Condición resolutoria de pago aplazado: qué consecuencias tiene el incumplimiento del pago

Si preguntamos a las personas mayores sobre la compra de su primera vivienda a plazos o a letras (de cambio) nos daremos cuenta de que esto ha sido más habitual desde hace siglos que la compra mediante préstamo hipotecario.

Ante el posible impago se puede pactar como garantía la condición resolutoria, que significa que ante el impago se da por resuelto el contrato, es decir, que el vendedor tendrá la opción de exigir el precio que se le adeuda o bien recuperar la vivienda haciendo suyas las cantidades ya recibidas.

Hasta ahí todo claro, o no tanto… Lo analizamos a continuación con más detalle.

Cómo funciona la condición resolutoria de pago aplazado

Veamos un ejemplo que nos permita entenderlo mejor. Si las partes pactan la compraventa de una vivienda de cien mil euros a razón de mil euros al mes, y a mitad plazo el comprador incumple una o varias cuotas mensuales, ¿puede perder la propiedad?, ¿y el dinero entregado hasta ese momento?, ¿basta incumplir una cuota para ejecutar la resolución del contrato?

Podría darse que el comprador, ante un incumplimiento puntual, sufriera un perjuicio desproporcionado, y correlativamente el vendedor un beneficio equivalente.

Además, en caso de que el vendedor decida resolver el contrato y recuperar la propiedad del inmueble, el comprador deberá devolverlo en las mismas condiciones en que lo recibió. En caso de que el bien haya sufrido algún deterioro o daño, el vendedor podrá reclamar una indemnización por los daños sufridos.

En este sentido, la jurisprudencia ha establecido que el incumplimiento del pago no debe llevar automáticamente a la pérdida de la propiedad del bien vendido, sino que debe existir una proporcionalidad entre la cantidad incumplida y la pérdida de la propiedad.

Si la pérdida de la propiedad es desproporcionada en relación con la cantidad incumplida, el comprador podría alegar que se ha producido un enriquecimiento injusto por parte del vendedor.

Cómo evitar conflictos entre las partes ante la la condición resolutoria de pago aplazado

Para evitar conflictos y conseguir un trato justo entre comprador y vendedor es aconsejable regular bien lo siguiente:

• El número de pagos o cuantía por el cual se considerará el incumplimiento y facultará al vendedor a resolver el contrato
• La forma de ejecutar la resolución de la compraventa, así como su cancelación al completar el pago, pues es una carga inscrita en el Registro de la Propiedad
• Las consecuencias para las partes en caso de incumplimiento, regulando la indemnización, así como una cláusula penal.

En muchos casos puede ser aconsejable pactar una cláusula indemnización además de una cláusula penal en el contrato de compraventa para el caso de incumplimiento del pago aplazado.

Cláusula penal

• Establece una cantidad en concepto de indemnización y sanción en caso de incumplimiento de las obligaciones contractuales
• La finalidad de la cláusula penal es sancionar por el incumplimiento en aras de desincentivarlo
• Es sencilla de aplicar, pero corremos el riesgo de que si también es desproporcionada sea considerada nula por ser abusiva

Cláusula de indemnización

• Establece la obligación del comprador de indemnizar al vendedor por los daños y perjuicios que éste sufra como consecuencia del incumplimiento del pago
• Resulta más justa
• Su aplicación puede resultar más compleja, ya que es necesario demostrar los daños y perjuicios sufridos y su cuantía ante los tribunales.

En cualquier caso, el consejo es que cuanto mayor claridad y precisión en la redacción de las cláusulas menor conflicto de interpretación habrá.