Qué requisitos debe cumplir un inmueble para considerarse vivienda habitual

Como su nombre indica, la vivienda habitual es aquella en la que residimos habitualmente, es decir, durante la mayor parte del año. Si bien se trata de una afirmación cierta, existen ciertos matices, especialmente a efectos fiscales.

Y es que para que Hacienda considere que un inmueble es nuestra vivienda habitual debe cumplir una serie de requisitos. De esta manera se asegura que no estamos evitando ciertas obligaciones fiscales, tanto a la hora de residir en ella como si queremos venderla, dado que en este caso pagaremos menos impuestos que si se trata de una segunda residencia.

Desde Fotocasa analizamos qué requisitos debe cumplir una vivienda habitual para considerarse como tal y qué debemos tener en cuenta si queremos venderla.

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¿Qué se considera vivienda habitual?

A grandes rasgos, la Agencia Tributaria considera que una vivienda habitual es aquella en la que, además de residir habitualmente y, en consecuencia de pasar en ella la mayor parte del año, hemos habitado en los últimos tres años o en la que hemos vivido durante un plazo de 12 meses continuos, posteriores a haberla comprado o reformado.

Para asegurarse de que así es la Agencia Tributaria tiene en cuenta varios aspectos, como el lugar de empadronamiento, el domicilio fiscal, el consumo de suministros, y contrastando otros datos que puedan ser relevantes (tanto públicos como privados), entre otros. Todo para asegurarse de que no estamos evitando ciertas obligaciones fiscales.

De hecho, si en algún momento nuestra vivienda habitual deja de serlo, deberemos informar a la Agencia Tributaria, ya que de lo contrario, podríamos enfrentarnos a inspecciones y a las sanciones correspondientes.

¿Qué debemos tener en cuenta al vender una vivienda habitual?

Uno de los principales motivos por los cuales Hacienda controla si realmente residimos en nuestra vivienda habitual es porque a la hora de venderla deberemos pagar menos impuestos.

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De hecho, la Agencia Tributaria establece que “si vendes un inmueble, tienes que incluir en tu declaración de la renta una ganancia o pérdida patrimonial. Si vendes tu vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta en determinados casos”.

Si al vender la vivienda habitual hemos generado ganancias (es decir, la hemos vendido por un importe superior al que la compramos o heredamos), deberemos pagar IRPF sobre estas ganancias.

Para ello, deberemos multiplicar dichas ganancias por el tipo impositivo que corresponda según el tramo:

• Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
• Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
• Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%
• Ganancias de entre 200.000 euros y 300.000: 27%
• Ganancias superiores de 300.000 euros: 28%

Siguiendo con este ejemplo, si al vender nuestra vivienda habitual hemos generado una ganancia patrimonial de 50.000 euros, deberemos pagar el 19% por los 6.000 primeros euros y el 21% por los 44.000 euros restantes. Es decir, un total de 10.380 euros en concepto de IRPF.

Si, por el contrario, la diferencia entre el valor de adquisición (compra) y el valor de transmisión (venta) es negativo, es decir, no se han generado ganancias o, incluso, hemos perdido dinero con la venta, no deberemos pagar IRPF, aunque sí que estaremos obligados a declarar la venta en la declaración de la renta.

Sin embargo, existe una excepción por la cual podremos estar exentos de pagar el IRPF: si vendemos nuestra vivienda habitual para comprar otra; es decir, si reinvertimos nuestras ganancias en adquirir la nueva. Es lo que se conoce como exención por reinversión en vivienda habitual.

Eso sí, para poder acogernos a esta exención por reinversión en vivienda habitual deberemos reinvertir todo el dinero que hayamos ganado de la compraventa en la nueva vivienda habitual, y adquirirla en un plazo máximo de dos años (anteriores o posteriores a la venta).

Si no reinvertimos todo el dinero, es decir, si se trata de una reinversión parcial (no total), sí que deberemos pagar el IRPF sobre el importe que nos haya sobrado de comprar nuestra nueva casa.

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