Cómo pedir una licencia de obra para una reforma

Antes de reformar una vivienda debemos seguir un procedimiento específico y solicitar un documento concreto que nos permita llevar a cabo cualquier intervención.

Saber cómo pedir una licencia de obra será el primer paso para poder hacer cualquier trabajo en casa y evitar multas. 

Desde Fotocasa, vemos el paso a paso con todo lo necesario para pedir una licencia de obra, así como sus tipos, costes, plazos y qué obras están exentas.

5 cosas que debes hacer antes de comenzar una reforma en casa

¿Qué es una licencia de obra y para qué sirve?

La licencia de obra es una autorización municipal que permite realizar obras o reformas en una vivienda o local, asegurando que cumplan con la normativa urbanística y de seguridad.

Su objetivo es proteger tanto a los propietarios como a la comunidad, garantizando que las reformas no afecten a la estructura del edificio ni a terceros.

¿Qué ocurre si hago una obra sin el permiso de la comunidad de vecinos?

¿Qué tipos de licencia de obras existen?

Según el alcance de tu proyecto:

1. Licencia de obra menor: para reformas pequeñas que no afectan a la estructura ni a los elementos constructivos del edificio. Están destinadas a renovar el hogar, como por ejemplo:

• Renovar la instalación de fontanería, electricidad o calefacción.
• Cambiar suelos, techos o paredes.
• Modificar tabiques no estructurales.
• Pintar fachadas o realizar pequeños cerramientos.

Algunas intervenciones son tan mínimas que no requieren ningún trámite (pintar paredes o pequeñas reparaciones). Sin embargo, esto puede variar según la localidad. Por ejemplo, en Barcelona existe un trámite llamado “Assabentat d’obres” para obras muy pequeñas (Tipo III) que debe solicitarse incluso para actuaciones muy simples.

Por ello, siempre es recomendable revisar en el Ayuntamiento correspondiente qué obras están exentas de autorización o comunicación previa, para evitar sanciones o retrasos innecesarios.

2. Licencia de obra mayor: cuando la reforma afecta a la estructura del edificio o modifica su uso. Por ejemplo:

• Cerrar una terraza o ampliar el salón.
• Rehabilitar una vivienda completa.
• Cambiar el uso de un local a vivienda.
• Ampliar habitaciones o realizar nuevas construcciones.

Si vamos a realizar una gran intervención, será obligatorio presentar un proyecto técnico firmado por un profesional.

¿Cómo pedir una licencia de obras: pasos y requisitos?

Antes de empezar cualquier reforma en casa, es imprescindible saber cómo pedir una licencia de obra y qué documentación necesitamos.

1. Consulta previa en el Ayuntamiento

El primer paso es comprobar dónde se solicita una licencia de obras en tu municipio. Normalmente, se gestiona en el área de Urbanismo del Ayuntamiento o a través de su sede electrónica.

En la mayoría de casos, quien solicita la licencia de obras es el propietario de la vivienda a reformar, pero también es común que lo gestione la empresa o técnico que llevará a cabo la obra.

2. Rellena la solicitud oficial

Aunque cada Ayuntamiento tiene su propio modelo o formulario, la información a rellenar suele ser:

• Datos personales y del inmueble.
• Descripción detallada de la reforma.
• Fechas previstas de inicio y fin.
• Presupuesto estimado.

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3. Prepara la documentación necesaria

Para solicitar una licencia de obra, necesitamos reunir los siguientes documentos:

• Formulario oficial de solicitud.
• Presupuesto detallado de la obra (indicando detalle del IVA)
• Justificante del pago de las tasas urbanísticas y del impuesto de construcciones (ICIO) instalaciones y obras.

Para el caso de las obras mayores, además será obligatorio contar con un proyecto técnico visado por un arquitecto o arquitecto técnico.

Además, se exige un estudio de seguridad y salud, obtener los planos para la reforma y memoria descriptiva completa.

4. ¿Cuánto cuesta una licencia de obras?

El coste total de la licencia de obras depende del Ayuntamiento, ya que cada municipio establece sus propios porcentajes. 

Hay dos tasas comunes en casi toda España (salvo en Melilla): el ICIO y la tasa por servicios urbanísticos.

Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO)

El ICIO es un impuesto obligatorio en todos los municipios y se calcula en función del presupuesto de ejecución material (PEM) del proyecto. Este presupuesto incluye únicamente el coste directo de los materiales y la mano de obra, sin IVA, ni gastos generales, ni beneficio industrial.

El porcentaje a aplicar depende de cada ayuntamiento, pero normalmente oscila entre el 4% y el 5% del PEM.

Tasa por prestación de servicios urbanísticos

Además del ICIO, la mayoría de municipios aplican una tasa por prestación de servicios urbanísticos, destinada a cubrir los gastos administrativos del Ayuntamiento (informes técnicos, inspecciones y certificaciones).

Esta tasa suele situarse entre el 1 % y el 2 % del presupuesto de ejecución material, aunque algunos ayuntamientos pueden establecer una cuota fija. 

5. Presentación de la solicitud

Normalmente, casi todos los ayuntamientos tramitan estas solicitudes a través de su sede electrónica.

6. Cuánto tarda una licencia de obras

Generalmente, el plazo legal máximo de resolución es de tres meses. Aunque volvemos a repetir, cada ayuntamiento regula su solicitud de licencia de obras, por lo que podría variar de unos a otros.

7. Caducidad de la licencia de obra

Una vez concedida, la licencia de obras tiene caducidad, es decir, no se mantiene indefinidamente. Estos son los plazos generales de vigencia más comunes en España:

• Plazo para iniciar la obra: normalmente, tienes entre 6 meses y 1 año desde la concesión de la licencia para comenzar los trabajos. Si no lo hacemos dentro de ese periodo, se considera caducada la licencia de obras y deberíamos tramitar una nueva.
  Plazo para completar la obra: una vez iniciada, el Ayuntamiento concede entre 1 y 3 años para finalizarla, según la magnitud del proyecto. Superar ese tiempo también puede suponer la caducidad de la licencia de obras.

Si tu licencia de obras caduca, no podrás continuar con los trabajos. La obra deberá interrumpirse hasta que solicites una nueva licencia o una prórroga.

Qué implica no declarar las obras de una vivienda

Antes de empezar una reforma debemos plantearnos cómo afecta a nuestro edificio para saber qué licencia es la que necesitamos. Esto va a determinar el permiso que debemos pedir.

Una vez lo tengamos claro, podemos dirigirnos a nuestro Ayuntamiento (o su sede electrónica) para poder completar la solicitud. Una vez aportemos todos los documentos que sean necesario y siempre que contemos con el aprobado del Ayuntamiento, podremos iniciar las obras.

Saber cómo pedir una licencia de obra nos ayudará a que cada paso de nuestra reforma se haga sobre seguro y nos evite posibles sanciones o retrasos en la reforma.

Así, los proyectos de reforma pueden avanzar sin problemas y nuestro hogar estará listo para su uso con total tranquilidad.

Preguntas frecuentes sobre cómo pedir una licencia de obra para hacer una reforma

¿Hay que pedir licencia de obra para reformar un baño?

Sí, en la mayoría de los casos hace falta licencia de obra para reformar un baño. Si se trata de cambiar instalaciones de fontanería, electricidad o revestimientos, bastará con una licencia de obra menor. 

¿Necesito licencia de obra para reformar la cocina?

Al igual que en el baño, hay que pedir licencia de obra para reformar la cocina si vamos a modificar instalaciones de agua, gas o electricidad. En los casos más sencillos, como cambiar muebles o encimeras, no será necesario. 

Si la reforma incluye obras estructurales o ampliaciones, se debe tramitar una licencia de obra mayor.

Reforma del baño y licencia de obra: ¿cuándo es obligatoria?

Cuando la reforma del baño afecta a la distribución, instalaciones principales o estructura, la licencia de obra es obligatoria. En cambio, si solo realizamos mejoras estéticas (como pintar o cambiar el mobiliario), podría considerarse entre las obras exentas de licencia de obras, aunque siempre conviene consultar en nuestro Ayuntamiento antes de empezar.

¿Me pueden sancionar si hago una reforma sin permiso de obras?

Si comenzamos los trabajos antes de recibir la autorización, podríamos enfrentarnos a una multa por no tener licencia de obras, que puede oscilar entre 300 y 6.000 € según la normativa local de cada Ayuntamiento.