Vivienda en suelo rústico fuera de ordenación: no es lo mismo ilegalidad que alegalidad

En muchas ocasiones el cliente se conforma con asentir respecto a lo que el abogado dice sobre la norma, sobre la Ley: ¡su casa en el campo es ilegal!

Sin embargo, el mismo cliente recuerda cómo de niño sus padres compraron una parcela de terreno pequeña, en la que fin de semana tras fin de semana iban construyendo una vivienda donde toda la familia disfrutaba los fines de semanas y los eternos veranos.

Poco a poco la casa se fue ampliando, construyeron una piscina, y hasta una barbacoa. Algo muy habitual pues lo mismo hacían los innumerables vecinos más o menos cercanos a su parcela.

Lo cierto es que entonces no existía regulación que ni prohibiera ni permitiera edificar en suelo rústico, y cuando eso sucede estamos en una situación de vacío legal.

“Es importante diferenciar entre ilegalidad y alegalidad a la hora de construir viviendas”

Dado que no existía una regulación específica acerca de construir en suelo rústico estos actos se consideran “alegales”; es decir, fueron cometidos en situación alegalidad, “sin ley”, que según el diccionario de la Real Academia Española de la Lengua significa “no regulado, ni prohibido”. Y ello es muy distinto a ilegal: en absolutos son sinónimos y, en consecuencia, no pueden tener las mismas consecuencias.

Un acto ilegal es lo contrario a la ley, y puede ser sancionado administrativa e, incluso, penalmente. Y tratándose de edificaciones la consecuencia es el restablecimiento de la legalidad, es decir, demolición de la construcción. Cuestión que no suele suceder salvo asuntos graves de infracción urbanística, generalmente por evitar conflictos con los vecinos (electores), y porque la demolición no suele reparar en daño ecológico.

Y un acto alegal es el resultado de ejercer una actividad no regulada ni prohibida. No es ilegal, pero tampoco el resultado es la legalidad: no se consolida derecho.

Es incorrecto asegurar que hacer escrituras de una casa en suelo rústico que no cumple con las normas urbanísticas vigentes y lograr inscribirla en el Registro de la Propiedad es legalizar la casa; esto es totalmente falso.

Y lo es esencialmente porque el Registro de la Propiedad en este caso tiene una función puramente declarativa de la propiedad, no constitutiva del derecho de propiedad. Es decir, uno es dueño tanto si lo inscribe como si no, y la Ley urbanística debe respetarse.

¿Puede ordenarse el derribo de una casa que construyó cuando no estaba prohibido; es decir, en situación de alegalidad?

Claro que sí. De igual manera que se puede derribar los edificios de una calle, avenida o zona entera de una ciudad por un cambio del Plan de Ordenación Urbana. Suena fuerte, ¿verdad?

Pero piense que se puede decidir por el Ayuntamiento y la Comunidad Autónoma programar la ampliación de una vía, la construcción de una Universidad, un estadio de fútbol, un enorme parque… Son los denominados Planes Parciales, PAU, PAI, etc.

La diferencia estriba en que en el caso del propietario de una edificación legal deberá ser expropiado y obtener un justiprecio. Algo similar sucede en los casos de construcciones antiguas fuera de ordenación urbana pero que no recae sobre ellas ningún procedimiento de infracción urbanística.

Al contrario, si se trata de una edificación que se construyó cuando ya estaba vigente la Ley que prohibía taxativamente su construcción y que por tanto se ejecutó sin licencia de obra, sin proyecto de arquitecto visado por el Colegio de Arquitectos, y demás normas urbanísticas, medioambientales, de seguridad, etc., puede iniciarse de oficio por la Administración (ayuntamiento), un procedimiento sancionador que termine con multa y orden de demolición a costa del propietario. Es decir, que no obtendrá indemnización por expropiación, sino que pagará sanción y el coste del derribo y desescombro para restablecer la legalidad.

“Pues yo sé de un caso de una casa antigua, en situación de legalidad que han multado al dueño, que le ha obligado a derribar la barbacoa y le amenazan con demoler la casa”

Esto suele suceder normalmente porque el propietario realiza nuevos actos que, al estar ya vigente la Ley que los prohíben, son ilegales. Como, por ejemplo, hacer una tapia para cerrar el perímetro de la parcela, ampliar una planta en altura o una habitación o porche de la casa, una piscina, barbacoa, trastero, etc.

Ese tipo de actos llaman la atención a la Administración, que si lo percibe a tiempo puede paralizar las obras, y en cualquier caso sancionar y ordenar su demolición.

Es muy habitual que una familia compre con toda la ilusión una vivienda en el campo, antigua que necesita una reforma integral para hacerla habitable o disfrutarla, y se encuentran con que no obtiene permiso de obras salvo para las necesarias para el mantenimiento de la seguridad y conservación de la finca.

Ante este obstáculo, muchos se aventuran a realizar las obras sin licencia y entonces pasamos de tener una obra en situación de alegalidad a una con un proceso de infracción que la convierte en ilegal. Un problema.

Pese a que es cierto que tras la multa la mayoría de los casos el Ayuntamiento no obliga al derribo -aunque lo ordene no siempre lo consuma-, también hay muchos casos en los que sí lo ejecuta.

Afortunadamente, la Comunidad Valenciana ha sido pionera en un procedimiento de verdadera legalización de las construcciones anteriores a 20 de agosto de 2014, es el llamado procedimiento de minimización de impacto territorial (ambiental).

Esperamos que el resto de CCAA sigan la estela de esta iniciativa que da solución a una enorme cantidad de casos de vacío legal, sacando del limbo de la alegalidad a miles de casas en suelo rústico.