Trucos legales en los contratos de alquiler: qué tener en cuenta para no incumplir la ley

Actualmente existe una tendencia alcista del mercado del alquiler en España dado que cada vez es más difícil para los jóvenes y para las familias en general acceder a un préstamo hipotecario para poder comprar un inmueble. Es por ello que los contratos de alquiler están cogiendo gran relevancia y que lleva a que los poderes públicos quieran intervenir en este mercado y, por tanto, en el contenido del mismo.

En muchas ocasiones nos encontramos que el tipo de contrato de alquiler que han utilizado las partes es un formulario muy básico, que casi no regula nada y si la relación contractual es fluida no hay ningún problema, pero si existe algún problema entre las partes es cuando viene el conflicto. ¿Qué debemos tener en cuenta al respecto? Lo analizamos en este artículo.

¿Qué trucos legales suele haber en los contratos de alquiler?

Es importante siempre acudir a un profesional para que plasme la voluntad de las partes en el contrato, para que no haya problemas de ningún tipo. Éste tendrá en cuenta todo lo que analizamos a continuación.

En el contrato se debe plasmar todo lo acordado

Ese quizás sería el primer truco: que el contrato refleje todo lo que las partes han acordado porque todo lo que no conste por escrito, pese a que las partes lo hayan pactado, puede llegar a no cumplirse. Y si no se ha plasmado en el contrato, pero sí que consta en correos electrónicos o por WhatsApp conviene guardarlo para demostrar que es lo que las partes realmente querían.

Todas las cláusulas del contrato deben ser claras

Ligado con lo anterior, es cómo debe expresarse en el contrato lo que pactan las partes: de la forma más sencilla posible, que no dé lugar a equívocos y que se entienda perfectamente. El contrato no se debe redactar de forma incomprensible para las partes; todo lo contrario, deben entender que en ese documento consta lo que ellas han pactado y acordado y que conocen perfectamente su contenido.

Hay que devolver la vivienda en el mismo estado que cuando se alquiló

Uno de los problemas que se suelen generar a la hora de finalizar el contrato de arrendamiento es qué había en la vivienda, en qué estado se encontraba y cómo se devuelve. Cada vez más en los contratos se incorporan fotos de la vivienda en la que se ve claramente cuál es su contenido y por tanto qué es lo que se tiene que devolver.

Es importante que las fotos sean reales y actuales, ya que en más de una ocasión nos encontramos que son las que se han utilizado para publicitar el piso y ya no recogen la realidad porque ya no están esos muebles o bien porque ya no sean tan nuevos. Si se retira algo se debe dejar constancia y lo mismo sucede cuando hay algo en el inmueble cuya vida útil va a ser muy corta. Y así cuando se deba resolver el contrato no habrá problemas con la fianza.

La fianza es un depósito para responder al estado de la vivienda

Hay que tener claro que la fianza del alquiler no es para pagar la renta sino un deposito para responder del estado de la vivienda, por tanto, ambas partes deben saber que no va a sustituir ningún pago.

Hay que tener en cuenta a nombre de quién están los suministros

Otro truco que hay que vigilar en los contratos de arrendamiento es el tema de los suministros, si están o no están contratados y a nombre de quien. El propietario deberá revisar que el inquilino los ponga a su nombre porque si deja de pagarlos y sigue a nombre de la propiedad las reclamaciones le irán a él y tampoco podrá darlos de baja ya que se podría considerar que es una coacción.

El propietario debe asegurar la vivienda

También es importante el tema del seguro: el propietario debe asegurar el continente y el inquilino el contenido, pero en muchas ocasiones nos encontramos que no hay seguro y cuando se produce un siniestro o se causa un perjuicio a un tercero ninguno quiere hacerse cargo.

Para evitar estas situaciones es importante que el propietario se asegure en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento que el inquilino lo suscribe con su propia compañía y así no habrá problemas entre ambas pólizas. En ocasiones nos hemos encontrado que el propietario es quien directamente se lo contrata, pero no es aconsejable.

Se debería contratar un seguro de impago del alquiler

Y, por último, pero no menos importante están los problemas que se generan con los impagos de las rentas y que podemos utilizar para protegernos del impago. Lo habitual es contratar un seguro de impago del alquiler, pero en ocasiones se pide una garantía adicional de varias mensualidades o bien un aval bancario.

El problema de la garantía adicional es que luego el propietario puede ser reacio a devolverla, por lo que no es aconsejable establecer una garantía muy elevada. En el caso de que se solicite, es mejor un aval bancario o, como decíamos, suscribir un seguro de impago de alquileres.

Una última opción para salvar todas estas situaciones es el avalista pero hay que vigilar porque si no se hace correctamente puede ser papel mojado, o bien si no se requiere previamente luego puede haber problemas en el procedimiento judicial.

Para evitar estos problemas con el avalista o fiador en muchos contratos los ponen como arrendatario; buscan ese truco para tener a otra persona que garantice el pago de la renta pero hay que vigilar porque no es correcto y puede producirse una nulidad.

En definitiva, el mejor truco legal para utilizar en los contratos de alquiler es que esté redactado por un profesional para que se recojan todos los pactos y siempre es mejor un lenguaje sencillo con el que se conozca sin problemas que han querido las partes.