¿Qué pasa cuando el alquiler lo firma el usufructuario y éste fallece?

El artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es claro: cuando el alquiler lo firma el usufructuario y éste fallece, el contrato se extingue. Así, los nuevos propietarios, es decir, los nudos propietarios, tras la consolidación del pleno dominio por fallecimiento, pueden solicitar la entrega de la posesión del inmueble.

Si bien, en caso de vivienda habitual, el inquilino, siempre que hubiera una apariencia de que el arrendador era el propietario en pleno dominio o que así constara en el Registro de la Propiedad, podrá permanecer el plazo establecido en el artículo 9.1 de la LAU, es decir, 5 años, o 7 en el caso de que el arrendador sea persona jurídica.

Como es de imaginar, esto puede tener enormes y graves consecuencias en los casos de arrendamientos para uso distinto de la vivienda como locales comerciales, naves industriales o inmuebles donde se ejerza actividad económica.

¿Qué es el usufructo?

El usufructo es un derecho que otorga la posibilidad de usar y disfrutar de una propiedad que pertenece a otra persona. De forma amplia es obtener los frutos, que en los inmuebles urbanos significa obtener las rentas.

¿Qué tipos de usufructos existen?

La mayoría de los usufructos sobre inmuebles son de carácter vitalicio y procedentes de herencias, mayormente a favor de viudo o viuda.

Sin embargo, también puede tratarse de usufructo temporal, en tal caso el fallecimiento del usufructuario no resolvería el usufructo, sino que seguiría vigente hasta el vencimiento de éste.

Pudiera suceder también que el derecho pese a ser vitalicio no otorgara el derecho a alquilar. Es lo que sucede en los casos del derecho de habitación o el derecho de uso, muy similares al usufructo, pero no otorgan la facultad de arrendar, al no tratarse del usufructuario sino de habitacionista o usuario.

El habitacionista vitalicio tiene derecho a vivir en la vivienda pero no a alquilarla. Y el usuario de un local comercial, puede explotarlo o usarlo, pero no arrendarlo.

¿Qué aspectos hay que tener en cuenta en caso de arrendamiento por parte de un usufructuario?

Además de lo anterior, en el caso del arrendamiento por parte de un usufructuario, hay diversos aspectos legales importantes que se deben considerar lo siguiente:

Los conflictos que se pueden ocasionar respecto a la realización de obras en el inmueble

El usufructuario no tiene derecho a ello sin la autorización del nudo propietario. Y por otra parte, en caso de que se requiera la realización de las obras para la propia habitabilidad de la vivienda, el inquilino no tendría legitimación activa contra el nudo propietario, sino contra el usufructuario (verdadero arrendador) que debería repetir contra el propietario.

Las obligaciones fiscales que deben imputarse

En la declaración de la renta (IRPF) debe imputarse el pago de las rentas arrendaticias al usufructuario, indicando su NIF. Es posible, si no le consta a la Agencia Tributaria el derecho de usufructo, que denegara la deducción fiscal por arrendamiento de vivienda habitual.

En caso de arrendamiento para uso distinto de la vivienda, es decir, locales comerciales o naves industriales, al estar sujetas a IVA y retención de IRPF y/o Impuesto de Sociedades, pudieren darse también discrepancias si no se observan las obligaciones fiscales.

La fianza y otras garantías pactadas en el contrato de arrendamiento

La Ley de Arrendamientos Urbanos no distingue entre usufructuario y nudo propietario. Lo razonable es que el usufructuario haya recibido la finanza. Si el arrendamiento se extingue por fallecimiento del usufructuario, el inquilino deberá reclamar su devolución a sus herederos, no respondiendo el nudo propietario, pues no suscribió el contrato.

Si tras finalizar el contrato por fallecimiento del usufructuario el inquilino no abandona la vivienda poniéndola a disposición del propietario tras la consolidación del pleno dominio, deberá iniciar un procedimiento de desahucio por resolución del arrendamiento.