Cómo será el mercado del alquiler de viviendas en 2023

Después de una bajada de la demanda en pro de la compra de viviendas, el mercado del alquiler vuelve a su tendencia alcista con un fuerte aumento de inquilinos que buscan alquilar. Todos los expertos coinciden en que el factor determinante del mercado del alquiler en 2023 será la poca oferta y la gran demanda, la cual hará que los precios suban. De hecho, de acuerdo con un estudio de Fotocasa Research, un 81% buscan alquilar mientras que solo un 16% oferta pisos en alquiler. Eso ha hecho que, de acuerdo con el Índice de precios de Fotocasa, el precio del alquiler haya subido durante todo 2022, situándose actualmente en 10,49 euros/m2 en octubre, la octava subida del año. Aunque no son los únicos factores. La aprobación de la Ley de Vivienda, las nuevas políticas de vivienda o incentivos a los propietarios para que pongan su vivienda en alquiler también jugarán un papel importante. Descubre la opinión de los expertos sobre el alquiler el próximo año.

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María Matos, Directora de Estudios de Fotocasa

Al comienzo de 2022 se cumplió un año de caída del precio del alquiler, por el descenso de la demanda durante la pandemia. A partir de ese momento, el precio de los arrendamientos comenzó a recuperar lo perdido y a presentar incrementos muy significativos por encima del 15% en Madrid, del 17% en Mallorca, del 20% en Barcelona, del 25% en Valencia o del 27% en Málaga. El alquiler se ha convertido en un mercado tensionado por la escasez de oferta.

El despertar de la demanda de alquiler por la vuelta a la normalidad, junto con una oferta de vivienda cada vez más reducida, produce un desequilibrio entre oferta (3%) y demanda (16%) de más de 13 puntos porcentuales, que empuja los precios al alza. El contexto inflacionario no permite realizar previsiones muy halagüeñas, ya que la demanda de compra frustrada por el encarecimiento de los tipos, se canalizará hacia el alquiler, ejerciendo todavía más presión sobre la limitada oferta disponible. El arrendamiento será a partir de 2023 la solución habitacional elegida por la mayoría de las familias que no han llegado a tiempo a la compra de vivienda, por lo que el pronóstico del precio del alquiler es con incrementos, incluso, por encima del 5% interanual.

Gonzalo Bernardos, economista

En 2022, el mercado de alquiler ha estado caracterizado por un elevado exceso de demanda. Dicho exceso existe en la mayor parte del país, pero es especialmente importante en las principales ciudades por la existencia de una mayor población itinerante y mejores oportunidades laborales. La principal consecuencia será un aumento de su precio de alrededor del 7%.

En 2023, la demanda de alquiler disminuirá debido a una mayor incertidumbre económica y una menor creación de empleo. Su reducción eliminará el exceso del año anterior y conducirá a un estancamiento del importe del arrendamiento. En el próximo año se independizarán menos jóvenes de su familia que en el actual debido a una peor evolución de la economía. La mayor precariedad de la demanda existente provocará un auge de la demanda de habitaciones. 

En las grandes ciudades, los colivings seguirán teniendo exceso de demanda, especialmente si están ubicados en una localización céntrica y destinados principalmente a extranjeros.

El principal problema del mercado español del arrendamiento es una escasa oferta. Por tanto, dado que las Administraciones no quieren hacer más VPO de alquiler (únicamente 4.500 viviendas en 2022), la solución consiste en incentivar fiscalmente a los propietarios privados para que aumenten la disponibilidad de vivienda a un precio más asequible. Para tener éxito, los incentivos fiscales deben ser muchos más generosos que los establecidos en el proyecto de Ley de Vivienda.

Judit Montoriol, lead economist de CaixaBank Research

En 2023 prevemos que la demanda de vivienda en alquiler seguirá al alza puesto que el aumento de los tipos de interés dificulta el acceso a la vivienda en propiedad y por qué los hogares tienden a posponer inversiones a largo plazo ante una situación económica más incierta. En este sentido, es de esperar que se acentúe la falta de oferta de vivienda en alquiler asequible que experimentan la mayor parte de las grandes ciudades.  

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria

Creo que la situación del mercado del alquiler continuará desbocado, como lo ha estado este año. Ante las dificultades o el miedo a comprar, y las casi inexistentes ayudas para la adquisición de vivienda, el alquiler surge como la opción más viable para muchas personas y familias. Y muy especialmente en todas aquellas regiones donde el mercado laboral, es más potente, o el estilo de vida, más atractivo. 

Por lo tanto, esperamos muchas operaciones y que los precios sigan al alza. 

José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler

Si no se remedia, va a seguir siendo un mercado fuertemente tensionado por un exceso de demanda, (inquilinos que buscan una vivienda de alquiler), frente a una cada vez más escasa oferta, y por consiguiente, precios altos o muy altos. La política de vivienda del actual Gobierno, en concreto las medidas que afectan al alquiler, son el principal responsable de este desequilibrio del mercado de los arrendamientos urbanos. Principalmente cuando han apostado, desde un punto de vista ideológico, por la sobreprotección al inquilino, lo que ha perjudicado gravemente a los propietarios, tanto particulares, como empresas. 

María Andreu Plou, Directora General ASVAL

El problema del alquiler en España seguirá marcado por la crisis de oferta. Si no se mejoran las condiciones para el alquiler, no se ofrece un marco jurídico estable, y se sigue cargando contra el propietario, no conseguiremos incentivarle a poner su vivienda a disposición de un inquilino. La consecuencia de esta disminución en la oferta es un aumento del precio.

Xavier Vilajoana, presidente de APCE Cataluña

Con respecto al segundo semestre de 2022, este año en Cataluña se observa una cierta desaceleración en el número de contratos de alquiler firmados, con un descenso del 11% de variación, provocado en parte por el comportamiento tan positivo de 2021, y por otro lado del impacto que tuvo la ley 11/2020 de contención de rentas aprobada por la Generalitat, una medida que se está tratando de extender a nivel estatal a través de la Ley vivienda que actualmente está en trámite parlamentario y que, dependiendo del resultado, tendrá un impacto u otro en el mercado del alquiler.