Cómo cubrirnos las espaldas con las arras si comienza a haber más denegaciones de hipoteca

Debido a la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo las entidades bancarias endurecen los requisitos a la hora de conceder préstamos hipotecarios. Ahora, debemos cumplir unas condiciones más exigentes al solicitar una hipoteca, lo que complica la firma de préstamos para la compra de una propiedad.

¿El motivo? Con el aumento del coste de la financiación, también se incrementa el riesgo de impago, por lo que las entidades solicitan unas exigencias más duras para cubrirse las espaldas. Y ¿en qué se traduce todo esto? En más denegaciones de hipotecas y, consecuentemente, en la pérdida de las señales adelantadas en los contratos de arras.

Teniendo en cuenta este contexto, ¿cómo actuar? Desde Fotocasa, analizamos cuáles son las opciones que tiene el comprador de vivienda para no perder el importe de las arras si el banco no le concede la hipoteca.

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¿Cómo funciona el contrato de arras?

El contrato de arras es un documento privado no obligatorio en el que se recogen una serie de compromisos en un proceso de compraventa. Por un lado, el vendedor de la vivienda se compromete a vender el piso conforme a las condiciones pactadas y, por otro, el comprador se compromete a llevar a cabo la operación de compra en un periodo de tiempo estipulado, que acostumbra a ser, como máximo, de seis meses.

El comprador, en la firma de las arras, aporta una cantidad de dinero que sirve como señal o anticipo. Este importe se descuenta del precio final una vez se realiza la compraventa.

Durante el plazo de vigencia del contrato de arras, el comprador de la vivienda que requiera de hipoteca debe contactar con las entidades bancarias para solicitar la financiación y, así, reunir el dinero necesario para la compra de la propiedad.

¿Qué ocurre si no nos conceden la hipoteca en el banco?

Si el comprador y el vendedor han firmado un contrato de arras y el interesado en adquirirla no puede conseguir la hipoteca, este perderá el dinero aportado en concepto de señal. En este caso, el comprador estará incumpliendo el contrato, ya que se comprometió a adquirir la vivienda, algo que, sin la hipoteca, le será imposible.

Por suerte, existen soluciones. Los contratos de arras pueden contener una cláusula que recoja la posibilidad de no perder la señal en caso de que alguna de las partes incumpliera el contrato.

¿Qué hacer para no perder el dinero si me deniegan la hipoteca?

Aunque lo más habitual es perder el importe entregado como señal en caso de incumplir el contrato de arras por no llegar a finalizar la compraventa de la vivienda, hay una fórmula que nos permite tener derecho a una devolución de arras si el banco no nos concede la hipoteca.

Para que esto sea posible, el contrato de arras debe recoger de forma explícita la «cláusula de devolución de arras por no concesión de hipoteca». 

Teniendo en cuenta esta posibilidad, el comprador, antes de firmar el documento, debe asegurarse de que el contrato incluye el derecho a la devolución de las arras en caso de denegación de hipoteca, además de leer detenidamente y comprender todas y cada una de las cláusulas recogidas.

Otra solución para no perder las arras: solicitar una prórroga

Si el contrato que firmamos no contenía esta cláusula que nos da derecho a recuperar las arras si el banco no nos concede la hipoteca, también podemos solicitar una prórroga del contrato para tratar de buscar soluciones y poder cumplirlo. Para ello, será necesario que las partes firmen un anexo de ampliación al contrato de arras que ya firmaron.

Se trata de un trámite en el que ambas partes, si están de acuerdo, deben establecer el nuevo plazo para efectuar la compraventa y los motivos de la prórroga. Esta extensión del plazo le permite al comprador contar con más tiempo para tramitar la hipoteca y estudiar la oferta de hipotecas de las entidades bancarias y valorar detenidamente qué otros bancos ofrecen unas condiciones más accesibles a su perfil.

Por otro lado, esta opción también permite contar con algo más de tiempo para ahorrar y poder entregar un importe más elevado para la entrada. Esta solución le permite al comprador abaratar ligeramente la cuota hipotecaria mensual, lo que puede ser positivo para que el banco valore favorablemente la concesión del préstamo.