Cuánto costará pasar de hipoteca variable a fija en 2025

Ahora que el euríbor empieza a ser más estable, muchos se plantean pasar de una hipoteca variable a fija. Esta solución puede ser ideal para quienes buscan garantizar que su cuota sea constante todos los meses, es decir, que no dependa de las fluctuaciones del euríbor.

La gran ventaja de las hipotecas a tipo fijo es que permiten planificar a largo plazo las finanzas y, en un momento en el que los bancos están ofreciendo mejores condiciones en las hipotecas respecto a periodos anteriores, esta puede ser una buena oportunidad para asegurar una tasa fija más baja. ¿Cuánto costará cambiar la hipoteca de variable a fija en 2025? Desde Fotocasa, lo analizamos a continuación.

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¿En qué consiste pasar de hipoteca variable a fija?

Por un lado, las hipotecas a tipo variable están vinculadas a un índice de referencia, habitualmente el euríbor. Este índice se suma al diferencial de la hipoteca pactado con el banco, haciendo que las cuotas puedan variar de forma periódica dependiendo de la evolución del euríbor. En un entorno de tipos de interés al alza como el vivido en los últimos años, las mensualidades de las hipotecas ligadas al euríbor han aumentado considerablemente, por lo que muchas familias se han visto con problemas para asumir sus cuotas.

Por otro lado, las cuotas de las hipotecas a tipo fijo dependen del interés pactado con el banco al inicio del préstamo y, aunque puede ser más alto en comparación con el interés de una hipoteca a tipo variable, proporciona mayor estabilidad a lo largo de los años.

El proceso de cambiar de una hipoteca variable a fija se conoce como novación o subrogación de hipoteca y tiene como objetivo negociar unas nuevas condiciones con el banco o trasladar el préstamo a otra entidad bancaria que ofrezca un mejor interés. Esta operación está ligada a costes adicionales.

¿Cuántos años tengo que llevar con la hipoteca para poder hacer una subrogación?

¿Hasta cuándo puedes acogerte al Código de Buenas Practicas en la hipoteca?

En julio de 2022 comenzó la escalada de los tipos de interés del BCE desde el 0% hasta el el 4,5% alcanzado en septiembre de 2023. Dada esta situación de tipos de interés al alza y, en consecuencia, de un euríbor disparado, en noviembre de 2022 se aprobó una reforma del Código de Buenas Prácticas para incluir nuevas medidas pensadas para aquellas familias con problemas para pagar la cuota hipotecaria:

• Alargar el plazo de devolución de la hipoteca en siete años (sin superar los 40 años de plazo).
• Pasar de hipoteca variable a fija para pagar una misma cuota todos los meses, sin subidas.

Respecto a las comisiones bancarias por cambiar de tipo de interés de la hipoteca, según el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas, «A partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2024 […] No se devengará durante este período ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo».

¿Cuánto costará cambiar de hipoteca variable a fija en 2025?

Por lo tanto, ¿cuánto costará pasar de hipoteca variable a fija en 2025? A partir de ahora los hipotecados dejarán de tener la posibilidad de cambiar una hipoteca variable a fija de forma gratuita, por lo que podrían tener que pagar por la operación.

De acuerdo con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la comisión máxima que pueden aplicar los bancos por subrogar el tipo de interés de una hipoteca a uno fijo o mixto es del 0,05% si el cambio tiene lugar en los primeros tres años de la hipoteca. En el caso de que se produzca después de los tres años, el banco no podrá cobrar nada.

Entonces, si realizáramos una subrogación de tipo de interés variable a fijo de una hipoteca con un capital pendiente de 100.000 euros dentro de los tres primeros años de plazo, pagaríamos una comisión del 0,05%, lo que equivaldría a unos 50 euros. Cabe destacar, además, que el banco podría exigir realizar una tasación de la vivienda, lo que podría incrementar el coste de la operación entre 200 y 500 euros más.

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¿Tendrán mejores condiciones las hipotecas fijas en 2025?

Según los expertos entrevistados por Fotocasa, las condiciones de las hipotecas en 2025 serán más atractivas. «En 2025 se consolidará la reactivación del sector hipotecario, con la bajada de tipos de interés y la caída prevista del Euribor hasta el 2%, motivada por las decisiones de los bancos centrales. Los bancos mantendrán sus ofertas agresivas, principalmente en tipos fijos y mixtos, para ser más competitivos y el consumidor medio podrá acceder a mejores condiciones hipotecarias«, explica María Morillo, Operations & Strategy Manager Mortgage de Clikalia.

Por su lado, María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, coincide: «Uno de los mayores cambios que dominarán el mercado es la adaptación de la banca al nuevo precio del dinero, que traerá consigo la recuperación de ofertas a tipo fijo frente a las variables y la mejora de los productos mixtos».