Las tres garantías que más utilizan los arrendadores para garantizar sus alquileres

El abogado experto en derecho arrendaticio y Director General de la Agencia Negociadora del alquiler, José Ramón Zurdo, analiza las  tres garantías que más suelen utilizar los arrendadores de viviendas para garantizar el cobro de sus rentas.

Avales bancarios

Los suelen utilizar algunos arrendadores para garantizarse el pago de sus rentas cuando los inquilinos dejan de pagarlas. Las entidades financieras, que suelen ser bancos,  por prestar estas garantías a favor de los beneficiarios (los arrendadores), cobran un coste a sus clientes, (los arrendatarios), que puede ser en forma de porcentaje (del 0,5% al 2% del importe máximo avalado) o mediante el depósito de un dinero o la pignoración de  acciones u otros bienes del arrendatario. Todo ello, sin tener en cuenta el coste que puedan cobrar las inmobiliarias por la búsqueda y selección inquilinos.

Ventajas

Si están bien redactados, que no siempre ocurre,  su ejecución suele ser inmediata, simplemente con presentar el original del aval en las oficinas de la entidad bancaria, suele ser suficiente para su pago inmediato.

Inconvenientes

No siempre se redactan bien; para que los bancos no pongan pegas en el momento de la ejecución, los avales deben hacerse de forma solidaria e indistinta y a primer requerimiento, con renuncia a los beneficios de orden, división y excusión. Tampoco los avales bancarios cubren los habituales retrasos (no impagos) que se producen cuando los arrendatarios pagan tarde sus rentas, que tanto incomodan a los arrendadores.

El principal inconveniente que presenta  acudir a esta garantía para garantizar impagos de rentas en arrendamientos de viviendas, (no en otro tipo de arrendamientos), es que el artículo 36-5 de la Ley de arrendamientos urbanos obliga a los arrendadores a que las garantías adicionales que exijan a los inquilinos, y el aval es una garantía adicional, no pueden exceder de  dos mensualidades de renta. Esta limitación, en los casos que se quieran garantizar rentas por mayor importe, como es frecuente, hace ineficaces utilizar los avales como garantías de pago en los arrendamientos de vivienda.

Seguros de impagos de rentas

Son otra garantía que suelen emplear, en este caso las entidades de seguros, para garantizar a los arrendadores las rentas impagadas de sus inquilinos. Normalmente las cantidades que aseguran estas Entidades financieras a los arrendadores no pasan de las doce mensualidades de rentas impagadas. El coste de estos seguros oscila según las coberturas aseguradas, pero por término medio se suele mover entre el 4-5% de una anualidad de renta. Todo ello, sin tener en cuenta el coste que puedan cobrar las inmobiliarias por la búsqueda y selección inquilinos.

Ventajas

Suelen ser de muy fácil contratación al abundar en el mercado muchas ofertas de diferentes compañías de seguros.

Inconvenientes

Hay que tener en cuenta que la mayoría de las compañías de seguros exigen periodos de carencias o franquicias en el momento de la contratación, por lo que casi siempre suele haber un mes de renta que no se garantiza. También, en algunos casos,  las compañías de seguros no abonan las rentas impagadas a los arrendadores hasta que no terminan los procedimientos judiciales de reclamación, lo cual puede retrasar mucho su abono a los arrendadores. En cuanto a las coberturas, como máximo suelen ser de 12 mensualidades de rentas impagadas, garantía que, aunque parece amplia, actualmente se ha quedado corta, porque la recuperación de una vivienda arrendada, a día de hoy, puede pasar de los dos años y ese exceso de tiempo no estaría cubierto.

Por último, conviene saber que estos seguros garantizan de forma limitada en el tiempo las rentas impagadas por los inquilinos, pero los seguros no intervienen para nada en la farragosa y complicada gestión de los alquileres, ésta la dejan en manos de arrendadores y arrendatarios, y de una mala gestión, es muy frecuente que surja un impago de rentas. Tampoco los seguros de impagos cubren los habituales retrasos (no impagos) que se producen cuando los arrendatarios pagan tarde las rentas, que tanto incomodan a los arrendadores.

Empresas especializadas en la gestión de alquileres

El acudir a este tipo de empresas, es otra forma que utilizan los arrendadores para garantizar el cobro de sus rentas con el añadido que estas empresas, además, suelen llevar la gestión completa de los alquileres sin que los propietarios tengan que ocuparse de nada. Las empresas que llevan esta gestión integral suelen cobrar a los arrendadores una mensualidad de renta por la búsqueda de inquilinos y la preparación de los contratos,  y una cuota periódica mensual ,que oscila entre el 6 y el 7% del importe de las rentas, por la administración de los alquileres. Todas estas cantidades, al igual que ocurre con el importe de los seguros de impagos, son deducibles fiscalmente en las rentas de los arrendadores, con lo cual no tienen coste fiscal para ellos.

Ventajas

Las ya mencionadas, de asegurar a los arrendadores el pago de las rentas y llevar también la gestión de los alquileres. Además, dan solución a los retrasos que se puedan producir en el pago de las rentas, porque las rentas se las pagan directa y puntualmente estas empresas a los arrendadores, excepto que estas empresas acudan a seguros de impagos para garantizar las rentas, en cuyo caso los retrasos no estarían cubiertos.

Inconvenientes

Es importante conocer durante cuanto tiempo estas empresas aseguran los impagos de rentas, porque muchas de ellas acuden para cubrir ésta  garantía, a seguros de impagos de rentas, y ya hemos expuesto que los seguros de impagos de rentas no cubren más de doce mensualidades de rentas impagadas. Por ello, es importante que las rentas que garanticen estas empresas, cubran las rentas impagadas que se produzcan hasta la misma recuperación de las viviendas arrendadas y no hasta que se dicten las sentencias (Autos) judiciales de desahucio. Decimos esto, porque entre las sentencias de desahucio y el desalojo efectivo de los inquilinos, todavía pueden pasar muchos meses en los que no se cobrarían rentas.

También conviene conocer bien qué servicios de administración prestan estas empresas, porque hay veces que los servicios que prestan no son integrales si no parciales, dejando en manos de las partes muchas gestiones. Por último, la experiencia es fundamental en este tipo de empresas, porque al hilo de la expansión del mercado del alquiler están surgiendo muchas plataformas y Startups que quieren entrar en este mercado ofreciendo precios agresivos pero sin ninguna experiencia en gestionar alquileres, si es que los gestionan, y cuando llegan los problemas desaparecen.

Por ello, según el experto, ofrece mucha más confianza a los arrendadores, que sean las mismas empresas que gestionan los alquileres las que se impliquen directamente (no a través de seguros de impagos) en el buen resultado de las gestiones que se las encomiendan, saliendo garantes de cualquier incumplimiento que se pueda producir, porque de esta manera, al implicarse directamente, serán mucho más eficaces en su gestión, por la cuenta que las trae.