No he cobrado el alquiler, ¿qué tengo que hacer?

¿Qué debemos hacer en caso de tener un piso alquilado y no cobrar la renta del alquiler? Se trata de una pregunta muy habitual, especialmente en los últimos años, cuando el impago de alquileres ha crecido considerablemente. Por ello es muy importante saber qué hay que hacer ante esta situación, no sólo para la tranquilidad de los propietarios, sino también para evitar generar distorsiones en el mercado.

El contrato de alquiler: uno de los aspectos más importantes

Antes de responder a esta pregunta es, sin embargo, importante resaltar que tener un buen contrato de arrendamiento es imprescindible para que las partes, propietario y arrendatario, sepan desde el primer momento cuáles son sus obligaciones y sus derechos. Entre ellas, se encuentra, evidentemente el pago de la renta, que es el principal para ambos; obligación para el arrendatario y derecho a obtenerla para el arrendador.

Para tener un buen contrato de arrendamiento debe acudirse a un especialista que fije de forma clara y entendible los pactos a los que han llegado las partes. Si están bien definidos cuando llegue el impago va a ser más fácil reclamar dado que en el contrato quedará bien fijado y establecido tanto el importe de la renta, como cuando se tiene que pagar, cómo se debe pagar, si mediante transferencia o bien se debe girar un recibo y lo que ello comprende.

Si se gira un recibo es fundamental que esté firmada la orden SEPA para que conste esa autorización a la entidad bancaria y quede limitado el tiempo de devolución del recibo.

¿Qué pasos debemos seguir si no hemos cobrado el alquiler?

En el supuesto de tener un piso alquilado y no haber recibido la renta, es decir, el pago del alquiler, lo mejor es que pasados dos o tres días prudenciales el propietario en contacto con el arrendatario para saber qué ha sucedido y si ha sido un error o bien es que no puede pagar por algún motivo.

Si no puede pagar lo mejor es negociar un pago fraccionado para que pague algo, aunque sea un importe pequeño y que ese acuerdo se documente por escrito. Si queda por escrito se está reconociendo por ambas partes y nadie lo podrá negar.

Si no es posible llegar a este acuerdo lo mejor es iniciar el procedimiento judicial de desahucio por impago cuanto antes ya que si el arrendatario no quiere hacer frente al mismo todo hace suponer que no será el primer impago y que puede dejar de pagar más meses.

Me he encontrado que muchos propietarios piensan que se tienen que deber varias mensualidades para poder interponer una demanda judicial, pero no es así; desde que se produce el primer impago ya se puede reclamar. Pero, lógicamente, hay que esperar a que finalice el mes para iniciar los trámites ya que, aunque el contrato fije unos días exactos para el pago puede hacerlo durante todo el mes natural.

Derivada de esta cuestión también nos encontramos con aquellos arrendatarios que siempre pagan tarde y de forma fraccionada, incumpliendo de forma reiterada lo establecido en el contrato. Esta forma de pago es peligrosa porque en muchas ocasiones puede llevar a que a la hora de determinar qué ha pagado y qué no se tengan verdaderas dificultades para saberlo y esto se aproveche por parte del arrendatario para finalmente no pagar todo lo que corresponde. Por ello es importante exigir siempre que se pague de la misma forma y en el mismo periodo para que no haya lugar a equívocos.

También hay que hacer mención a los seguros que se suscriben por los impagos de los alquileres, y en los que se establece que se iniciara el pago por parte de ellos se comunique el siniestro. Por tanto si el primer mes es de franquicia y pagan a partir del segundo mes de impago conviene efectuar la notificación desde el primer momento para que nos cubran todas esas rentas.

En resumen, si se produce un impago lo primero que debe hacerse es hablar con el inquilino y si la voluntad es evidente que no es de pagar se debe acudir inmediatamente a los tribunales para resolver cuanto antes y que se genere la mínima deuda posible. No hay que esperar ni confiar en que la situación se va a solucionar y si se cobra mientras está vigente el procedimiento siempre se puede desistir del mismo, pero si no se tiene esa suerte se habrá avanzado en la solución del problema.

Para evitar problemas es conveniente que el contrato sea lo más claro posible, dejar por escrito todos los pactos que se efectúen y garantizarse las rentas con una garantía adicional, un aval, un fiador o un seguro de impago de alquiler para que cuando llegue la situación salir lo menos perjudicado posible.