El mercado residencial ha pasado en poco tiempo de la recesión a la expansión. El segundo semestre de 2021 será bueno y el próximo año mejor. Así lo afirma Gonzalo Bernardos, economista, analista y profesor de la Universidad de Barcelona.
Los bajos tipos de interés, la gran disponibilidad de la banca a conceder préstamos hipotecarios, el elevado ahorro de las familias y la inexistencia de buenas alternativas de inversión, distintas de las inmobiliarias, para el inversor conservador impulsarán las transacciones en el segundo semestre de 2021 y lo harán más el próximo año, según el experto.
Hemos hablado con él para que nos explique qué les pasará a los precios y por qué la coyuntura actual es muy diferente de la que generó una burbuja inmobiliaria durante la primera década del siglo XXI.
Fotocasa: ¿Cómo valoras la situación actual del sector inmobiliario tras el verano?
Gonzalo Bernardos: Se han confirmado las previsiones que realicé en este mismo medio hace unos meses y ha empezado un nuevo boom inmobiliario. La banca está ofreciendo más crédito del inicialmente esperado, las familias han recuperado la confianza por la disminución de la incidencia de la Covid-19 y una parte de ellas tiene un elevado ahorro que no quiere destinar a activos financieros. Esta combinación está afectando positivamente a las ventas de viviendas y, en menor medida, a los precios. Estamos en el preludio de una gran expansión del mercado residencial.
Fotocasa: Los datos más recientes de compraventa del INE y las firmas de hipotecas confirman que la actividad de compraventa es elevada, y hay quien afirma que nos encaminamos hacia una burbuja inmobiliaria. ¿Qué opinas de esta interpretación?
Gonzalo Bernardos: Me parece errónea. En 2021 estamos saliendo de una recesión en el mercado residencial y, para que exista una burbuja, deben pasar bastantes años en los que los precios suban mucho. En el actual año, según mi opinión, solo lo harán en un 5%.
En relación a la etapa de la burbuja, encuentro dos grandes diferencias:
El número de viviendas iniciadas y el volumen de crédito concedido por las entidades financieras. En 2021, como mucho, empezarán a construirse 125.000 unidades; en cambio, en 2006 se iniciaron 762.540. Este último dato era muy preocupante, pues el máximo histórico de inmuebles nuevos vendidos está en 412.439 (ejercicio de 2007). En julio de 2021, los bancos dieron 5.971 millones de euros a las familias para comprar vivienda; por el contrario, hace 14 años les concedieron 14.165 millones de euros (un 137,2% más).
Fotocasa: A pesar del aumento de las ventas, hasta ahora los precios se habían mantenido. En el último trimestre han comenzado a repuntar, con un incremento interanual del 3,3%. ¿Qué crees que ocurrirá en los próximos meses?
Gonzalo Bernardos: La moderación de los precios viene dada por la existencia de un incremento de oferta generado por las personas que han tenido necesidad de vender, las viviendas procedentes de herencia y las familias que han vendido una para comprar otra (demanda de mejora). Lo más normal sería que el stock adicional desapareciera paulatinamente y tenga lugar una variación más similar de las ventas y los precios. Según mi opinión, en 2021, la primera será del 25% y la segunda del 5%. En 2022, el aumento de las transacciones ascenderá al 15% y el importe de venta crecerá en un 10%.
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