El proceso de desahucio: pasos legales y derechos de ambas partes

El proceso de desahucio es uno de los procedimientos judiciales más populares, pero a la vez desconocido en lo que implica para las partes, respecto a qué puede suceder en él y cuando se puede iniciar. A continuación analizaremos estos términos, centrándonos en el habitual desahucio por falta de pago.

¿Cuándo se puede interponer un proceso de desahucio?

Una primera cuestión que siempre se plantea por parte de los propietarios es cuándo se puede interponer una reclamación de rentas. Muchos piensan que tienen que deberse varias mensualidades para iniciarlo, pero no es así.

Con la primera mensualidad impagada ya se puede reclamar; eso sí, ese mes tiene que haber transcurrido porque, aunque el contrato establezca que la renta del alquiler se debe abonar entre los cinco o siete primeros días, hay que esperar todo el mes para acreditar que se ha impagado.

¿Qué es la enervación en un desahucio?

Una segunda cuestión que surge es la enervación. La enervación es el derecho que tiene el inquilino a rehabilitar el contrato de arrendamiento pagando todas las rentas debidas más las costas del procedimiento judicial. Esta figura es compleja y requiere que el propietario en la demanda manifieste si se puede o no aplicar.

Para no aplicarla se debe haber hecho un requerimiento extrajudicial al arrendatario advirtiendo de que debe cumplir el contrato y si no lo hace en el plazo de 30 días no va a poder ejercitarlo. Esta notificación debe hacerse cumpliendo todos los requisitos legales y no con un simple requerimiento de pago.

Es importante hacerlo correctamente y, en caso de duda, es mejor considerar que se puede producir ya que si el juez así lo dictamina puede haber una condena en costas.

¿Es posible recurrir a la fianza ante un proceso de desahucio?

Una tercera cuestión sobre la que también hay controversia es el tema de la fianza del alquiler y aplicarla al pago de una mensualidad. Esto no es correcto porque la fianza está para cubrir los posibles desperfectos del inmueble y por tanto tras la resolución y entrega de la vivienda si está todo correcto sí que se podrá aplicar al pago de la renta y los suministros pendientes.

Para iniciar el procedimiento legal a la demanda se debe acompañar el contrato de arrendamiento, el título de propiedad o de disposición de dicho inmueble por parte del arrendador y justificar los requerimientos que se le hayan hecho de pago, sobre todo en relación a la enervación.

¿Cómo acreditar un impago ante un desahucio?

Una cuestión que también se me suele plantear es cómo acreditar el impago. Si el arrendador gira un recibo es fácil, con la devolución de dicho recibo, pero si es el inquilino quien hace la transferencia para el pago, ¿cómo se va a demostrar un hecho negativo?

Lo cierto es que la ley dice que el arrendatario es quien tiene que probar que ha pagado y es la única causa de oposición, pero si se quiere cerrar esta vía se puede aportar el extracto bancario de los meses en cuestión y así se prueba que no se ha recibido el pago.

Y si además del impago de la renta también le adeuda al propietario suministros o impuestos que, según el contrato, debe asumir también se pueden reclamar, pero ha de constar expresamente en el contrato y en la demanda.

Y por supuesto no hay que limitarse a reclamar los que se deben en ese momento sino también en el futuro hasta que se obtenga la resolución del contrato y se nos entregue la posesión.

¿Cómo se notifica un proceso de desahucio?

Tras la admisión a trámite de la demanda ésta se va a notificar al arrendatario y se hará en el domicilio que se haya hecho constar en el contrato. Es muy importante que las partes tengan claro que domicilio han designado en el contrato para que efectivamente reciban dicha demanda y no se les acabe notificando por edictos.

Lo habitual es la notificación en la vivienda o local alquilado, pero si el arrendatario tiene otro domicilio en el que sepa que lo va a recibir lo mejor es que en el contrato también lo designe.

Una vez que el arrendatario o demandado ha recibido la demanda tendrá 10 días hábiles para contestar a la misma y la causa de oposición únicamente debe ser sobre esa falta de pago. Este tipo de procedimiento judicial es sumario y por tanto sólo entra a valorar esta cuestión y no otras que, si existiesen, deben conocerse en otro procedimiento, un juicio ordinario y, por tanto, en el desahucio deberá alegar que existe una cuestión compleja y que así lo determine el juez y no se pronuncie sobre el impago de las rentas.

En conclusión, el procedimiento de desahucio por falta de pago es relativamente sencillo y trata de agilizar la situación cuando existe un impago.