Cómo es el mercado de la vivienda en Andalucía

¿Cuál es la evolución del mercado de la vivienda en Andalucía? Desde Fotocasa analizamos las claves del mercado actual de la vivienda en venta y alquiler en la comunidad autónoma: los precios en las distintas regiones, la previsión para los próximos meses, las ayudas disponibles y la rentabilidad actual para quienes destinen sus viviendas al alquiler.

Ayudas y subvenciones para la vivienda en Andalucía

Así se comporta el mercado de la vivienda en Andalucía

El mercado de la vivienda en Andalucía es uno de los más activos y atractivos de nuestro país. Tanto el precio de compra como el del alquiler están por debajo de la media española. Y es que, si en España el precio de la vivienda medio se sitúa en los 2.879 euros el metro cuadrado en compraventa, en la comunidad andaluza está en los 2.733 euros, según los datos de diciembre de 2025 del Índice Inmobiliario de Fotocasa. En relación al precio para el alquiler, si en el conjunto del país el precio del metro cuadrado está en los 14,21 euros, en Andalucía se sitúa en los 11,67 euros.

Sin embargo, el mercado de la vivienda en venta y alquiler evoluciona de forma distinta en las diferentes provincias o ciudades andaluzas. Y es que no es lo mismo comprar o alquilar una propiedad en Málaga, uno de los puntos más cotizados de España, donde el precio se encuentra actualmente disparado, que hacerlo en otras zonas como Jaén, Córdoba o Huelva.

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Hay que recordar, además, que en la autonomía se ofrece una ayuda para los jóvenes que quieran comprar casa desde 2023. La Junta de Andalucía aprobó el aval del 95% para comprar vivienda, con el fin de facilitar a los jóvenes el acceso a una propiedad y contribuir a dinamizar el mercado de la compraventa en la comunidad.

Predicción del precio de la vivienda en venta y alquiler en Andalucía

Y ¿qué dice la IA de Fotocasa sobre la evolución de los precios en el primer trimestre de 2026 en Andalucía? La previsión en compraventa es que las ciudades de Jaén (+4,6%), Sevilla (+4,0%), Huelva (+2,8%), Málaga (+2,2%) y Granada (+1,2%) registren al cierre del primer trimestre las mayores subidas de precios. Por su lado, Córdoba (-3,8%) y Cádiz (-0,8%) experimentarán los principales descensos de los precios.

Para alquiler, la Inteligencia Artificial prevé que Sevilla (1,9%), Córdoba (1,9%), Granada (0,9%) y Jaén (0,4%) registren subidas de precios y que Málaga (-0,5%), Cádiz (-1,5%) y Huelva (-3,8%) experimenten los principales descensos.

Precio de la vivienda en Andalucía por provincias

Málaga, la provincia más cara para comprar y alquilar

Málaga es la provincia más cara de Andalucía tanto para el alquiler como para la compra de propiedades. También, es uno de los focos de inversión inmobiliaria en España y uno de los destinos preferidos para jubilarse.

De acuerdo con el índice inmobiliario de Fotocasa, el precio actual de la vivienda en venta en Málaga ciudad es de 4.364 euros el metro cuadrado, mientras que para el alquiler, el metro cuadrado cuesta, de media, 15,98 euros. Teniendo en cuenta estos datos, en Málaga comprar una vivienda media de 80 metros cuadrados cuesta 349.120 euros y, alquilarla, cuesta 1.278 euros al mes.

Málaga es el segundo destino favorito de los inversores inmobiliarios extranjeros, por detrás de Alicante y Baleares, según los datos del Colegio de Registradores consultados por Fotocasa. Allí, del total de compraventas de viviendas registradas en el tercer trimestre de 2025, el 31,84% fueron cerradas por parte de compradores internacionales.

Sevilla, la segunda ciudad de Andalucía más cara para alquilar

Sevilla, por detrás de la cuna del espeto, es la segunda ciudad más cara de Andalucía para alquilar vivienda, donde el precio del metro cuadrado se sitúa en los 12,71 euros. En cuanto a la vivienda en venta, en la capital de la autonomía andaluza el precio del metro cuadrado no es el más elevado. Por detrás de Cádiz, el precio del metro cuadrado en Sevilla es de 2.125 euros.

Allí, comprar un inmueble medio de 80 metros cuadrados tiene un coste de 170.000 euros, mientras que alquilarla cuesta, de media, 1.016 euros.

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Cádiz, la más cara para comprar casa por detrás de Málaga

Según los datos del Índice de Fotocasa, la capital de provincia de Cádiz es la segunda más cara de las ciudades de Andalucía para comprar casa. Con un coste medio de 2.324 euros el metro cuadrado, una vivienda media ronda los 185.920 euros.

En cuanto al mercado del alquiler, el precio del metro cuadrado está algo por debajo que en Sevilla (10,99 euros), por lo que un piso de alquiler de unos 80 metros cuadrados se renta, de media, por 879 euros al mes.

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Granada, la tercera más cara para alquilar

En la ciudad de Granada, el precio de la vivienda en venta para los pisos en venta es de 2.468 euros el metro cuadrado, mientras que para los pisos de alquiler es de 10,10 euros.

Así, una vivienda en venta de unos 80 metros cuadrados en Granada ciudad tiene un precio medio de 197.440 euros, mientras que si es de alquiler, el valor medio de la renta podría rondar los 808 euros. 

Huelva, la más barata para comprar casa 

En Huelva, el precio del metro cuadrado en venta es bastante más bajo. Allí, el valor del metro cuadrado en vivienda en venta es de 1.688 euros (vivienda de 80 m2 a un coste medio de 135.040 euros) y el precio del metro cuadrado en alquiler es de 10,95 euros (piso medio a un coste medio de 876 euros). 

Córdoba, la segunda ciudad andaluza con precios más bajos para alquilar

En Córdoba, el precio del metro cuadrado en vivienda en venta es de 1.995 euros según los últimos datos del índice inmobiliario de Fotocasa, mientras que en vivienda en alquiler es de 8,61 euros. Con estos datos, comprar una vivienda en Córdoba de 80 metros cuadrados cuesta 159.600 euros para venta y 688 euros al mes para alquiler. 

Almería, la tercera más barata para alquilar piso

Por su parte, Almería ciudad cuenta con un precio medio por metro cuadrado de 1.914 euros en venta y de 9,00 euros en alquiler. Allí, una vivienda media tiene un coste de 153.120 euros para compraventa y de 720 euros mensuales para alquiler.

Jaén es la ciudad española más barata para alquilar piso

Jaén capital es donde encontramos los precios para alquilar o comprar en Andalucía. Además, se trata de la ciudad más barata para alquilar piso del país, según los últimos datos del índice de Fotocasa.

El precio del metro cuadrado para la vivienda en venta es de 1.038 euros, mientras que para las propiedades en alquiler es de 6,62 euros. Así, una vivienda tipo en Jaén costaría, de media, 83.040 euros para vivienda en venta y 529 euros para alquiler.

El alquiler de vivienda retrocede frente a la compra como opción preferente de los jóvenes andaluces

Un 37% de los jóvenes andaluces (entre 18 y 34 años) ha estado activo en el mercado inmobiliario (tanto en la oferta como en la demanda) durante los últimos doce meses, lo que representa una caída de cinco puntos con relación a la tasa de participación (42%) de este colectivo hace un año. Entre este colectivo joven, un 35% demanda activamente una vivienda, tanto de compraventa como de alquiler, mientras que solo el 3% la ofrece en el mercado. Estas son algunas de las principales conclusiones que se extraen del informe “Radiografía del mercado de la vivienda en Andalucía en el primer semestre de 2025”, elaborado por Fotocasa Research.

Los jóvenes andaluces tienen aún una mayor tendencia hacia el alquiler de un inmueble que hacia la compraventa, pero esta realidad se está equilibrando. Así, un 18% de los encuestados entre 18 y 34 años han comprado o están buscando una vivienda para comprar (dos puntos más que hace un año), mientras que únicamente un 1% ofrece un inmueble en el mercado. Por el contrario, un 24% de los jóvenes opta por arrendar, ya sea un inmueble entero (22%) o una habitación (8%). Hace un año, el porcentaje de jóvenes que demandaban vivienda de alquiler era del 28%, cuatro puntos más que en la actualidad, y estos se repartían en un 24% que buscaban un inmueble completo y un 11% que se interesaban por una habitación en un piso compartido (en este sentido, cabe señalar que se trata de una encuesta con respuestas múltiples, en las que un individuo puede estar realizando varias acciones al mismo tiempo). Únicamente el 2% ofrece un piso de alquiler en el mercado.

Tres de cada cuatro jóvenes andaluces no son propietarios de ningún inmueble

Si se analiza la última acción realizada en el mercado en los últimos 12 meses por parte de este colectivo joven en el ámbito de la demanda, los porcentajes se reparten de la siguiente manera: un 11% han buscado vivienda para comprar, pero aún no lo han logrado; un 9% han alquilado un piso para vivir como inquilinos, un 5% han buscado vivienda para alquilar, pero todavía no lo ha logrado, y otro 5% han logrado adquirir efectivamente una vivienda. 

Los que buscan una habitación de alquiler en un piso compartido y han logrado su objetivo son el 4% del total, y quienes buscan un alojamiento de estas características, pero sin conseguirlo, son el 2%. Estas cifras corroboran el descenso durante los últimos doce meses de las opciones relativas al alquiler en comparación con la compra de vivienda.

Con relación a la propiedad de su vivienda actual, un 75% de los jóvenes andaluces reside en un inmueble en propiedad, mientras que un 25% lo hace en uno de alquiler. A pesar de eso, la gran mayoría (73%) de los jóvenes entre 18 y 34 años no son propietarios del inmueble donde residen, ya que este generalmente pertenece a sus padres o a familiares directos. Lógicamente, este porcentaje disminuye progresivamente con la edad: la tasa de propietarios aumenta hasta el 55% en el segmento de mediana edad (de 35 a 44 años) y hasta el 73% en la cohorte más senior (de 45 a 75 años).

La rentabilidad de la vivienda en Andalucía cae y cierra 2025 en 5,1%

La rentabilidad media anual de la vivienda en Andalucía cierra en 2025 con un 5,1%, un 0,7 punto menos que hace un año (un 5,8% en 2024) y un 1,1 punto menos que hace 5 años (un 6,3% en 2020), según el estudio de “La rentabilidad de la vivienda en España en 2025”, basado en el análisis de los precios de la vivienda en venta y alquiler de diciembre de 2025 por el portal inmobiliario Fotocasa.

Por ciudades, estas son las que registran una mayor rentabilidad para vivienda en Andalucía:

• El Ejido (Almería): 9,3%
• Linares (Jaén): 8,1%
• Úbeda (Jaén): 8,0%
• Algeciras (Cádiz): 7,7%
• La Línea de la Concepción (Cádiz): 7,6%
• Huelva capital (Huelva): 7,1%
• Dos Hermanas (Sevilla): 7,0%
• Punta Umbría (Huelva): 6,9%
• Jerez de la Frontera (Cádiz): 6,8%
• Chiclana de la Frontera (Cádiz): 6,6%