Antes de nada, abarcamos el concepto de cerramiento de terraza, pues si estás valorando el transformar tu terraza en un espacio útil de la casa, este es probablemente el paso que deberás dar, ¡Siempre y cuando esté permitido!
El cerramiento de terraza es una reforma que implica proteger ésta al cubrirla y cerrarla. El acristalamiento de una terraza, consecuentemente, consiste en cerrar esa área mediante el empleo de cortinas de cristal, consiguiendo una zona luminosa y diáfana que puede ser utilizada durante todo el año sin preocuparse por las condiciones meteorológicas. Suena bien, pero debemos estar atentos a los requerimientos administrativos antes de dar el paso.
¿Me está permitido acristalar la terraza?
Antes de llevar a cabo la reforma, debemos sortear ciertos obstáculos:
- ¿Qué dicen los estatutos de mi comunidad sobre los cerramientos de terraza?
- ¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
- ¿Lo permiten la Ley de Suelo y la Legislación Urbanística?
- ¿Me lo autoriza el Ayuntamiento y la Comunidad de Vecinos?
Los Estatutos de la Comunidad deben permitir acristalar terrazas
Entendemos que lo primero que deberías hacer es consultar los estatutos de la urbanización, ya que es posible que en ellos se aluda al cerramiento de terrazas. Si lo permitieran, podrías hacerlo desde el punto de vista de la comunidad, aunque deberás solicitar autorización administrativa de todos modos. Si lo prohibieran no podrías hacerlo a menos que la comunidad decida modificar ese punto de los estatutos, para lo cual se requiere unanimidad.
Consentimiento Tácito en la Comunidad de Vecinos
Ahora bien, si ya hubiera más vecinos que han cerrado desde hace varios años sus terrazas de forma similar a lo que queremos hacer y la comunidad no ha ejercido ningún tipo de acción frente a ellos, podríamos entender que existe un consentimiento tácito.
Para entender que existe consentimiento tácito es importante que el periodo de tiempo que haya transcurrido sin actuar contra el propietario que realizó la obra sea amplio.
No obstante, hay que tener en cuenta que hay que estar a los hechos concretos para decidir si el silencio de la comunidad puede ser considerado como consentimiento tácito. Así se puede entender que hay consentimiento tácito de la comunidad si las obras fueron explícitas, se trató de las mismas en junta, delegándose en el presidente y administrador su examen y no consta objeción posterior alguna, ni solicitud de nueva convocatoria para tratar el rechazo a las mismas.
El cerramiento de terraza según la Ley de Propiedad Horizontal
En el supuesto de que los estatutos no dijeran nada al respecto, habría que ceñirse a lo establecido en la ley.
A este respecto hay que tener en cuenta que tras la reforma operada en la Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013 de 26 junio 2013, el artículo 10 señala que requerirán autorización administrativa, en todo caso:
- La división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes.
- El aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte.
- La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.
Podemos comprobar que el acristalamiento de la terraza se ve incluido en el último apartado. Entonces, al solicitar se debe conseguir la aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Requisitos de La Ley de Suelo
Todo esto, cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
¿Qué dice la legislación urbanística?
Por otro lado, hay que tener en cuenta que, si cerramos una terraza, integrando ese espacio en nuestra vivienda, le estamos añadiendo metros, lo que no siempre es posible de acuerdo a nuestra legislación urbanística.
Las terrazas solo se podrán cerrar si la vivienda o edificio tuviese edificabilidad sobrante, lo que no es muy frecuente ya que se construye normalmente aprovechando al máximo la edificabilidad disponible en la parcela.
En el supuesto de que existiese más edificabilidad, sí sería posible que el ayuntamiento nos concediera la licencia de obra necesaria para acometer esta reforma. Si no fuera así, nos la denegarían. Si lo hacemos a pesar de no tener la licencia nos exponemos a una sanción, además de a que nos obliguen a derribar lo que hayamos edificado dejando la terraza como estaba antes de la obra.
El importe de la sanción puede variar, ya que dependerá principalmente del municipio en el que se encuentre la vivienda.
Licencias y autorizaciones necesarias para acristalar mi terraza
Una vez hemos indagado en los Estatutos de la Comunidad y los artículos pertinentes de la Ley de Propiedad Horizontal y Ley de Suelo, así como la legislación urbanística, podemos proceder con la solicitud.
Para cerrar nuestra terraza necesitamos licencia del ayuntamiento y además, autorización de la comunidad de vecinos. Será necesario que se apruebe por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación tras la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, según hemos señalado.
Podemos pues aconsejar este orden:
- Confirmar que se cuenta con la autorización administrativa según el criterio del Ayuntamiento u órgano competente.
- Tantear si se cuenta con la mayoría necesaria entre los propietarios, ya que necesitas el ⅗. Teniendo en cuenta que habrá ausentes, se puede conseguir su representación.
- Conseguir el acta de la Junta de Propietarios, asegurándose la aprobación.
¿Qué pasa si no pido autorización para cerrar la terraza?
Si lo hacemos sin pedir permiso, la comunidad puede solicitar judicialmente la demolición de la obra y que se reponga a su estado anterior.
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Asunción Santos
Abogada de Legálitas
