Opinión de la ANA sobre el concepto de gran tenedor de viviendas

La ley 12/23 de 24 de mayo por el derecho a la vivienda, en su artículo tres, define al gran tenedor como “la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso, garajes y trasteros.

Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado o zona tensionada hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles de uso residencial ubicado en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la Comunidad Autónoma en la correspondiente memoria justificativa”.

El Abogado José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, analiza este texto para intentar dar explicación a muchas de las ambigüedades que contiene.

Nueva ley de vivienda : cómo afectará a los ciudadanos

Matices en el concepto de gran tenedor de vivienda, según la ANA

El primer matiz diferenciador es que para ser considerado gran tenedor de inmuebles, se tiene que ser titular de más de 10 inmuebles, por lo cual quienes sean titulares de 10 inmuebles no entran en el concepto de grandes tenedores de inmuebles.

En cambio, las Comunidades Autónomas podrán considerar como grandes tenedores a los titulares de cinco o más de cinco inmuebles, por lo que ya, con tener la titularidad de cinco inmuebles, sería suficiente para ser considerados como grandes tenedores.

Lo que llama la atención es que, para unos casos se exige ser titular de más de 10 inmuebles y para otros, no hay que ser titular de más de 5 inmuebles, si no que con cinco inmuebles es suficiente para ser considerados grandes tenedores. El porqué de esta diferenciación, entendemos que obedece a cuestiones políticas y no jurídicas.

La Ley también define que los inmuebles deben ser urbanos, por lo que descartamos para llegar al cómputo de  más de 10 o de cinco inmuebles (C.A.) necesarios para ser gran tenedor de viviendas, a las viviendas situadas en suelo rústico.

La Ley también define que los inmuebles de los que se debe ser titular, deben ser residenciales, por lo que deben descartarse para el cómputo, los inmuebles de uso industrial, dotacional, comercial (locales) u hotelero. Lo que en sí es un contrasentido, porque por ejemplo, el titular de un complejo hotelero de 80 habitaciones, que quiera alquilar una vivienda de su propiedad, no entra dentro del concepto de gran tenedor de inmuebles, porque la edificación hotelera al no tener uso residencial no cuenta para el cómputo.

Los cinco inmuebles necesarios para ser considerado gran tenedor en las zonas tensionadas que declaren las CC.AA. deben encuadrarse dentro de la misma zona tensionada, por lo que un propietario de 10 inmuebles, de los que cuatro los tenga ubicados en la zona tensionada y los otros seis en otras zonas, no podrá ser considerado gran tenedor.

En el supuesto de que durante el arrendamiento se hubiera heredado una vivienda y se llegara al cómputo de los más de 10 o 5 inmuebles (en zonas tensionadas), no debe afectar a los arrendamientos vigentes, pero sí a los que se hicieran en el futuro, que deberían hacerse con las limitaciones exigidas a los grandes tenedores de inmuebles.

En el cómputo de los inmuebles exigidos para ser gran tenedor de inmuebles deben incluirse las residencias habituales y las segundas residencias, al no ser excluidas expresamente por la norma.

Las CC.AA. podrán fijar libremente el cómputo de viviendas que se exigen para poder ser considerado gran tenedor, dentro de los límites que exige la Ley para el derecho a la vivienda, por lo que podrán establecer que los titulares de 6, 7, 8, 9 o 10 inmuebles tengan la consideración de grandes tenedores.

Por todas estas cuestiones interpretativas que hemos indicado, vemos que la definición establecida en el artículo tres de la Ley para el derecho a la vivienda adolece de precisión, al no establecer que ocurre en casos de copropiedad, comunidades de bienes o en casos de usufructos. La Ley no lo aclara, aunque parece dar a entender que se está refiriendo sólo a los titulares de la plena propiedad de estos inmuebles, porque si no fuera así, el legislador debería haberlo indicado expresamente en la norma.

Por lo que a mi entender, si el arrendador fuera titular de inmuebles en usufructo, nuda propiedad, copropiedad, derecho de superficie, etc, esos inmuebles no deberían computar para ser considerados grandes tenedores.

Es cierto que se podría discutir si se exige tener la plena propiedad de los inmuebles o sólo la titularidad de derechos reales sobre ellos, me imagino que ello quedará en manos de una interpretación posterior de los Tribunales.

En mi opinión el concepto de titularidad que exige la Ley parece ir referido a la plena propiedad y no a cualquier otra configuración limitativa del dominio, por lo que si un inmueble es propiedad al 50% de varios cónyuges, al ser el arrendamiento un derecho personal, ese inmueble no debería entrar en el cómputo de las viviendas necesarias para ser considerado gran tenedor.

No obstante lo anterior, los jueces de primera instancia de Barcelona en una Junta sectorial celebrada el pasado 29 de Junio celebrada para establecer los criterios orientadores para interpretar la Ley 12/23 de 24 de mayo, indicaron sin tener carácter vinculante, que para el cómputo de los inmuebles necesarios para ser considerado gran tenedor de Inmuebles debían incluirse a los titulares de derechos reales que conlleva la facultad de uso y disfrute de los inmuebles o bien, la posibilidad de administrarlos.

También para ser coherente, hay que entender que los inmuebles que deben tenerse en cuenta para cómputo, deben ser los que estén situados dentro del territorio nacional.

Preguntas frecuentes sobre la Ley de Vivienda 2023