Herencia y bienes inmuebles: ¿cómo se reparten las propiedades los herederos?

¿Cómo resumir una materia tan extensa en un breve artículo que sea útil para el público general? Pues hablando claro: las herencias mal planteadas suelen llevar a conflictos y a romper lazos familiares, además de dilatarse en el tiempo en procesos judiciales caros.

Así que les voy a dar unos consejos y se los voy a contar de una manera que les va a sorprender. Sin tecnicismos; eso es cosa de abogados como yo.

¿Qué es una herencia y qué tener en cuenta al repartirla?

Ustedes deben de tener medianamente claro que una herencia es un contrato entre todos los herederos para repartirse los bienes de un fallecido conforme a las indicaciones del testamento o a falta de éste, conforme al Código Civil. Y requiere unanimidad.

Hacer un inventario y determinar el valor de cada vivienda

Y para lograr un acuerdo global razonable lo primero que debemos realizar es hacer el inventario y determinar el valor de cada inmueble. Si logramos ponernos de acuerdo en ello el resto será pan comido. Pero, claro, como es sabido, no siempre estamos conformes con los valores que cada cual considera sobre los inmuebles en una herencia.

Además en las herencias suele haber una carga emocional respecto a los bienes familiares. Por ello, a la mínima sospecha de que surjan discrepancias que deriven en conflictos mi consejo es acordar que la valoración de los inmuebles la realice una empresa tasadora imparcial, a ser posible una de reconocido prestigio, homologada por Banco de España y el Ministerio de Economía y Hacienda.

Adjudicar los inmuebles a cada heredero conforme a su cuota hereditaria

Superado lo anterior, queda el segundo gran obstáculo: adjudicar los inmuebles a cada heredero conforme a su cuota hereditaria. Dicha cuota o porción de la herencia será la que corresponda según el testamento, o en su defecto, por partes iguales entre los hijos respetando la legítima del viudo o viuda.

Lo ideal es que la herencia consista en que haya igual número de inmuebles, con idéntico valor que número de herederos… Pero eso rara vez sucede. Más bien al contrario: suele haber inmuebles muy distintos en valor y en características: rústicos y urbanos. Nuevos, de origen antiguo y antiquísimos a reformar o en ruina. Pisos, casas de pueblo, chalets, apartamentos en la playa, etc.

Les voy a dar los mejores consejos que puedan recibir en su vida si se encuentran con una herencia entre hermanos:

Hacer números grosos en los lotes

Es decir, no vayan al céntimo buscando una igualdad extrema porque es una quimera (recuerden que todo se basó en unas tasaciones que no son una ciencia exacta). Recuerden que una herencia es un regalo, sean agradecidos y generosos.

Sortear el inmueble

Si varios herederos quieren un mismo inmueble, confirmen que están conformes en el valor, y échenlo a suerte, a sorteo, y asuman el resultado.

Tener en cuenta los proindivisos

En la gran mayoría de herencias se producen proindivisos, es decir, inmuebles adjudicados a varios herederos. Gran parte de los problemas familiares surgen al compartir propiedades inmobiliarias.

Pacten desde el principio cómo se va a resolver esa propiedad, suscriban un pacto de indivisión que regule si se vende el inmueble heredado, se alquila, se reparte el uso por períodos, o si se lo queda alguno de los copropietarios pagando al resto su precio.

No olvidar las cuestiones técnicas relacionadas con la vivienda

• Liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el de Plusvalía Municipal de los inmuebles urbanos
• Formalizar el acuerdo en Escritura Pública ante notario
• Y es aconsejable inscribir el inmueble heredado en el Registro de la Propiedad

Calculadora de plusvalía municipal [2026]

Parece sencillo pero no lo es. Por ello es mejor contar con un abogado especializado en herencias, se lo hará más fácil.