Taxes for Foreigners Buying Property in Spain

Consejos para comprar una casa por primera vez

What taxes do non-resident foreigners pay when buying a home in Spain?

Buying a property in Spain as a foreigner involves several mandatory taxes and expenses. If you are a foreign buyer, you should keep the following in mind:

• Equal Taxation: The taxes for buying a house in Spain as a foreigner are the same as those paid by Spanish citizens.

• Property Status: The amount and type of tax depend on whether the property is brand new or a resale (second-hand).

• Regional Variations: Tax rates vary depending on the Autonomous Community.

• Additional Costs: In addition to taxes, there are other secondary expenses associated with the transaction

In general, when buying a home in Spain, you may encounter:

Taxes directly related to the purchase. These taxes usually amount to between 10% and 12% extra.

Subsequent taxes, depending on the intended use of the property.

Calcular gastos al comprar una casa 2026

What taxes do foreigners pay when buying a second-hand home in Spain?

When we talk about second-hand homes, we mean those that have already had one or more previous owners. The main tax when buying a second-hand home is the Property Transfer Tax (ITP). VAT is not paid on second-hand home purchases.

ITP (Property Transfer Tax)

The ITP is the most important tax when buying a second-hand home because it taxes the transfer of property between individuals, in this case, the used home.

To pay the Property Transfer Tax (ITP), it’s important to note that the rate varies depending on the autonomous community and typically ranges from 6% to 10% of the purchase price, although in some communities it can reach up to 13% for higher-value properties.

It’s also important to be aware that some regions offer tax breaks for young people, large families, or those buying subsidized housing (VPO).

This tax must be paid within the timeframe established by the corresponding regional regulations.

En la siguiente tabla vemos un ejemplo práctico de cuánto se paga por este impuesto, si compramos un piso de 100.000 €:

Calcular ITP de una vivienda para comprar

Impuestos al comprar vivienda de obra nueva que deben pagar los extranjeros

Cuando compramos una vivienda de obra nueva, los impuestos principales que debemos pagar son los siguientes:

1. IVA (impuesto sobre el valor añadido)

Al contrario que en la vivienda de segunda mano, en este caso sí se paga el IVA. Su porcentaje es del 10 % sobre el precio de venta.

Por ejemplo: si compramos una vivienda por 100.000 euros, habrá que añadir 10.000 euros de IVA.

Calculadora de IVA al comprar una vivienda nueva

2. IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Este impuesto se paga por la formalización de la escritura de compraventa y por inscribirla en el Registro de la Propiedad.

Su porcentaje es distinto según la comunidad autónoma, y suele moverse entre el 0,5 % y el 1,5 % del precio del inmueble. Por lo tanto, para una vivienda de 100.000 €, pagaremos entre 500 € y 1.500 €. 

Es importante tener en cuenta que desde noviembre de 2018, cuando se pide una hipoteca, el IAJD lo paga el banco. En cambio, si compramos una vivienda nueva al contado, sin pedir una hipoteca, será el comprador quien tenga que asumir este coste. 

Veamos en la siguiente tabla, lo que hay que pagar, por ambos impuestos, IVA y AJD, en la compra de un piso de 100.000 €.

Calculadora de IAJD al comprar casa

Otros impuestos y gastos adicionales a la compraventa

Además de los impuestos, al comprar una vivienda en España debemos asumir una serie de gastos adicionales que pueden incrementar el coste total de la operación:

• Gastos de notaría, que varían en función del precio de la vivienda y del número de copias de la escritura. Suele suponer entre un 0,2 % y un 0,5 % del valor de la vivienda por lo que, para una vivienda de 100.000 €, pagaríamos entre 200 € y 500 €.

• Registro de la Propiedad, para inscribir el inmueble a nuestro nombre. Este coste se calcula por tramos y varía en función del valor de la vivienda declarado en la escritura pública. Para una vivienda de 100.000€, el coste sería de 133€.

• Gastos de tasación, obligatoria si solicitamos una hipoteca. Suele oscilar entre los 250 € y 600 €.

• Impuestos municipales, como el IBI, una vez somos propietarios. Es un impuesto que se paga de forma anual. Cada ayuntamiento decide el tipo impositivo al pagar el IBI, aunque suele ser el 1 % del valor catastral de la vivienda.

Calcular cuánto se paga de IBI por tu casa en 2026

Gastos de comunidad y mantenimiento de la vivienda

En España es muy habitual que las viviendas formen parte de una comunidad de propietarios o urbanización. Esto implica:

• Gastos de comunidad periódicos, destinados al mantenimiento del edificio (limpieza, ascensor, zonas comunes, etc.). Suelen rondar los 100 € mensuales.

• Posibles derrames extraordinarias, por ejemplo para:

  • Rehabilitación de fachadas.

  • Instalación o reparación de ascensores.

  • Obras estructurales o arreglos de tejados.

Antes de comprar, es recomendable:

• Solicitar un certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad.

• Informarse sobre derrames aprobadas o previstas, ya que estas pueden suponer un gasto importante a corto o medio plazo.

¿Es necesario pagar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) si compramos una casa siendo extranjeros?

El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) no es un impuesto que se pague al comprar una vivienda. Se trata de un impuesto que puede ser obligatorio después de la compra, si:

• No residimos fiscalmente en España.

• Alquilamos la vivienda y obtenemos rentas.

Este impuesto está regulado en el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo.

Tipos impositivos del IRNR

• Residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega:

  • Tipo impositivo del 16 % sobre las rentas obtenidas.

  • Posibilidad de deducir determinados gastos asociados al alquiler, según el artículo 19.

• Resto de ciudadanos:

  • Tipo impositivo del 24 %.

  • No se permite la deducción de gastos, según el artículo 25.

Doble imposición internacional

Si ya hemos tributado por esas rentas en nuestro país de residencia, puede aplicarse una exención por doble imposición, de acuerdo con los convenios internacionales firmados por España.

¿Existe un impuesto del 100 % para los extranjeros que compran vivienda en España?

En los últimos años ha habido noticias sobre la posibilidad de un impuesto del 100 % para extranjeros que compran vivienda en España, pero es importante separar lo que se ha propuesto de lo que realmente está en vigor.

A día de hoy no existe ningún impuesto del 100 % aprobado y vigente que grave la compra de vivienda a extranjeros en España como norma general. Las iniciativas que han aparecido en los medios son propuestas o borradores que todavía tendrían que convertirse en ley y superar obstáculos legales y políticos para entrar en vigor.

¿A quién afectaría esa propuesta?

Esta propuesta afectaría de forma distinta a ciudadanos comunitarios y extracomunitarios:

1) Extranjeros comunitarios o del Espacio Económico Europeo (EEE)
Si somos ciudadanos de un país miembro de la Unión Europea, Islandia o Noruega:

• Tenemos los mismos derechos fiscales que un ciudadano español.

• Pagamos los mismos impuestos básicos al comprar vivienda en España (ITP o IVA + AJD según el tipo de inmueble).

• En las propuestas conocidas, no estaríamos afectados por ese impuesto complementario del 100 %.

Esto incluye, por ejemplo, a compradores de Alemania, Francia, Italia o Polonia que no residan en España pero sí sean nacionales de un país de la UE/EEE.

2) Extranjeros no comunitarios (por ejemplo, Venezuela, México, Reino Unido después del Brexit, Rusia, EE. UU., etc.)
Si somos extranjeros no pertenecientes a la UE o al EEE, la situación en debate sería distinta:

• Las propuestas de gravar con un impuesto complementario del 100 % se han enfocado en compradores no comunitarios que no residan fiscalmente en España.

• No se aplicaría a las operaciones sujetas a IVA, es decir, viviendas nuevas compradas directamente al promotor.

Sin embargo, esta propuesta todavía no ha sido aprobada por lo que, a día de hoy, las compras de vivienda por parte de extranjeros no comunitarios siguen sujetas a los mismos impuestos básicos que para cualquier comprador (ITP o IVA + AJD).