Gastos del cambio de hipoteca: cuánto cuestan y cuánto puedes ahorrar

Cambiar tu hipoteca variable a fija o mixta es una de las mejores decisiones que puedes tomar en el contexto actual. Una de las primeras preguntas que seguro que te planteas es: ¿Cuánto me va a costar ese cambio de hipoteca? En este artículo resolvemos esta duda y analizamos qué debemos tener en cuenta si queremos hacerlo.

¿Qué es un cambio de hipoteca?

Un cambio de hipoteca es una renegociación de los términos de tu hipoteca actual. Hay tres formas diferentes de cambiar tu hipoteca, mediante:

• la novación hipotecaria
• la subrogación hipotecaria
• la cancelación de la hipoteca

Novación hipotecaria

Este tipo de cambio de hipoteca consiste en renegociar las condiciones de la hipoteca con el banco con el que la tienes contratada. Sin embargo, esta opción suele ser la menos interesante.

Puedes encontrarte con que el banco se niegue a cambiar tu hipoteca de tipo variable a fijo, o, puede pasar que acepten el cambio, pero el tipo de interés que te ofrezca no sea interesante. Por eso cada vez son más populares las siguientes dos opciones.

En la novación hipotecaria lo que formalizamos es un cambio en las condiciones del contrato de la hipoteca, pero manteniendo al acreedor y al deudor.

Subrogación hipotecaria

Una subrogación hipotecaria es un cambio, o bien del deudor, o bien en el acreedor. Si, por ejemplo, hay un divorcio y una de las partes pasa a ser la única titular de la hipoteca, se formaliza una subrogación de deudor. En cambio, en tu caso, al querer cambiar una hipoteca variable a fija, lo que necesitas es subrogación de acreedor, porque cambiarás la hipoteca de un banco a otro.

Para hacer una subrogación hipotecaria tienes que pedir información en varias entidades, compararlas y elegir la que más te interesa. En ese punto, llega el momento de que comuniques a tu banco que vas a llevar tu hipoteca a otra entidad.

Desde la aprobación de la llamada “Ley Hipotecaria” todas las personas que tienen una hipoteca tienen derecho a cambiarla de entidad cuando quieran, así que tu banco no se puede negar.

Sin embargo, y como ocurre en el caso de la novación, te costará encontrar entidades que acepten tu hipoteca. La mayoría de bancos prefieren que canceles tu hipoteca y contrates una nueva, ya que es un proceso más sencillo para ellos.

Cancelación de hipoteca

Otra de las opciones para un cambio de hipoteca y la más interesante si quieres conseguir un buen tipo de interés, es la cancelación hipotecaria. En este caso, como en la subrogación, tienes que conseguir ofertas de varios bancos, comparar y elegir la que prefieras.

La diferencia respecto a la subrogación es que, cuando te decidas por una entidad, ésta pagará a tu banco la deuda que tenías pendiente, y firmarás una nueva hipoteca con ellos.

Para una cancelación de hipoteca lo que formalizarás será una nueva escritura de hipoteca. Es necesario también cancelar la anterior escritura, trámite que gestionará la gestoría del nuevo banco.

¿Cuáles son los gastos del cambio de hipoteca?

Una vez aclaradas las opciones y las ventajas y desventajas de cada opción, vamos a ver qué gastos tendremos que cubrir en un cambio de hipoteca, que dependerán de cómo hagamos el cambio.

Gastos de la novación hipotecaria 

Tendrás que pagar una nueva tasación de la vivienda. Este gasto se repite también en el caso de la subrogación y de la cancelación. En algunos casos también puede ser que tengas una comisión por novación de entre un 0,05% y un 1%.

Gastos de la subrogación hipotecaria

Cuando se trata de una subrogación de hipoteca, además de la tasación, tendrás que pagar la comisión por subrogación, si la hubiera. Esta comisión está regulada por ley y no puede superar el 2%.

La comisión de subrogación dependerá en gran parte del año en el que contrataste tu hipoteca y tiene que estar incluida en el contrato de tu hipoteca. Si no lo está, no pueden cobrártela.

Gastos de la cancelación hipotecaria 

Si, por el contrario, eliges hacer cancelación de hipoteca, tendrás que pagar la comisión por amortización, si es que la hay, y también la tasación de la vivienda. Otro gasto a completar son los honorarios de la gestoría para la cancelación registral de la anterior escritura.

Los gastos de notaría de la escritura de la nueva hipoteca los pagará la entidad con la que firmes tu nueva hipoteca. La comisión por amortización, como ocurre con la comisión por subrogación, está regulada por ley.

Si quieres cambiar una hipoteca variable a fija o mixta, y ésta tiene más de 5 años, no tendrás que pagar ninguna comisión porque así lo estipula la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. 

Y, si haces un cambio de hipoteca variable a fija, o una amortización de una hipoteca variable antes del 31 de diciembre de 2023, en ningún caso tendrás que pagar una comisión. Esta es una de las medidas aprobadas por el Gobierno para hacer frente al contexto actual. En el caso de que tengas un tipo fijo, la comisión puede ser de entre un 0% y un 2%.

Es importante que, cuando hagas un cambio de hipoteca, no tengas en cuenta sólo los gastos, sino el ahorro con el nuevo tipo de interés.

Ejemplo práctico:

Aún tienes pendiente de amortizar un total de 200.000 €. Tienes una hipoteca variable a EUR+0,75%,+. Si, por ejemplo, ese mes el Euríbor está al 4%, tendrías un tipo de interés del 4,75%. Hablas con tu banco y éste acepta hacer una novación de hipoteca a tipo fijo, pero te ofrece un tipo de interés del 4,5%.

En cambio, otro banco te envía una oferta para cambiar tu hipoteca a tipo fijo, con un interés del 2,5%. Sólo tienes que pagar una tasación de vivienda de entre 300 y 500 €, y los gastos de cancelación de la escritura. Además, no pagarías comisión de amortización si haces el cambio antes del 31 de diciembre de 2023.

• Si eliges la primera opción: te ahorrarás los gastos de cancelación de la anterior escritura, pero, en total, pagarás 9.000 € más en intereses.
• Si eliges la segunda opción: pagarías 5.000 € de intereses; es decir, 4.000 € menos que en la novación.

Por lo tanto, incluso a pesar de los gastos de tasación, que son de entre 350 y 500€ y los de gestoría, es mucha mejor opción llevarla a una nueva entidad. Cuando hagas un cambio de hipoteca, no te centres sólo en el ahorro a corto plazo.