En relación a los impuestos, por ejemplo, en el IRPF, el nuevo valor de referencia solo se utiliza cuando la transmisión ha sido a través de una donación de vivienda, es decir, cuando no ha habido contraprestación económica.

En una venta de vivienda, en la que el comprador paga un precio al vendedor (transmisión onerosa), no se emplea el valor de referencia para calcular la ganancia o pérdida patrimonial, ya que se usa el importe real de la transmisión.

La plusvalía municipal, una tasa municipal que solo debe abonarse cuando exista un incremento de valor del terreno, también puede verse afectada por el valor de referencia, y es que la normativa permite tener en cuenta tanto el incremento del valor realmente obtenido como el incremento del valor en base al valor de referencia del Catastro.

¿Qué ocurre al vender un piso por debajo de su valor de referencia catastral?

La venta de una vivienda por debajo del valor de referencia podrá tener consecuencias a nivel fiscal para ambas partes. Por un lado, muchos notarios ya aplican el valor de referencia como base impone para el cálculo del ITP si el precio e compraventa del inmueble es inferior a este valor.

¿Qué significa? Por ejemplo, si el precio de venta es de 200.000 euros y el valor de referencia es de 220.000 euros, este último valor será el que se utilice para calcular el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ya que es el más alto de ambos valores, algo que debe conocer el comprador para calcular los impuestos a abonar por dicha compraventa.

Cómo calcular el valor de una vivienda en venta

Por otro lado, hay que tener en cuenta que para vender una vivienda por debajo de su valor de referencia debe haber una razón válida. El vendedor debe estar preparado para justificar los motivos por los que ha decidido vender por debajo de este valor, por ejemplo, presentando una valoración de un tasador oficial ante las posibles reclamaciones de la Agencia Tributaria.

De lo contrario, Hacienda podría sancionar al vendedor si detecta que una propiedad se ha vendido por debajo del valor de referencia, ya que podría considerarse que el vendedor está tratando de reducir la base imponible sobre la que realizar el cálculo de los impuestos.

¿Cómo consultar el valor de referencia antes de vender piso?

Por esta razón, antes de fijar un precio de venta, siempre es recomendable consultar el valor de referencia de la propiedad, que puede revisarse gratuitamente en la página web de Catastro.

• Entra en la Sede Electrónica del Catastro.
• En el inicio, pulsa sobre «Valor de referencia».
• Selecciona el año sobre el que quieres consultar el valor y pulsa sobre «Consultar valor de referencia».
• Introduce la referencia catastral de la vivienda.

Cómo bajar el valor catastral de un inmueble