Reformas en el piso de alquiler que permitirán subir el precio en zonas tensionadas

Entre las normas establecidas por la Ley de Vivienda se encuentra la declaración de zonas consideradas tensionadas, en las que se pueden adoptar ciertas medidas, como la limitación del precio del alquiler.

Sin embargo, existen algunas excepciones que permiten subir el precio del alquiler en estas áreas tensionadas, como llevar a cabo ciertas reformas de mejora en la vivienda alquilada. En este artículo de Fotocasa te contamos cuáles son y todo lo que debes saber al respecto.

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¿Qué límites en el precio del alquiler se pueden aplicar en las zonas tensionadas?

Los límites del precio del alquiler que se aplicarán en las zonas tensionadas dependerá de dos grandes factores:

• Si el casero es un pequeño propietario (tiene menos de cinco viviendas) o un gran tenedor (tiene cinco o más propiedades)
• Si se renueva el contrato de alquiler o se firma uno nuevo

En el caso de que el casero sea un pequeño propietario y que el contrato de alquiler se tenga que renovar, se aplicarán las siguientes limitaciones:

El precio del alquiler no podrá superar el 3% respecto al precio anterior. Es decir, si por la vivienda le están pagando 1.000 euros, sólo podrá pedir 1.030 mensuales en 2024, cuando toque la revisión del precio; es decir, cuando se cumpla un año desde la última subida.

A partir de 2025 sólo podrá incrementar lo que el nuevo índice establezca. Se trata de un indicador aún por determinar, que el INE publicará antes de que acabe el año.

Sin embargo, la Ley de Vivienda contempla algunas excepciones por las cuales el precio puede incrementar hasta un 10% más con respecto al precio anterior; es decir, podría pedir hasta 1.100 euros, siguiendo con el ejemplo anterior.

Una de ellas es mediante ciertas obras y reformas en la vivienda alquilada, tal y como vemos a continuación.

¿Cómo me afecta el límite de la subida del alquiler? Todas las preguntas más frecuentes

¿Qué tipos de reformas permiten subir el precio del alquiler de pisos que se encuentran en zonas tensionadas?

La Ley de Vivienda contempla que un casero podrá subir el precio del alquiler hasta un 10% más en los siguientes casos:

• Cuando la vivienda haya sido rehabilitada en los últimos dos años de acuerdo con los términos previstos en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que son:
  • Reformas subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
  • Que las reformas tengan como objetivo la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas.
• Cuando en los 2 años antes de la firma del nuevo contrato de alquiler se hayan finalizado obras de la vivienda que permitan un ahorro de energía no renovable del 30% o más
• Cuando en los 2 años antes de la firma del nuevo contrato de alquiler se hayan finalizado reformas de mejora de la accesibilidad

Ebook - Preguntas frecuentes sobre el precio del alquiler

Ejemplos de reformas para subir el precio del alquiler en zonas tensionadas

Como hemos visto en el punto anterior, las reformas que podrán incrementar el precio del alquiler de aquellas viviendas que se encuentren en zonas tensionadas están relacionadas con ciertas actuaciones de rehabilitación, con el ahorro de energía y con una mejora de la eficiencia energética.

Veamos algunas de las reformas que permitirían a los propietarios subir hasta un 10% el alquiler con respecto al precio anterior establecido en el contrato.

Obras y actuaciones de rehabilitación en la vivienda

La Ley de Vivienda establece que estas actuaciones de rehabilitación deben tener como objetivo principal “la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas».

Además, para poder incrementar el 10% del alquiler, estas reformas deberán tener un coste superior al 25% del precio de la vivienda, si ésta se hubiera adquirido en los dos años anteriores. En el caso de que el inmueble hubiera sido comprado con anterioridad, “la cifra a tener en cuenta para obtener ese 25% será la del valor de mercado que tuviera la vivienda cuando comenzó a ser reformada”.

Documentación necesaria para su acreditación

En este caso, será necesario presentar el presupuesto de las obras y las reformas de la vivienda, que acrediten que su coste supera el 25% del valor de mercado del inmueble. Deberán presentarse al Ayuntamiento correspondiente.

Ejemplos de obras y actuaciones de rehabilitación en la vivienda

Es importante mencionar que las actuaciones de rehabilitación no están relacionadas con aspectos estéticos, sino de mejora de la estructura, para mejorar su seguridad. Entre ellas, encontramos:

• La modificación de la fachada, las paredes, los techos, el tejado…
• La reparación de instalaciones eléctricas
• Cambios y/o sustitución de tabiques
• Cambios y/o sustitución de tuberías y bajantes
• Instalación de sistemas de seguridad y antiincendios, de gran envergadura

Reformas para mejorar la eficiencia energética de la vivienda

Aquí se incluyen todas aquellas reformas que permitan reducir, como mínimo, un 30% el consumo de energía del hogar.

Documentación necesaria para su acreditación

En este caso, será necesario presentar los certificados de eficiencia energética de la vivienda de antes y el de después de las obras de mejora. La Ley de Vivienda establece que entre ambos no pueden haber pasado más de dos años; es decir, que el certificado de eficiencia energética anterior no puede tener más de dos años. Deberán presentarse al Ayuntamiento correspondiente.

Ejemplos de obras y actuaciones de mejora de la eficiencia energética de la vivienda

• Instalación de paneles solares
• Aislamiento térmico de suelos, paredes y techos
• Cambio de puertas y ventanas
• Instalación de sistemas para ahorrar agua
• Instalación de sistemas de calefacción y refrigeración ecológicos y eficientes

Reformas para mejorar la accesibilidad de la vivienda

La Ley de Vivienda no recoge específicamente el alcance de esta tipología de reformas. Sin embargo, sí que estima que tienen que ser de gran envergadura; es decir, que conlleven obras mayores de accesibilidad.

Documentación necesaria para su acreditación

No se ha especificado por el momento.

Ejemplos de obras y actuaciones de mejora de la accesibilidad de la vivienda

• Instalación de ascensores
• Instalación de rampas y salvaescaleras
• La ampliación o modificación de la puerta de entrada al edificio
• La ampliación o modificación de los pasillos y las zonas comunes del edificio
• La instalación o construcción de rampas y pasamanos
• La colocación de plataformas elevadoras y/o sillas salvaescaleras
• La instalación de ascensores adaptados a todas las necesidades
• La eliminación de cualquier barrera arquitectónica que impida o dificulte el paso

Recordemos que en el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 se contemplan la mayoría de ayudas a la vivienda para personas con discapacidad que ofrece el Gobierno, aunque muchas de ellas dependen directamente de las respectivas Comunidades Autónomas o, incluso, de los ayuntamientos.

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