Valor de referencia para comprar, heredar o donar vivienda

Desde el 1 de enero de 2022, tras la aprobación del la Ley 11/2021, se utiliza el valor de referencia como base imponible para calcular el coste de los tributos que los contribuyentes deben abonar al comprar, heredar o recibir una donación de vivienda: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos (ITP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

A continuación, desde Fotocasa, hablamos del valor de referencia catastral y en qué circunstancias se usa como base imponible para calcular los impuestos relacionados con la compra, la herencia o la donación de una vivienda.

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¿Qué es el valor de referencia catastral y a qué impuestos afecta?

Hasta enero de 2022, para calcular los impuestos relacionados con una transmisión de vivienda se utilizaba el valor real del inmueble. Sin embargo, desde que se aprobó el valor de referencia determinado por la Dirección General del Catastro, este valor se utiliza como base imponible para determinar el coste de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

Se trata de un valor basado en el análisis de los precios de las compraventas de inmueble realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad. Este dato no supera el valor de mercado, por lo que su uso «no implica un aumento de la tributación», explican desde el Catastro.

Ahora bien, este valor no se utiliza en todos los casos para hacer el cálculo de los impuestos anteriormente descritos. Veamos cuándo los contribuyentes deben basarse en el valor de referencia para calcular el ITP, AJD o ISD.

¿Cuándo se utiliza el valor de referencia como base para el ITP?

Desde que el valor de referencia del Catastro entró en vigor, la base imponible para calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es el valor más elevado entre los siguientes:

• El valor de referencia del inmueble (puedes consultarlo en la página web del Catastro).
• El precio de compraventa.

Cuando una operación de compraventa está sujeta a a ITP se utiliza el valor más alto de los dos anteriores. El valor de referencia, que suele ser más bajo que el valor de mercado será, por lo tanto, la base mínima de tributación de estos impuestos.

Según la Dirección General del Catastro, este valor asignado a los inmuebles se actualiza año a año de forma simultánea en todos los municipios. Además, cualquiera puede consultarlo de forma gratuita en la Sede Electrónica del Catastro, sea o no propietario de la vivienda.

¿Cómo puedo consultar mis inmuebles en el catastro?

En el caso de las herencias o donaciones, la normativa establece que la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) es la mayor de entre el valor de referencia o valor declarado por las personas interesadas.

¿Qué pasa si compro un piso por encima del valor de referencia?

Como especificábamos, en el caso de que una operación de compraventa se acuerde a un valor por encima del valor de referencia del inmueble, la base imponible para calcular el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) será el valor que aparece en la escritura.

Veámoslo con un ejemplo. Imagina que adquieres una vivienda en Madrid, donde el ITP general es del 6%, por 150.000 euros, pero su valor de referencia es de 120.000 euros. ¿Sobre qué cantidad debes calcular el impuesto? En este caso, como el precio de compraventa es el más elevado, será la base imponible para calcular el valor que debes pagar de ITP. Por lo tanto, para formalizar la compra, debes abonar 9.000 euros (el 6% de 150.000 euros) en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Cómo saber el precio mínimo de venta de una vivienda

¿Es lo mismo valor catastral que valor de referencia del catastro?

No, aunque sus nombres sean similares, sirven para distintos fines. Por un lado, el valor de referencia del catastro se basa en un análisis de las compraventas de inmuebles y sirve para determinar la base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y sobre Sucesiones y Donaciones.

En cambio, el valor catastral es un valor administrativo fijado para cada bien inmueble basado en datos objetivos como la localización, el valor del suelo, la antigüedad edificatoria, etc. Sirve como base imponible para el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). A diferencia del anterior, el valor catastral no es un valor de carácter público.

Diferencias entre el valor catastral y el valor de referencia de una vivienda