¿Tengo que pagar en mi declaración de la renta por los inmuebles que he heredado?

Esta es la pregunta que todo el mundo nos plantea cuando tramita su herencia en la declaración de la renta. Y la respuesta es NO por heredar sino por rentabilizar el patrimonio heredado.

Lo que heredas tributa por el impuesto de sucesiones y donaciones y, en el caso de heredar bienes inmuebles urbanos, también el impuesto de plusvalía municipal; salvo que haya minusvalía, es decir pérdidas.

Cuestión distinta es cómo tributarás por los rendimientos que obtendrás del patrimonio heredado o por las posibles ganancias que obtendrás en caso de que posteriormente vendas algún bien heredado. Es decir, por los siguientes motivos:

• Por disponer de un inmueble para uso propio o tenerlo vacío (imputación de rentas inmobiliarias).
• Por alquilarlo (rendimiento del capital inmobiliario).
• Por venderlo a terceros o vender tu parte de copropiedad a otro heredero.

Lo analizamos en este artículo.

Imputación de rentas inmobiliarias en la declaración de la renta

Disponer de una propiedad o de su usufructo (no la nuda propiedad) tiene los efectos en cuanto a IRPF de una imputación de rentas inmobiliarias teórica que se da en los siguientes supuestos, cuando se trate de:

1. Bienes inmuebles urbanos y no se encuentren afectos a actividades económicas.
2. Inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas.
3. Inmuebles que no generen rendimientos de capital como consecuencia del arrendamiento, estén afectos a negocios, o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos.
4. Inmuebles que no constituyan la vivienda habitual del contribuyente. A estos efectos, se entiende que forman parte de la vivienda habitual del contribuyente las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con el inmueble hasta un máximo de dos.
5. Suelos no edificados, inmuebles en construcción ni de inmuebles que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso.

Pero, ¿cómo me afecta realmente en mi declaración de la renta?

Se trata de imputar un rendimiento teórico del 2% sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). O el 1,1% si el valor catastral ha sido revisado, modificado o determinado durante los 10 años anteriores.

En el caso de inmuebles sin valor catastral o que no hayan sido notificados al contribuyente se aplicará el 1,1% sobre el 50% del mayor de los siguientes valores:

• El comprobado por la Administración a efectos de otros tributos
• El valor de la adquisición (valor manifestado en la herencia)

Evidentemente, si heredamos durante el ejercicio fiscal, se hará una regla de tres, es decir, se imputará la parte proporcional del tiempo contados desde que heredamos. En este caso, lo correcto es computar desde la fecha de fallecimiento del causante o fallecido.

De igual forma, cuando la titularidad de un bien inmueble corresponda a varias personas, la imputación de la renta será proporcional a cada titular en función de su cuota de titularidad o propiedad.

Pongamos un ejemplo

Un señor fallece dejando viuda y dos hijos. Hereda la vivienda habitual y un apartamento en la playa, la residencia vacacional. La viuda se adjudica el usufructo de la totalidad de los inmuebles y los hijos la nuda propiedad. 

La imputación será 100% a la viuda, por ser la usufructuaria. Sin embargo la vivienda habitual está exenta, por lo que no tendrá de declararla. El apartamento, si por ejemplo su valor catastral son 50.000€ deberá imputarse en su base imponible el 2%, es decir, como si tuviera un ingreso de 1.000 €. Dicha cantidad se sumará al resto de ingresos anuales que tenga (salarios, pensión, dividendos, intereses, alquileres…).

Rendimientos inmobiliarios en la declaración de la renta

El heredero que cobre las rentas del alquiler de los inmuebles heredados deberá declarar en su renta tales ingresos. 

En función de si están arrendados como vivienda habitual del inquilino, o para otros usos, tendrá diferente tributación (locales, rústicas, etc.). Aunque son considerados rendimiento regulares, es decir, se imputan a la base imponible general.

Declarar ganancia o pérdida patrimonial en la renta

Es muy habitual que en las herencias varios herederos que comparten la propiedad de un inmueble, bien dentro del mismo ejercicio fiscal en el que heredaron o bien al cabo de varios años, tomen la decisión de vender:

• a terceras personas
• a alguno de los herederos compra su parte al resto (lo que se conoce como extinción de condominio).

En ambos, casos, su tratamiento fiscal es el mismo que una venta inmobiliaria normal, es decir, que se declarará una ganancia o una pérdida patrimonial en función de si la transmisión se realiza por precio superior o inferior al valor declarado en la propia herencia.

Sigamos con el ejemplo anterior

Si la viuda y los hijos deciden, tras heredar el apartamento en la playa, que uno de los hijos compra a su hermano su 50% de la nuda propiedad y a la viuda le compra su usufructo (extinción del usufructo que consolidará el pleno dominio o propiedad), el hermano y la madre deberán declarar la diferencia entre el precio recibido por su transmisión y el valor del apartamento que declararon en la herencia.

Si resulta una saldo positivo, será una ganancia patrimonial que se imputará en la base imponible del ahorro, y tributará al tipo progresivo desde el 19%, 21% hasta el 23% sobre la ganancia.

El valor de adquisición es el resultado de sumar el valor dado en la escritura de adjudicación de herencia, más el impuesto de sucesiones y donaciones, impuesto de plusvalía municipal y demás gastos de adquisición (notaría, registro de propiedad,  etc.).