En qué casos se paga el IAJD al comprar una vivienda

Cuando adquirimos un inmueble no solo debemos pagar lo que cuesta, también tendremos que hacer frente a una serie de gastos e impuestos por comprar casa. De hecho, se recomienda contar con unos ahorros de entre el 10% y el 12% del valor total de la vivienda. La cifra final de este porcentaje dependerá de la comunidad autónoma en la que nos encontremos y de si estamos comprando una casa nueva o de segunda mano.

Calculadora de IAJD al comprar casa

¿Qué es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

Este tributo está regulado por el Real Decreto Ley 1/1993 del 24 de septiembre y por el Real Decreto 828/1995 y grava las escrituras notariales, tanto las que se firman con la contratación de un préstamo hipotecario como las relativas a una compraventa de vivienda.

También conocido como el impuesto de hipotecas, el IAJD grava los documentos notariales, mercantiles y/o administrativos asociados a la compra de un inmueble. Es decir, se trata de uno de los impuestos que habrá que contemplar a la hora de adquirir una casa y que puede engrosar su precio final. La cuantía de este tributo dependerá de dónde se firme la hipoteca, ya que cada CCAA establece el porcentaje a abonar por este concepto.

¿Cómo se calcula el IAJD?

Con nuestra calculadora de IAJD podrás saber a ciencia cierta cuánto costará este gravamen. Es muy sencilla de utilizar, solo tendrás que implementar dos campos: cuánto cuesta la vivienda y en qué comunidad autónoma va a ejecutarse la compraventa.

Para conocer el coste final del IAJD es necesario tener en cuenta que se compone de dos cuotas diferentes:

• Cuota tributaria fija. Es el precio que habrá que pagar por algunos documentos oficiales, como las copias de las escrituras o las actas notariales, entre otros. Deberán realizarse en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, cuantía que será igual para todo el territorio nacional. Además, las copias simples estarán exentas del pago de este tributo.
• Cuota variable. Cada comunidad autónoma define la suya, aunque suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del valor del inmueble. Además, los territorios también establecen diferentes bonificaciones que pueden rebajar este gravamen en determinadas situaciones. Por ejemplo, en el caso de que el comprador tenga algún tipo de discapacidad o si es menor de 35 años.

¿Quién paga el Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados?

La legislación vigente establece que la persona que adquiere el bien inmueble o, en su defecto, quien solicita los documentos notariales será quien deba pagar este gravamen. Hasta la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el pago de este impuesto recaía siempre en el comprador.

Sin embargo, esta modificación de la legislación supuso un cambio en este sentido, el IAJD relativo a la firma de la hipoteca debe ser abonado de forma íntegra por la entidad financiera si la vivienda es de segunda mano y el IAJD lo pagará el comprador si la vivienda es de obra nueva.

¿Cuándo se paga el IAJD?

Llegados a este punto, es posible que te estés preguntando en qué supuestos estamos exentos del pago de impuestos por la adquisición de una vivienda. En el caso del IAJD, existen dos supuestos en los que irremediablemente habrá que pagar este tributo: si compramos una casa de obra nueva o si tenemos que firmar un crédito hipotecario. Pero, vamos a profundizar un poco más en este impuesto y en las diferentes situaciones que pueden surgir en un proceso de compraventa de vivienda.

Vivienda adquirida mediante crédito hipotecario

• Si se trata de obra nueva, Habrá que asumir el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y las cuotas fija y variable del IAJD. Sin embargo, en este caso, el porcentaje de la cuota variable se calcula sobre el importe de la responsabilidad hipotecaria y no sobre el valor de la propiedad.
• Si es vivienda de segunda mano, se grava con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y las cuotas fija y variable del IAJD. Al igual que en el caso anterior, la cuota variable se establece en función del importe de la responsabilidad hipotecaria.

En ambos casos, la liquidación de la cuota variable del IAJD deberá ser liquidada por la entidad financiera, como ya hemos comentado anteriormente.

Compraventa de vivienda de obra nueva sin hipoteca

Estrenar una casa recién construida siempre es emocionante, pero si vas a comprar un inmueble de obra nueva debes saber que deberás hacer frente al IVA y al IAJD, tanto la cuota fija como la variable, en relación con la escritura de compraventa. En este caso, la cuota variable se liquidará en función del precio de la propiedad y el coste final de la misma dependerá del territorio donde se realiza la operación.

Compraventa de vivienda de segunda mano sin hipoteca

Si, por el contrario, la vivienda es de segunda mano, la compra estará gravada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este supuesto no habrá que abonar la cuota variable del IAJD, pero sí la cuota fija relativa a la documentación notarial necesaria en la operación.

El importe del ITP oscilará entre el 6% y el 10% del valor del inmueble y el porcentaje final también varía en función de la comunidad autónoma en la que nos encontramos.

Bonificaciones al IAJD

Las CCAA, además de establecer el valor de este impuesto, ofrecen algunas reducciones sobre este en situaciones concretas. Es el caso de que el comprador sea menor de 35 años y esté comprando una vivienda para uso habitual tendrá una rebaja en este tributo, siempre y cuando la compraventa se produzca en los siguientes territorios:

• Andalucía
• Canarias
• Galicia
• Castilla La Mancha. Para menores de 36 años.
• Castilla y León. Menor de 36 años, que adquiera su vivienda habitual en un municipio rural.
• Cataluña. Para menores de 33 años.

Las personas jóvenes que se deciden a comprar una casa no son las únicas que pueden optar a bonificaciones en el IAJD, existen otros supuestos en los que algunos gobiernos autonómicos aplican deducciones. Es el caso de familias numerosas, personas con discapacidad, viviendas que requieren de acciones de rehabilitación o adaptación, viviendas de protección pública, etc.

Consultar las condiciones de cada territorio será de gran utilidad para calcular el porcentaje final que habrá que pagar en concepto de impuesto de actos jurídicos documentados.

En definitiva, el pago de impuestos es inevitable cuando se compra una vivienda. Pero, también habrá que tener en cuenta otros gastos relacionados con la operación como es el caso de los servicios de notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad o la comisión de apertura o los costes de tasación.