Qué retos tendrá el sector inmobiliario en 2023

El mercado inmobiliario, por el peso que tiene en la vida de los ciudadanos, siempre está lleno de continuos retos. En un momento marcado por la subida de tipos del BCE, la subida de las hipotecas y una inflación alcista los principales expertos inmobiliarios nos cuentan cuáles serán los principales retos de cara a l próximo año. Todos coinciden en que la accesibilidad en la vivienda de compra, el encarecimiento de los costes de construcción y la sostenibilidad son los principales retos de cara a la compraventa y, de cara al alquiler, volver al equilibrio entre la oferta y la demanda así como un marco jurídico que ofrezca garantías a inquilinos y caseros son los bloques principales en los que debe trabajar el inmobiliario en 2023.

Cómo será el mercado del alquiler de viviendas en 2023

Cómo será el mercado de la compraventa de viviendas en 2023

Cómo se puede ayudar a los jóvenes con el acceso a la vivienda

María Matos, Directora de Estudios de Fotocasa

El sector inmobiliario se enfrenta a numerosos retos este 2023 que podemos dividir en cinco grandes bloques.

• Facilitar el acceso a la vivienda: la fuerte inflación en bienes de consumo básico, como energía, alimentación y carburantes reduce el poder adquisitivo de los hogares y, por tanto, lleva a menores tasas de ahorro. Esto podría elevar el esfuerzo salarial de las familias y propiciar que destinen más del 35% al pago de la vivienda, lo que sería muy perjudicial.
• Ampliar la oferta de alquiler: el 95% del parque de vivienda está en manos de pequeños propietarios. La administración debe proteger a los vulnerables y también ofrecer seguridad a los propietarios. Bonificaciones fiscales, seguros de impago y medidas incentivadoras para que pongan sus viviendas en alquiler. 

• Movilizar la vivienda vacía: la cantidad de propietarios con algún inmueble vacío crece conforme incrementa el número de viviendas que tienen a su nombre. Estos creen positivos los incentivos fiscales y las ayudas a la rehabilitación como medidas que ayudarían a que pusieran sus viviendas en el mercado.
• Mantener el apetito inversor: el inmobiliario siempre ha sido un gran valor refugio frente a las crisis y la incertidumbre, para quienes buscan estabilidad en sus inversiones, por lo que las alteraciones en la normativa del mercado alejan la inversión.
• Resiliencia de la banca: debido al contexto macroeconómico de subida de tipos, las entidades financieras tendrán un papel fundamental para evitar que se repitan desahucios como en años anteriores. La adhesión al Código de Buenas Prácticas para aliviar el encarecimiento hipotecario es un gran gesto.
• Sostenibilidad: el sector necesita ser más resiliente y actuar con más rapidez para poder cumplir con el compromiso de la agenda 2030. Un movimiento que ya está puesto en marcha con los Next Generation, por lo que el gran reto será aprovechar realmente la ayuda europea en la tan necesaria rehabilitación de nuestro parque residencial.

Judit Montoriol, lead economist de CaixaBank Research

Por el lado de la demanda, el principal reto es la accesibilidad a la vivienda, especialmente para los jóvenes. En cuanto a la oferta, los retos a los que se enfrentan las empresas del sector son de diversa índole y engloban aspectos de corto plazo, como hacer frente al encarecimiento de los costes de construcción y la falta de mano de obra, o la ejecución de forma efectiva de los fondos NGEU, como retos de medio plazo como el de la sostenibilidad, mejorando la eficiencia energética de las viviendas, y la digitalización, por ejemplo, la construcción industrializada.  

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria

Los retos son múltiples. El primero de ellos, es encontrar soluciones a la dificultad que tienen los jóvenes, y muchas otras familias trabajadoras, al acceso a la vivienda; la contención de precios tanto en la vivienda de segunda mano como en la de nueva construcción que lleva meses sufriendo una importante subida en los precios de las materias primas, de su transporte y a la escasez de mano de obra adecuada; la puesta en marcha de soluciones al acceso a la vivienda por parte de las administraciones públicas nacionales y locales; y ser capaces de superar el reto de la sostenibilidad. 

Es importante recordar que casi el 60% de la vivienda que existe en nuestro país tiene más de 40 años, y está construida antes de que entraran en vigor las primeras normas sobre aislamiento y eficiencia energética. Este parque inmobiliario, relativamente anticuado, unido a la crisis energética que vivimos, nos está llevando a que la palabra sostenibilidad esté en boca de todos, y a tomar medidas urgentes, pero realmente, aún nos queda mucho por hacer, tanto en sostenibilidad como en digitalización. 

 José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler

El sector se enfrenta a varios retos, sobre todo en un contexto inflacionista, donde las materias primas se han encarecido, así como las hipotecas.

La vivienda estará en 2023 en el ojo del huracán. Ya estamos viendo el parón en la compraventa, donde hipotecarse puede suponer un riesgo para las familias al no poder controlar el gasto.

En cuanto al alquiler existen los siguientes retos:

1.  Aumentar la seguridad jurídica
2. Volver a equilibrar el alquiler, protegiendo por igual a propietarios e inquilinos.
3. Derogar el tope del 2% a las actualizaciones de las rentas de alquiler
4. La no aprobación de la Ley de Vivienda.
5. Estimular a los creadores de oferta (arrendadores personas físicas y jurídicas) para que saquen más viviendas al alquiler, por ejemplo, a través de deducciones fiscales vía IRPF

María Andreu Plou, Directora General ASVAL

El sector inmobiliario siempre viene cargado de retos por el peso que tiene en las vidas de los ciudadanos. Pero lo que diferencia a este sector de otros, es que, por el tipo de bien que consume, necesita que los objetivos sean planteados a medio-largo plazo. El principal para mí, es conseguir un equilibrio entre oferta y demanda, y hacerlo de una manera que sea sostenible. Ya no es importante sólo lo que hacemos, sino cómo lo hacemos. Y hay que hacerlo bien a largo plazo.

En temas de alquiler, hay que desarrollar un marco jurídico estable que ofrezca garantías a inquilinos y propietarios. Hay que ofrecer medidas al que no puede pagar, y al que no puede vivir sin ese alquiler que completa su pensión. Hay que aumentar el número de viviendas en alquiler, especialmente sociales y a precios asequibles, y dejarnos de medidas «populistas» como el control de precios, que se demuestran una y otra vez ineficaces.

Teresa Marzo, CEO de Elix

Dada la situación de incertidumbre geopolítica y económica que estamos viviendo a nivel mundial debemos garantizar la seguridad jurídica que permita atraer el interés de los inversores, ya que España cuenta con unos fundamentos muy sólidos en comparación con otros mercados. Para ello, es necesario analizar la evolución de la Ley de Vivienda y sus posibles efectos en esta seguridad jurídica. 

A pesar de las dificultades derivadas de los incrementos de costes de construcción, de tipos de interés, etc., deberíamos intentar aumentar los niveles de producción de vivienda para conseguir eliminar la tensión entre oferta y demanda. Para trabajar en esta dirección es necesaria la colaboración con las administraciones públicas porque permitirá lanzar nuevos proyectos y agilizar las tramitaciones administrativas.

Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA

Concretamente el sector promotor tiene el gran reto de incrementar la oferta de vivienda de obra nueva en un escenario que invita más a la prudencia que a la inversión. La situación macro actual nos marca una tendencia de incremento de costes de producción, sobre los que tenemos poca capacidad de incidencia. No podemos frenar la subida de precios de las materias primas, los costes energéticos, o los tipos de interés, pero sí podemos incidir en optimizar otras cuestiones que pueden compensar estos incrementos, y con creces. Concretamente es importante seguir impulsando los desarrollos urbanísticos para contener el precio del suelo, que se refleja directamente en el precio de la vivienda, así como seguir trabajando en la desburocratización de la tramitación de las licencias para recortar plazos y costes financieros.

Xavier Vilajoana, presidente de APCE Cataluña

En 2023 seguiremos pendientes de la evolución de la inflación y de los tipos de interés, además de los precios de las materias primas, y de posibles nuevos cambios normativos. En este sentido, se están aprobando normas pensando más en las próximas elecciones que en las futuras generaciones y sin contar con el sector privado. Y algunas de ellas ya hemos visto que han sido un fracaso, como la medida del 30% de reserva de VPO en Barcelona, o han sido anuladas por el Constitucional (como el control de alquileres).

 José Manuel Fernández, subdirector general de UCI

En cualquier momento de incertidumbre surgen retos y oportunidades. De hecho, en este mismo informe los inmobiliarios destacan oportunidades de crecimiento como que los vendedores necesitarán más que nunca al profesional para vender sus inmuebles en un mercado donde la oferta será superior a la demanda.  

Además, en el marco de la llegada de los Fondos Next Generation, los agentes españoles ven las nuevas soluciones de financiación para rehabilitación y reforma de viviendas como una buena oportunidad para generar negocio, así como la especialización en cliente inversor o en clientes extranjeros. 

En este sentido, lo mejor que podemos hacer desde el sector ante un entorno tan incierto es fomentar la adaptación al cambio, mejorar la capacitación de los equipos, progresar en la digitalización de los procesos y adaptarnos a las necesidades de los clientes.