Zonas tensionadas en el País Vasco: ¿cuáles son y cómo te afectan?

La declaración de zonas tensionadas tiene como objetivo regular el precio máximo de los nuevos contratos de alquiler en aquellas localidades en las que el valor de la vivienda está disparado en comparación al salario medio de los hogares o ha aumentado pronunciadamente en los últimos cinco años. Es el turno del País Vasco, que ya ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la declaración de zonas de mercado tensionado en Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Astigarraga y Usurbil.  Desde Fotocasa, explicamos en qué consiste una zona residencial tensionada, adelantamos cuáles serán las localidades vascas que serán declaradas como tensionadas y cómo te afecta esta novedad como inquilino o propietario.

Y ahora también el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la declaración como nuevas zonas tensionadas de los municipios guipuzcoanos de Hernani, Tolosa y Lezo en 2026, que consolidan el despliegue en la provincia vasca de este instrumento de contención de precios del alquiler.

Alquilar en una zona tensionada con el límite de precios: ¿qué tener en cuenta?

¿Qué es una zona residencial tensionada?

Según la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, para que una zona pueda declararse como zona de mercado residencial tensionado «se requiere la elaboración de una memoria que justifique, a través de datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente». Para ello, deberán darse las siguientes circunstancias:

• Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

• Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al IPC (Índice de Precios de Consumo) de la comunidad autónoma.

¿Cuáles son las zonas tensionadas en el País Vasco?

No es la primera vez que la comunidad autónoma declara zonas tensionadas en el territorio. De hecho a finales de julio se declaró San Sebastián zona tensionada y con la nueva inclusión en el BOE estas son las zonas tensionadas del alquiler en el País Vasco:

• Errentería
• Irún
• Baraklado
• Zumaia
• Lasarte-Oria
• San Sebastián
• Galdakao
• Vitoria
• Usurbil
• Bilbao
• Astigarraga
• Hernani
• Tolosa
• Lezo

Estos municipios serán declarados tensionados durante tres años, hasta 2028. La ministra Isabel Rodríguez ha defendido la utilidad de la medida para contener los precios de los alquileres: “La declaración de zona tensionada acaba con las subidas abusivas del alquiler. Los nuevos contratos que se firmen en Bilbao o Vitoria- Gasteiz se tienen que referenciar al anterior. La Ley de Vivienda funciona y da estabilidad a los inquilinos”.

Cataluña, Baleares, País Vasco y Madrid tienen los municipios más caros para alquilar un piso

¿Cómo te afectan las zonas tensionadas en el País Vaso si eres inquilino o propietario?

Al declararse una zona como tensionada, los nuevos contratos estarán limitados en función de si el propietario es gran o pequeño tenedor. Veamos cómo afecta a propietarios e inquilinos la declaración de zonas tensionadas según los distintos escenarios:

Límite del precio del alquiler en nuevos contratos si el casero es gran tenedor

Los grandes tenedores de vivienda son las personas físicas o empresas con más de cinco viviendas en propiedad. En caso de alquilar una vivienda a un propietario considerado gran tenedor, el precio del nuevo contrato de alquiler no podrá superar el Índice de Referencia del precio del alquiler del Gobierno en todos los casos.

Es decir, da igual si la vivienda ha sido alquilada con anterioridad o si se alquila por primera vez en los últimos cinco años. Al realizar un nuevo contrato, debe estipularse un precio acorde a lo indicado en el Índice alquiler de vivienda.

Diferencia entre el índice de actualización de alquileres y el Índice de referencia del precio del alquiler del Gobierno

Límite del precio del alquiler en nuevos contratos si el casero es pequeño tenedor

En caso de que el propietario de la vivienda sea pequeño tenedor, es decir, una persona física con menos de cinco viviendas en propiedad, al poner un piso de alquiler en una zona tensionada, el contrato deberá mantener el mismo precio del contrato anterior, pudiendo aplicar solo una subida que corresponda a la actualización del precio del alquiler (sujeta al nuevo índice del INE para 2025).

Cuando la vivienda se alquila por primera vez

Si, por el contrario, la vivienda se alquila por primera vez o se alquila después de más de cinco años sin ofrecerse en el mercado del alquiler, el precio del nuevo contrato deberá se como máximo el que indique el Índice de Referencia del Gobierno.

¿Cómo funciona la actualización del precio del alquiler con el IRAV?

Puedes consultar la lista completa de zonas de mercado residencial tensionado activas en España en la web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.