Incumplimientos contractuales y rescisión de un alquiler: ¿Qué dice la ley al respecto?

Los contratos de arrendamiento constituyen un pilar fundamental en las relaciones entre propietarios e inquilinos. Establecen derechos y obligaciones claras, y su cumplimiento es esencial para la convivencia y la seguridad jurídica. Sin embargo, en ocasiones surgen conflictos cuando alguna de las partes incumple lo pactado. 

En estos casos, en Alquiler Seguro recordamos que la ley permite que se rescinda el contrato, pero que no cualquier incumplimiento es suficiente para llegar a esta medida extrema.

El Tribunal Supremo es claro al respecto: la resolución solo procede cuando el incumplimiento es grave, esencial y sustancial. Es decir, debe afectar directamente al núcleo del acuerdo alcanzado entre las partes; no basta con retrasos ocasionales en el pago o pequeñas negligencias.

Para empezar, es importante entender a qué se refieren los tribunales con el concepto de “incumplimiento grave”.

Para que un incumplimiento justifique la rescisión, debe comprometer la finalidad del contrato. Para un propietario, esto pasa por impagos de la renta, el subarrendamiento no autorizado o conductas que dañen el inmueble. Para el inquilino, podría contemplarse la inhabitabilidad de la vivienda o la negativa del arrendador a realizar reparaciones esenciales.

Pero, además, no basta con un incidente aislado. Por ejemplo, un retraso puntual en la renta rara vez será suficiente. En cambio, pagos repetidos fuera de plazo o impagos importantes sí pueden dar lugar a la rescisión. La clave está en que el incumplimiento sea persistente, significativo y directamente ligado a las obligaciones pactadas.

A este respecto, la ley y los tribunales no dejan espacio a interpretaciones arbitrarias. Para que la resolución sea válida, el incumplimiento debe cumplir varios criterios:

1. La gravedad del incumplimiento, que debe afectar al núcleo esencial del contrato. No se trata de faltas menores o meros desacuerdos sobre detalles, sino de incumplimientos que alteren de manera significativa las condiciones pactadas.
2. El incumplimiento debe ser suficiente, es decir, debe ser imposible de subsanar con medidas parciales. Por ejemplo, daños graves en la vivienda que el propietario no repara o impagos reiterados de renta.
3. El incumplimiento debe estar directamente relacionado con las obligaciones pactadas. No cualquier conflicto externo permite rescindir el contrato; debe referirse a los compromisos que cada parte asumió.
4. La parte afectada debe advertir a la parte incumplidora antes de resolver el contrato para darle la oportunidad de corregir el fallo. Esto tiene relación con el principio de buena fe y asegura que la resolución del contrato no se hace de manera arbitraria.

Los tribunales aplican estos criterios de forma estricta. Las sentencias del Tribunal Supremo subrayan que la resolución contractual es una medida extrema y que su aplicación requiere un análisis concreto de las circunstancias.

Se valoran factores como la duración del incumplimiento, su repetición, la magnitud del perjuicio y la intención de la parte incumplidora.

Por ejemplo, en casos de impago, el Tribunal Supremo ha indicado que no basta con un retraso puntual: la falta de pago debe ser sistemática o de cuantía relevante para que el propietario pueda solicitar la resolución judicial del contrato.

De forma similar, si el arrendador no cumple con reparaciones esenciales que afectan a la habitabilidad de la vivienda, el inquilino puede demandar la rescisión, siempre que haya notificado previamente la situación y esta no se haya subsanado.

En definitiva, desde Alquiler Seguro recordamos que la resolución de un contrato de arrendamiento por incumplimiento es una herramienta legal importante, pero su aplicación exige un incumplimiento serio y acreditado.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo deja claro que no cualquier falta permite rescindir el contrato: debe ser suficiente, contundente y afectar a las obligaciones esenciales.

Este enfoque restrictivo de la resolución contractual protege el equilibrio del contrato y evita que se invoquen incumplimientos menores para justificar la rescisión unilateral de la relación contractual.