¿Qué tener en cuenta al comprar un castillo o un palacio?

En España hay castillos, palacios y palacetes repartidos por toda la geografía. Y, para muchos inversores y particulares que buscan viviendas en enclaves únicos, este tipo de propiedades son una gran oportunidad. No obstante, dado que, sobre todo en el caso de los castillos, se trata de edificaciones construidas para la defensa en la Edad Media, la mayoría necesitan de grandes restauraciones y rehabilitaciones para su uso.

¿Qué trámites deben realizar los compradores de viviendas históricas? Desde Fotocasa, analizamos cuáles son los aspectos a considerar antes de adquirir propiedades tan singulares, que suelen ser viviendas declaradas de interés cultural. ¡Atento!

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5 puntos a revisar antes de decidir si comprar un castillo o palacio

1- Si es considerado Bien de Interés Cultural (BIC)

Por su valor histórico, arquitectónico y cultural, muchos castillos y palacios son considerados Bienes de Interés Cultural (BIC), de acuerdo con la Ley de Patrimonio, lo que establece varios límites sobre la propiedad. Por ejemplo, el nuevo propietario se compromete a mantener el patrimonio (costeando los gastos de reparación y mantenimiento) y todas las reparaciones y alteraciones en la edificación deben ser autorizadas por la Administración, quien también tiene derecho de tanteo y retracto en caso de que se quiera vender.

Además, la ley establece que las propiedades declarados como BIC deben permitir visitas públicas gratuitas un mínimo de cuatro días al mes y, al menos, cuatro horas al día.

2- El gasto en reformas y rehabilitaciones requeridas

En el mercado existen propiedades históricas totalmente renovadas, aunque las más asequibles son aquellas que requieren de la planificación de reformas integrales y rehabilitaciones. Y calcular el coste de las actuaciones para fincas de estas características no es tan sencillo.

El gasto en reparaciones y rehabilitaciones en el castillo o palacio depende del estado actual del bien inmueble, de los metros cuadrados de la propiedad y de las calidades de los materiales escogidos. Según el portal Cronoshare, la rehabilitación de un edificio normal puede costar entre 1.100 y 1.600 euros el metro cuadrado, no obstante, al reformar una propiedad de este tipo, el presupuesto se dispara, puesto que requiere de personal técnico especializado.

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3- Los impuestos y trámites de la compraventa del castillo o palacio

Aunque es cierto que los particulares que adquieren propiedades en venta como castillos o palacios declarados como BIC son responsables de los gastos de mantenimiento y restauración, disfrutan, por otro lado, de exenciones fiscales. En determinados casos se libran del pago anual del IBI y pueden solicitar ayudas destinadas a financiar su plan de protección de la finca, un plan obligatorio que debe ser supervisado por arquitectos, historiadores, técnicos…

Además, el proceso de compra de uno de estos edificios no es como el de cualquier vivienda. Para empezar, la operación puede retrasarse varios meses debido a los trámites que debe realizar la Administración, quien puede ejercer su derecho de adquisición preferente.

4- Los costes de mantenimiento para su conservación

En caso de adquirir una propiedad declarada como Bien de Interés Cultural, los costes de mantenimiento para su restauración y conservación son altos y constantes. Por ejemplo, las fortalezas cuentan con la máxima protección que ofrece la ley, por lo que los propietarios no pueden hacer reformas sin permiso de la Administración o usar el edificio para fines que puedan afectar al inmueble. «Todo se encuentra protegido», explica a El País José Méndez, socio director del despacho Méndez Lit.

Incluso, tal y como destaca el abogado, si los titulares de la propiedad no realizan los mantenimientos requeridos pueden asumir multas y hasta enfrentarse a la expropiación forzosa del edificio.

5- Su uso puede estar restringido

Si el castillo, palacio o finca es considerada de interés cultural, el edificio tendrá limitaciones de uso lucrativo, por lo que será complicado destinarlo a ciertas actividades, como la hostelería o la restauración. Por el contrario, si no existe esta limitación, puede ser más sencillo reconvertir el inmueble en una atracción turística o en una segunda residencia vacacional.

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¿Cómo es el proceso de compra un castillo o un palacio en España?

Quienes estén decididos a embarcarse en el reto arquitectónico de adquirir palacios o castillos considerados BIC, deben recordar que todas las comunidades tienen derecho de adquisición preferente. Así funciona la compra de bienes de interés cultural:

• El vendedor debe notificar la intención de venta del bien inmueble a la Comunidad Autónoma correspondiente y al Ministerio de Cultura, especificando el precio y las condiciones de operación.
• La Administración tiene dos meses desde la notificación para aceptar la compraventa.
• En caso de que la rechace, la propiedad puede ser adquirida por una particular.
• Tras la compraventa, el nuevo titular se compromete a restaurar, conservar y mantener la propiedad.

De acuerdo con el Ministerio de Cultura, en caso de que la Administración no sea notificada sobre la venta, tiene un plazo de seis meses desde que se tiene conocimiento para ejercer su derecho de tanteo en las mismas condiciones pactadas. «Con este derecho se adquiere el bien que fue objeto del contrato de compraventa en las mismas condiciones que el comprador», resalta.