Qué es obligatorio y qué no al contratar una hipoteca

Solicitar una hipoteca para la compra de una casa es, probablemente, una de las decisiones más importantes de la vida. Por ello, antes de hacerlo debemos analizar detenidamente una serie de cuestiones básicas, como el tipo de préstamo que deberíamos elegir y la entidad bancaria con la que nos queremos vincular.

También es muy importante conocer exactamente cuáles son los gastos y las comisiones asociados a dicha hipoteca, así como los productos que el banco nos obligará a contratar por el simple hecho de tenerla. Y es que algunos son obligatorios, pero muchos otros no.

En este artículo de Fotocasa analizamos, precisamente, qué es obligatorio y qué no al contratar una hipoteca en España, para evitar sorpresas de última hora. ¡Toma nota!

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¿Puede el banco obligarnos a contratar ciertos productos al firmar una hipoteca?

Es bastante habitual que los bancos ofrezcan la posibilidad de contratar ciertos seguros o productos asociados a la hipoteca, entre los que se encuentran la póliza del hogar, así como el seguro de protección de pagos o el de vida. Pero debemos saber que no siempre es obligatorio contratarlos, tal y como vemos a continuación.

La ley 5/2019, de 15 de marzo, que regula los contratos de crédito inmobiliario, comúnmente conocida como Ley Hipotecaria, establece que un banco sólo nos podrá obligar a contratar tres productos asociados a la hipoteca solicitada:

• Una cuenta bancaria para domiciliar las cuotas de la hipoteca

• Un seguro de hogar (con las coberturas básicas en caso de siniestro en el hogar)
• Un seguro que garantice el cumplimiento de las obligaciones del contrato hipotecario (como puede ser un seguro de vida o de protección de pago de las cuotas)

Sin embargo, es muy importante saber que nuestro banco en ningún caso nos puede obligar a contratar ninguno de estos servicios con su compañía aseguradora asociada; es decir, tendremos total libertad para elegir la compañía que más se adapte a nuestras necesidades.

De hecho, la normativa establece que los bancos estarán obligados a estudiar todas las pólizas que presenten sus clientes, sean de la compañía que sean, siempre que las coberturas que ofrezcan sean las exigidas por la entidad. Y no sólo eso. En el caso de que decidamos optar por las pólizas de una aseguradora externa, el banco no podrá incrementar la cuota ni dejar de concedernos la hipoteca por ello en ningún caso.

Calculadora de cuota de la hipoteca

¿Puede el banco ofrecernos mejores condiciones al contratar ciertos productos al firmar una hipoteca?

Dado que, como acabamos de ver, los bancos no nos pueden obligar a contratar ningún producto a través de su compañía o compañías aseguradoras, lo que suelen hacer es mejorar las condiciones de nuestra hipoteca si lo hacemos, lo que no va en contra de la normativa.

Hablamos, por ejemplo, de los ya mencionados seguros del hogar, de vida, de protección de pagos o, incluso, de otros productos no tan relacionados con la hipoteca en sí, como pueden ser la contratación de planes de pensiones, la domiciliación de la nómina o la pensión, o la apertura de alguna cuenta de ahorro de la entidad.

De nuevo, no nos puede obligar a contratarlos, pero sí nos podrá mejorar la oferta de la hipoteca, ya sea reduciendo el interés del préstamo o reduciendo algunas comisiones. En cualquier caso, es importante analizar si hacerlo nos saldrá a cuenta o no, en función del tipo de oferta y de nuestras prioridades.

¿Es obligatorio pagar comisiones al firmar una hipoteca?

La nueva Ley Hipotecaria ya mencionada, que entró en vigor en 2019, trajo consigo numerosos cambios, como la reducción de las comisiones que los clientes tienen que pagar a los bancos tanto a la hora de contratar una hipoteca como de mejorar sus condiciones o, incluso, al cambiar de entidad bancaria.

Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, la única comisión de pago obligatorio al firmar una hipoteca es la comisión de apertura, que engloba todos aquellos estudios que el banco lleva a cabo para conocer nuestra capacidad de endeudamiento  y, de esta manera, saber si podremos hacer frente al pago de las cuotas sin ningún tipo de problema.

En el supuesto de que el banco nos la concediera, tendríamos que pagar entre el 0,5% y el 1% de la cantidad total prestada, iría incluida en el cómputo general del préstamo y se cobrará una sola vez (lo que supone entre 1000€ y 20.000€ por una hipoteca de 200.000€).

Cabe destacar que en caso de que la entidad no nos concediera la hipoteca solicitada, no nos cobrará en ningún caso una comisión de apertura.

El resto de comisiones derivadas de la concesión de una hipoteca (de estudio y gestión, por gastos de formalización, etc.) no se podrán cobrar o bien irán incluidas dentro de la comisión de apertura.

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