Se acerca el verano, durante el cual solemos tener más tiempo de ocio. En estos días podemos aprovechar más las zonas comunes que hay en nuestra comunidad de propietarios, fundamentalmente aquellas que se encuentran en el exterior, como jardines, zonas de parque infantil, piscinas… o aquellas para uso deportivo o recreativo, como pistas de pádel o gimnasio.
¿Quieres saber todo sobre las zonas comunes de tu comunidad de propietarios y cómo hacer un uso compartido sin tener conflictos? A continuación, te lo contamos.
¿Cuáles son las zonas comunes en una Comunidad de propietarios?
Las zonas comunes en las Comunidades de Propietarios son definidas en el artículo 396 del código civil como las necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, tales como:
- suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;
- elementos estructurales;
- fachadas, terrazas, balcones y ventanas;
- el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, aunque ellos fueren de uso privativo.
Entre estas zonas comunes podemos diferenciar:
Elementos estructurales del edificio
La estructura del edificio está formada por el forjado, los pilares, los muros, las vigas, el suelo y los cimientos. Estos elementos son los que mantienen el edificio en pie.
También hay otros elementos del edificio como fachadas, terrazas… o algunas instalaciones como las bajantes o la salida de humos de las campanas extractoras.
Todos estos son elementos comunes de la Comunidad de Propietarios, y por tanto será esta la que se haga cargo de su mantenimiento o reparaciones.
Aunque alguno de estos elementos se encuentre dentro de la vivienda, si al reformar nuestra casa vamos a alterarlos, además de la licencia de obras correspondiente, necesitaremos obtener el consentimiento de la Comunidad de Propietarios, al tratarse de elementos comunes.
Zonas comunes de uso privativo
Son todos aquellos cuya propiedad corresponde a la Comunidad de Propietarios, pero cuyo uso corresponde solo a uno o varios propietarios de pisos o locales. Algunos ejemplos de elementos comunes de uso privativo son las terrazas de las viviendas o áticos, o los patios interiores a los que solo se puede acceder a través de una de las viviendas, o los tendederos que se suelen colocar en las ventanas que dan al patio.
Para que se reconozca el uso privativo de un elemento común, este deberá figurar en el titulo constitutivo de Propiedad Horizontal o haber sido autorizado de forma unánime por la Junta de Propietarios.
El uso de ese elemento común por parte del propietario deberá ser adecuado a la funcionalidad de este y en ningún caso podrá perjudicar al resto de la Comunidad. Tampoco podrá modificar su configuración añadiendo elementos fijos anclados a la pared o el suelo, o realizando cerramientos o techados, sin contar con el consentimiento por parte de la Comunidad.
Zonas de paso
Son aquellas zonas que los vecinos deberán transitar para llegar a su vivienda o plaza de garaje, entre ellas están el portal, las escaleras, los rellanos o los ascensores.
Una de las cosas más relevantes que debemos tener en cuenta en las zonas de paso es la accesibilidad, de manera que una persona con discapacidad, movilidad reducida o avanzada edad pueda acceder sin problemas desde la puerta de entrada hasta su vivienda.
Aunque ni nosotros ni nuestros vecinos solamos estar mucho tiempo en las zonas de paso, su limpieza o deterioro puede provocar discusiones entre los vecinos.
Algunas acciones como fumar en el ascensor o utilizarlo para realizar mudanzas o reformas sin seguir las indicaciones o tomar las medidas necesarias para evitar su deterioro o la suciedad que puedan generar los animales domésticos pueden generar fuertes conflictos.
Zonas verdes
Muchas comunidades de propietarios cuentan con amplias zonas verdes o ajardinadas, que pueden ser comunes de uso privativo o comunes para uso compartido.
Los jardines privativos son aquellos de los que solo pueden hacer uso los propietarios de una vivienda, como los que pertenecen a los bajos, mientras que los jardines de uso comunitario están en zonas comunes y cualquier vecino tiene acceso a ellos.
Para poder disfrutar un bonito jardín de uso comunitario en nuestra comunidad de propietarios será necesario un mantenimiento llevado a cabo mediante labores de jardinería y control de plagas. Estos servicios serán contratados por el presidente o administrador y sufragado de forma conjunta.
En caso de los jardines de uso privativo el mantenimiento corresponderá a el o los propietarios que tengan derecho al uso del jardín, podrán hacerlo ellos mismos o encargárselo a profesionales.
Zonas deportivas y recreativas
La zona recreativa más habitual en las Comunidades de propietarios, y la preferida por todos los vecinos durante el verano, es la piscina. En Madrid hay 12.000 piscinas para el uso recreativo en Comunidades de Propietarios y Urbanizaciones.
Sin embargo, no es la única zona para el uso recreativo que puede haber en la Comunidad de propietarios: las pistas de pádel, los gimnasios, los parques infantiles y las salas para reuniones y celebraciones son otras zonas deportivas o recreativas que podemos encontrar en las comunidades de propietarios, especialmente en edificios o urbanizaciones de nueva construcción, y en los bloques de viviendas de las zonas periféricas de las ciudades.
Estas zonas recreativas pueden hacer tu estancia en la comunidad más agradable y amena, pero es necesario hacer un uso respetuoso, para no generar conflictos con los vecinos.
Otras zonas comunes en comunidades de propietarios
En las Comunidades de propietarios suelen existir otras zonas comunes como cuarto de contadores, cuarto para los contenedores de basura, vivienda del portero, antenas colectivas para telecomunicaciones, azotea… El mantenimiento y reparación de estas zonas o elementos comunes deberá realizarlo la Comunidad de Propietarios.
Si queremos añadir mejoras o colocar nuevas instalaciones en nuestra comunidad de propietarios, como por ejemplo un aparcamiento para bicicletas o un tendedero fijo en la azotea, estas deberán ser aprobadas por las tres quintas partes de los propietarios que a su vez posean las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Los propietarios que hayan votado en contra de la mejora no tendrán que hacer frente a los gastos, pero en ese caso tampoco podrán hacer uso de la misma.
Soluciones para un uso adecuado y seguro de las zonas comunes en Comunidades de Propietarios
Las Comunidades de Propietarios suelen ser cada vez más grandes, con un mayor número de viviendas, además, cada vez se potencian más las zonas de uso común frente a aquellas de uso individual, así que muchas urbanizaciones y Comunidades de Propietarios de nueva construcción cuentan con un gran número de zonas para el uso común como gimnasios, piscinas, parques infantiles, salas para fiestas o reuniones, lavandería…
Compartir el uso de las zonas comunes entre todos los vecinos puede generar conflictos y, aunque tratemos de evitarlos haciendo uso del sentido común y tratando de ser respetuosos con los demás usuarios y siendo cuidadosos con los elementos de uso compartido, a veces, el sentido común no es para todos igual.
Por eso es conveniente establecer unas normas para el uso de las zonas comunes, que deberán aprobarse por parte de la Junta de Propietarios e incluirse en el Reglamento de Régimen Interno, además, para garantizar el adecuado cumplimiento de las normas podemos implementar algunas medidas:
Soluciones de Acceso Seguro
Las soluciones de acceso seguro sirven para identificar a cada usuario en los distintos accesos a la Comunidad de Propietarios, permitiendo la entrada solo de aquellas personas autorizadas e impidiendo acceder a intrusos.
Es habitual que los ladrones u okupas accedan a zonas privadas como viviendas o trasteros a través de zonas comunes, como portales o puertas de acceso para vehículos.
Además, si el sistema para el Acceso Seguro funciona mediante el uso de dispositivos personalizados, se podrán gestionar los permisos de manera individualizada, pudiendo otorgar permisos a cada usuario a distintas zonas o en determinadas franjas horarias.
Así se podrá limitar el acceso a algunas instalaciones, como el cuarto de contadores, a aquellas personas autorizadas, o permitiendo el acceso a la piscina solo durante el horario del socorrista.
Cámaras de Videovigilancia
Algunos de los principales problemas en las zonas comunes como pequeños actos de vandalismo, mal uso de las zonas comunes, accediendo a ellas fuera del horario de apertura o realizando actos irresponsables que provoquen daños o destrozos de elementos comunes, o hurtos de correspondencia en los buzones o ropa en los tendederos no son perpetradas por intrusos, sino por nuestros propios vecinos.
Esto se podrá evitar instalando cámaras de videovigilancia, una solución con alto poder disuasorio, porque nadie que comete un delito o acto ilícito quiere ser grabado y descubierto por sus vecinos.
Reserva de turno en zonas deportivas o recreativas
La existencia de zonas comunes para uso deportivo o recreativo en las comunidades de propietarios puede ayudar a compartir aficiones y crear vínculos entre los vecinos de la comunidad, pero también pueden ser una fuente de discusiones.
Una forma de garantizar un uso equitativo de las zonas de uso recreativo como pistas de pádel, salas de fiestas, etc. entre los habitantes de las diferentes viviendas de las Comunidades de Propietarios es mediante la reserva de turno, que se puede realizar de forma analógica o mediante una APP.
Una ventaja de realizar la reserva utilizando una APP es que los propietarios podrán ver en tiempo real los días y las franjas horarias en los que la zona que desean utilizar está libre, y reservar ese día y horas para disfrutar de su uso.
Control de aforo en piscinas de Comunidades de Propietarios
Las piscinas son la zona común para uso recreativo preferidas por los vecinos el verano, sin embargo, los dos últimos años, con la llegada de la pandemia, para poder abrir sus puertas deben adoptar una serie de medidas higiénico-sanitarias para evitar contagios de covid-19.
Entre estas medidas se encuentra la obligación de mantener la distancia de seguridad con el resto de los usuarios, que se puede garantizar dividiendo la zona de playa o reposo en parcelas delimitando un espacio para cada persona o grupo de personas convivientes, y la reducción del aforo, que durante este verano de 2021 deberá ser como máximo un 60% del aforo total.
En Prevent nos adaptamos a cada situación, cubriendo las necesidades que surgen en las Comunidades de Propietarios, por eso hemos desarrollado soluciones de control de aforo, para poder llevar un conteo de las personas que acceden al recinto, e indicar a los usuarios cuando el aforo esté completo.
Te animamos a disfrutar de las zonas comunes de tu comunidad de vecinos este verano, siempre de forma segura, y respetando las normas de convivencia con el resto de tus vecinos.
