¿Puedo cambiar el titular de mi hipoteca?

Una vez que firmas una hipoteca ante notario así se queda así hasta que se termina de pagar. Es una frase que se escucha de manera habitual cuando se realizan este tipo de operaciones. Sin embargo, en 30 años, que es el periodo de amortización más habitual en este tipo de préstamos, pueden darse diversas circunstancias.

El titular de la hipoteca puede separarse del otro propietario, querer dejar la vivienda o, incluso, fallecer. En esos casos… ¿Se puede cambiar el titular de la hipoteca? Lo analizamos a continuación. 

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¿Qué debemos tener en cuenta sobre la titularidad de la hipoteca?

Lo primero que hay que tener en cuenta es que no es lo mismo ser titular de la vivienda o de la hipoteca. De hecho, cada uno de los procesos tiene sus respectivos gastos, es decir, se cuentan de manera independiente. Esto significa que los titulares de la vivienda y de la hipoteca no tiene por qué ser exactamente los mismos: puede haber dos titulares del inmueble y uno del préstamo, por ejemplo. Por lo tanto, cuando lo que se va a hacer es cambiar al titular de la hipoteca no debería afectar al titular de la vivienda.

Teniendo en cuenta esta distinción, se puede cambiar el titular de la hipoteca a través de dos vías: novación o subrogación por cambio de deudor.

¿Cómo cambiar el titular de la hipoteca a través de la novación?

La novación hipotecaria es un proceso a través del cuál una persona puede modificar las condiciones de su préstamo en el banco: tipo de interés; comisiones y vinculaciones; el capital; el plazo; cláusulas abusivas y los titulares y avales. De esta manera, el usuario puede cambiar muchos aspectos de su préstamo hipotecario, no sólo la titularidad.

En cuanto a los gastos, una persona que realice una novación tendrá que asumir los costes de la notaría, el registro y la gestoría. Si se cambia el tipo de la hipoteca (de variable a fija, etc.) o el periodo de amortización también habrá que pagar una comisión por novación. Asimismo, en el caso de que se modifique el capital financiado, habrá que realizar una tasación con el coste que conlleva.

Hay que tener en cuenta que, para cualquier modificación, el banco realizará un análisis y lo aceptará o no en función de si conlleva o no un riesgo elevado.

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¿Cómo cambiar el titular de la hipoteca a través de subrogación por cambio de deudor?

La subrogación hipotecaria por cambio de deudor es una operación en la que sólo se cambia el titular del préstamo. En este procedimiento la entidad estudia al futuro titular del préstamo para ver si será capaz de asumir la carga de esta deuda. En caso afirmativo el nuevo encargado de pagar el préstamo sólo tendrá que asumir los gastos de la tasación y se quedará con la hipoteca.

¿Es mejor cambiar el titular de la hipoteca por novación o por subrogación?

Todo dependerá de lo que necesite el nuevo titular de la hipoteca. Si quiere quedarse con el préstamo tal y como está, una subrogación por cambio de deudor sería más adecuada, debido a que es más barato que una novación.

Por otra parte, si se quiere aprovechar para modificar alguna condición de la hipoteca en sí, será necesario hacer una novación, puesto que la subrogación por cambio de deudor no lo permite.

En caso de fallecimiento… ¿Cómo se cambia el titular de la hipoteca?

Una hipoteca puede tener más de un titular. En ese caso el pago de este préstamo está dividido en partes iguales. Si se da la situación en la que uno de los titulares fallece dicha deuda (la hipoteca) pasa a los herederos.

Por lo tanto, si los otros titulares quieren esa parte de la hipoteca tendrán que comprársela a los herederos. Es entonces cuando se realizaría una subrogación por cambio de deudor.

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