En muchas ocasiones hemos hablado de los beneficios que supone la reforma de una casa. Y es que, además de vivir más cómodos y felices en ella, reformar una vivienda puede llegar a triplicar su valor.
Sin embargo, antes de empezar a hacer obras debemos informarnos detenidamente de qué permisos necesitaremos para reformar la casa y evitar, así, contratiempos o, incluso, multas.
Los permisos y licencias necesarias dependerán del tipo de obra que queramos llevar a cabo, por lo que lo primero que deberemos hacer es decidir qué partes de nuestra vivienda queremos cambiar. Y es que no se necesitan los mismos permisos para hacer una obra menor que para una reforma integral.
En este artículo analizaremos qué permisos se necesitan para reformar una casa, en función del tipo de obra que queramos llevar a cabo.
Quién concede los permisos para obras mayores y menores
La concesión de permisos y licencias de obras es de competencia municipal, es decir, depende del ayuntamiento de cada localidad, por lo que varía en función de nuestro lugar de residencia.
Sin embargo, además del consistorio, deberemos tener en cuenta la legislación urbanística de nuestra comunidad autónoma, por lo que para hacer determinadas reformas necesitaremos el permiso de ambos.
¿Qué obras necesitan permisos y licencias?
A priori, las obras que necesitan permisos son las consideradas obras mayores; es decir, todas aquellas que implican ampliaciones o modificaciones de volumen, altura o superficie. Por lo tanto, la rehabilitación total de un edificio o de una vivienda, la modificación de la estructura de una casa, las obras de nueva construcción o los cambios que afecten a elementos comunes de una edificación, entre otros, se consideran obras mayores.
Para hacernos una idea, podemos analizar el presupuesto de la reforma. Las que sobrepasen un presupuesto de 20.000 euros serán consideradas, posiblemente, obras mayores. También todas aquellas que supongan una transformación considerable de cualquier edificio o vivienda, y que, por lo tanto, precisen del servicio de arquitectos, ingenieros y aparejadores colegiados.
Sin embargo, como apuntábamos, cada ayuntamiento y cada comunidad autónoma tienen sus propias normas y consideraciones, por lo que se estudiará cada caso en concreto para saber qué tipo de obra se considera y, por lo tanto, si requiere unos permisos u otros.
El resto de obras, es decir las menores, no requerirán de ningún permiso, aunque sí de una autorización del ayuntamiento, para evitar posibles problemas con los vecinos. Serán cambios de menor envergadura y en ningún caso modificarán ni afectarán la fachada ni la estructura de un edificio o vivienda.
Las pequeñas reparaciones, la renovación de ventanas y puertas, o la adaptación de una vivienda para personas con discapacidad, entre otras, entrarán dentro del grupo de obras menores.
¿Qué permisos necesita cada tipo de obra?
Como hemos visto, dependiendo de la envergadura de la obra se necesitarán unos permisos u otros.
Permisos de obra menor
Las obras menores no precisan de un permiso o licencia propiamente dichos, pero sí de una autorización previa emitida por la administración de nuestra localidad.
Generalmente, estas autorizaciones se gestionan a nivel municipal ya que están incluidas dentro de las competencias urbanísticas de cada municipio. Estas determinarán qué documentación se debe presentar para obtenerlas, aunque en la mayoría de los casos bastará con rellenar un formulario.
Su precio variará en función de unas localidades a otras. Así, mientras que en algunas puede salir gratis, en otras podrá llegar a costar hasta el 5% del presupuesto de la obra que se vaya a llevar a cabo.
Permisos de obra mayor
Las obras mayores sí que precisan de una licencia. Por lo tanto, si queremos hacer una reforma integral en nuestra vivienda tendremos que contar con un permiso de obra mayor.
Esta autorización también debe solicitarse a la administración y requiere de la presentación de un proyecto de reforma elaborado por profesionales colegiados, como arquitectos, aparejadores o ingenieros. En este caso, por norma general, la empresa promotora será la encargada de solicitar la licencia de obra.
Asimismo, las competencias de cada municipio determinarán qué documentación se debe presentar para obtener dicho permiso, al igual que su coste. Sin embargo, este suele oscilar entre el 3% y el 6% del presupuesto de la obra, al que habrá que añadir el 21% de IVA.
Por último, debemos tener en cuenta que si vivimos en un edificio, antes de llevar a cabo cualquier reforma deberemos informar a la comunidad de propietarios acerca de las obras.
Ahora sí, ya sabemos qué permisos necesitaremos si queremos hacer una reforma integral de nuestra vivienda con total seguridad y cumpliendo con las normas establecidas.
