Venta de nuda propiedad: cómo saber el momento de fallecimiento del usufructuario

Una de las preocupaciones del inversor o del nudo propietario es cómo saber si el usufructuario vive o ha fallecido y, en tal caso, conocer la fecha exacta del óbito para obtener el certificado literal de fallecimiento del Registro Civil. ¿Para qué? Generalmente, para vender la nuda propiedad.

Aspectos a tener en cuenta al vender una nuda propiedad

Hay que distinguir dos tipos de relaciones muy distintas en lo que respecta a la nuda propiedad de un inmueble.

Por una parte, cuando el usufructuario y el nudo propietario comparten sendos derechos por el título de herencia y la relación entre ellos es o inexistente o conflictiva. Este tipo de situaciones al haber ciertas relaciones y familiares comunes es más o menos sencillo de conocer el fallecimiento.

Pero el caso que nos interesa aquí es cuando el título de adquisición de la nuda propiedad es por compraventa, especialmente cuando es por una actividad de inversión: comprar la nuda propiedad conservando el vendedor el usufructo vitalicio.

Para tranquilidad de aquellos lectores que estén valorando la posibilidad de adquirir una nuda propiedad les hemos de decir, que deben hablarlas directamente con el usufructuario, sin ningún tipo de pudor: son normales y se deben pactar en el contrato de compraventa los modos de comprobación de la fe de vida.

Debemos tener en cuenta que, para cancelar el usufructo vitalicio, y en consecuencia consolidar el pleno dominio, es necesario obtener el certificado literal de fallecimiento. La fecha exacta del fallecimiento es lo que marcará la fecha de devengo del impuesto de IT-AJD y, en su caso, el impuesto de plusvalía municipal (IIVTNU).

Todo, sin perjuicio de que el nudo propietario puede llamar y/o visitar de forma regular al usufructuario, o el compromiso de realizar comunicaciones por correo electrónico o, WhatsApp.

En el plano formal, de más rigor jurídico, es habitual en los contratos establecer la obligación, normalmente anual, del usufructuario de enviar por correo certificado el Certificado de Fe de Vida emitido por el Registro Civil. De esta forma, si no se recibe la fe de vida, el nudo propietario puede acotar el periodo de la defunción.

Pero como sabemos, el fallecimiento se inscribe en el Registro Civil del término municipal donde efectivamente fallece la persona. Es decir, que, si muere en un accidente de tráfico durante un desplazamiento fuera de su población o en un hospital de otra ciudad, deberemos acudir a ese registro.

Es muy aconsejable que en el contrato mediante escritura pública se autorice y apodere notarialmente al nudo propietario a consultar a personas o entidades para que faciliten dichos datos si fueren de su conocimiento, como, por ejemplo:

• Familiares o amigos
• Asociaciones o Iglesias donde el usufructuario tuviera relación.
• Seguridad Social o AEAT a fin de solicitar información
• Administrador de la finca

En muchos casos de venta de la nuda propiedad se establece un pago inicial o entrada y el resto del precio de forma aplazada, normalmente periódica (mensual, trimestral, anual), y en consecuencia el precio de la compraventa pendiente de pago pasará a formar parte de la ha herencia del usufructuario, naciendo un derecho de cobro o crédito de sus herederos.

Si al momento de formalizar la compraventa, esto se conoce, y lo normal es que así sea, se indique la identificación de dichos herederos para que el nudo propietario pueda requerir al heredero para que facilite datos y a su vez vacíe la vivienda de los muebles, enseres, electrodomésticos que pudieren haber.

Debido a que aproximadamente el 45% de la población española cuenta con seguro con cobertura de decesos, una forma adicional puede ser indicar en la póliza como persona de contacto al nudo propietario.