Quizá la pregunta sería, ¿cuándo no es un buen momento para mejorar la hipoteca? Y es eso precisamente lo que supone la subrogación de la hipoteca: una mejora en las condiciones de la hipoteca cambiando el préstamo hipotecario de una entidad a otra. En ese cambio se produce una oferta de mejora en las condiciones, que van desde mejoras en el tipo de interés, hasta el plazo, pasando por mejora en los productos combinados.
Lo cierto es que la subrogación no era una operación habitual en España, sobre todo por falta de conocimiento sobre ella, pero el paso del tiempo y la guerra hipotecaria planteada por las entidades han hecho que sean muchos los que se planteen y se decidan por cambiar la hipoteca de banco con el objetivo de mejorarla.
Tengo una hipoteca variable, ¿la cambio ahora?
Es posible que el mejor momento sea ahora, mejor que después. ¿Por qué? Porque el euríbor está en mínimos y a poco que sufra algún repunte en los próximos años (cosa que podría ocurrir a pesar de la tendencia de los últimos años en negativo) supondrá un ahorro en la cuota de la hipoteca mes a mes. Sobre todo, porque, aunque cotiza en negativo el euríbor, sí se han visto variaciones en los meses en los que ha habido ciertas subidas, lo que puede llevarnos a pensar que podría volver a subir de nuevo en un futuro a corto o medio plazo.
A esta circunstancia se le suma la de que los bancos actualmente están ofreciendo préstamos hipotecarios fijos a tipos muy competitivos y con condiciones muy ventajosas. La guerra hipotecaria ha hecho que entidades ofrezcan hipotecas fijas a 15 años al 1%. Un tipo de interés que hace años era impensable, pero que la caída del euríbor y el aumento de la contratación de hipotecas fijas lo ha hecho posible.
Además, a favor también están las condiciones de subrogación, ya que las comisiones por subrogación se han reducido con la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria. Realizar la subrogación supone asumir el gasto de notaría, Registro de la Propiedad y la tasación de la vivienda. Del resto de gastos, se hará cargo la entidad.
Sin duda, hoy día es posible encontrar un préstamo hipotecario con condiciones más ventajosas que las de hace 5 o 6 años, lo que hace el cambio de entidad una opción muy interesante para el bolsillo mes a mes. Además, las entidades bancarias se han puesto en marcha para fomentar la subrogación, lo que hace más fácil encontrar una oferta competitiva que se ajuste a lo que el hipotecado necesita y quiera mejorar.
Cabe destacar que la subrogación es más interesante si cabe en los primeros años del préstamo hipotecario, ya que en esa fase inicial todavía se asume el pago proporcional de más intereses que de capital y reducir ese tipo de interés es muy interesante. Eso sí, hay que tener en cuenta que en una subrogación lo que no es posible mejorar ni cambiar es el importe de la hipoteca.
¿Qué ocurre con la desgravación en la declaración de la Renta?
Son muchos los que se preguntan si se pierde el derecho a la deducción por vivienda habitual si realizan una subrogación. Pues bien, la respuesta es no, no se pierde ese derecho siempre y cuando el objetivo de la subrogación sea seguir pagando la vivienda habitual. Recordemos que la deducción por vivienda habitual se extinguió en la Renta para la compra de vivienda posterior a 2013.
¿Quién puede acceder a la subrogación?
Para poder realizar una subrogación del préstamo hipotecario, hay que cumplir una serie de condiciones, como, por ejemplo, estar al corriente de pago de todas las cuotas de la hipoteca con la entidad actual. También es esencial contar con un buen historial crediticio ya que la nueva entidad lo primero que hará será realizar un estudio de solvencia del titular de la hipoteca (recordemos que las circunstancias del titular pueden haber cambiado con respecto al día en que se le concedió la hipoteca inicial). Y finalmente, tanto el titular como las entidades que intervengan deberán seguir con el proceso y plazos legales que así lo indican en la Ley Hipotecaria para poder llevar a cabo la subrogación.
