¿Qué ocurre si firmo un contrato de arras y luego no me conceden la hipoteca?

Antes de formalizar la compraventa de una vivienda, las partes suelen firmar un contrato de arras, un acuerdo en el que la parte vendedora y la compradora se comprometen a formalizar la compraventa de la vivienda. Sin embargo, ¿qué ocurre si el interesado en comprar la vivienda firma un contrato de arras y, finalmente, no le conceden la hipoteca? ¿Pierde el dinero que ha adelantado o puede recuperarlo?

A continuación, desde Fotocasa resolvemos las principales dudas sobre los contratos de arras y analizamos qué ocurría si los compradores reciben la negativa de las entidades bancarias sobre la concesión de la hipoteca para comprar la vivienda.

Los 3 tipos de contratos de arras: ¿cómo funciona cada uno?

¿Qué es (y qué no es) un contrato de arras?

Un contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que asegura la reserva de una vivienda y garantiza la compraventa en las condiciones pactadas.

Este documento protege a ambas partes y recoge datos esenciales como el precio, las condiciones de la operación y la fecha límite para formalizar la escritura ante notario. Aunque no se trata de un trámite obligatorio para comprar casa, sí tiene validez legal y resulta muy útil para otorgar seguridad jurídica a la operación.

Y ¿qué no es un contrato de arras? Un contrato de arras no es lo mismo que un contrato de reserva: mientras este último únicamente bloquea temporalmente el inmueble, sin ofrecer garantías legales sobre la operación, las arras brindan seguridad sobre las condiciones pactadas, los plazos y el precio acordado.

¿Cómo se efectúa el pago en un contrato de arras?

Dado que la ley no establece una cantidad mínima o máxima sobre qué hay que abonar en cada pago, las partes deben acordar el importe, según les convenga. De la misma manera, comprador y vendedor acordarán una penalización, en caso de que alguno de ellos incumpliera el contrato. Por lo general:

• Si el comprador incumple el contrato, pierde el dinero aportado.
• Si el vendedor es el que incumple, debe devolver las arras dobladas.

Habitualmente, se suele abonar el 10% del precio de compraventa en concepto de arras. Por lo tanto, si por ejemplo se adquiere una vivienda por 200.000 euros, el comprador debería adelantar 20.000 euros el día de la firma de las arras, ya sea por transferencia o según el método de abono que acuerden las partes. Esta cantidad se descontará del precio final del contrato de compraventa.

¿Cuál es la diferencia entre la reserva y las arras al comprar un piso?

¿Qué pasa con las arras si no me conceden la hipoteca?

Generalmente, si el comprador no cumple su parte del contrato al no poder formalizar la compraventa porque el banco no concede la hipoteca, pierde el dinero aportado.

Sin embargo, el acuerdo puede incluir una cláusula que prevea la no concesión de la hipoteca. Así, en caso de que el comprador obtenga la denegación de la hipoteca por parte del banco, el vendedor estará obligado a devolver el dinero entregado en concepto de arras. Es decir, podría recuperar todo el dinero que ha efectuado en el pago.

¿Qué ocurre si no hay cláusula de arras condicionadas a la concesión de hipoteca?

Si en el contrato no existe la cláusula expresa que prevea la no concesión de la hipoteca, como decíamos, el comprador perderá las arras, y el vendedor no estará obligado a devolverlas.

Incluir una cláusula por concesión de hipoteca en el contrato de arras puede ser fundamental si la operación depende de financiación, ya que permite rescindir el contrato sin penalización si la hipoteca no se concede, devolviendo íntegramente las arras al comprador.

¿Cómo reclamar la penalización que corresponde en caso de incumplimiento de arras?

En caso de incumplimiento del contrato de arras tenemos dos formas de reclamar la penalización que nos corresponde como comprador o vendedor:

• Por vía extrajudicial. El primer paso recomendado es enviar un burofax a la otra parte solicitando el cumplimiento del contrato. Si esta opción no funciona, existe la opción de interponer un recurso conocido como “acto de conciliación”, en el que se exige la ejecución del contrato.
• Por vía judicial. En este caso, deberemos interponer una demanda judicial, con la ayuda de un abogado, que deberá representarnos.

Como acabamos de ver, la firma del contrato de arras es paso muy importante en el proceso de compraventa, por lo que debemos leer y estudiar detenidamente este documento para entender todas las cláusulas y no encontrar sorpresas de última hora:

• El importe entregado.
• Los plazos para firmar la compraventa.
• La penalización por incumplimiento.
• Las condiciones de devolución en caso de no obtener financiación.

Pedir hipoteca o firmar contrato de arras: ¿qué debes hacer antes?