¿Un local comercial tiene que pagar derrama?: los comercios y el pago de la comunidad

La comunidad de vecinos incluye a todas las personas que hayan comprado una parte del edificio y esto incluye tanto personas físicas como jurídicas.

La Ley de Propiedad Horizontal no distingue entre el tipo de habitantes de un edificio a la hora de distribuir gastos. Es aquí donde surgen las dudas más frecuentes:, ¿un local comercial tiene que pagar derrama?, ¿deben pagar gastos si no utilizan los servicios del edificio?, ¿cómo se calculan sus gastos?

Los locales comerciales que tienen su establecimiento en nuestro edificio forman parte de la comunidad. Desde Fotocasa aclaramos cuáles son sus obligaciones, así como su participación en aspectos como las reparaciones y actuaciones dentro del edificio.

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¿Qué gastos de comunidad deben pagar los locales comerciales?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo noveno, establece que todos los propietarios, sean de viviendas o de locales, estarían obligados a contribuir a los gastos generales de la comunidad según la cuota de participación que les corresponda:

“Son obligaciones de cada propietario: consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras (…)”

En la práctica, los gastos que pagan todos los propietarios (indistintamente que sean de viviendas o locales) son:

• Los gastos de conservación y mantenimiento: como la limpieza, todas las reparaciones de zonas comunes que sean necesarias, los trabajos de jardinería (si las hubiera) e incluso temas menores como la iluminación del portal o sustitución de bombillas.
• Los servicios generales: la instalación de un ascensor (y sus revisiones periódicas), los servicios de seguridad, portería, etc. El local comercial también se estaría beneficiando de ellos por formar parte del mismo edificio, por lo que también debe contribuir a su mantenimiento y correcto funcionamiento. 
• Reparaciones extraordinarias: aquí se incluyen las obras de rehabilitación, mejoras en la fachada o impermeabilización de cubiertas, algo que particularmente puede beneficiar al propio mantenimiento del local.

Esto significa que, aunque el local no haga uso de un determinado servicio, ni utilice las zonas comunes, podría estar obligado a contribuir a su mantenimiento si así lo recogen los estatutos.

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¿Qué proporción de gasto pagan los locales comerciales?

El reparto de los gastos de la comunidad no es equitativo, sino que se realiza en proporción a la cuota que figure en el título constitutivo (o en los estatutos de la comunidad), como establece el artículo 5 de la Ley.

“En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local (…). Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble”

Por lo que según las dimensiones, los locales podrían pagar más dinero que cualquiera de sus vecinos.

¿Un local comercial tiene que pagar derramas?

Las derramas son gastos extraordinarios que la comunidad aprueba en junta para cubrir necesidades específicas del edificio, como las relacionadas con la fachada, el tejado o incluso las mejoras de accesibilidad.

Por lo que, salvo que en los estatutos de la comunidad se recoja lo contrario, los locales comerciales como parte de la comunidad serían responsables de pagar las derramas.

En muchos casos, los estatutos podrían excluir a los locales del pago de ciertos gastos si no se hacen uso de ellos. En otros, por el contrario, es posible que deba aportar incluso más que una vivienda, ya que su cuota de participación suele ser mayor.

¿Qué pasa si un local no paga las derramas?

Al igual que ocurre con las viviendas, si un propietario de un local no paga su parte de la derrama, la comunidad puede reclamar la deuda judicialmente. 

La derrama está vinculada al inmueble (es decir, al local) por lo que si, tras negociar, no se logra el pago de esta derrama, se puede iniciar un proceso legal. Incluso aunque se venda el local, el nuevo propietario podría verse obligado a asumir las cantidades pendientes.

Por eso, es fundamental que los locales revisen sus obligaciones antes de cualquier operación de compraventa.

¿Cuáles son los motivos para no pagar la comunidad de propietarios

Los conflictos más habituales entre la comunidad y los locales comerciales

En la práctica, podrían aparecer desacuerdos entre vecinos y propietarios de locales, sobre todo si las reparaciones o adaptaciones se dan en servicios del propio edificio a los que los locales no tienen acceso.

Es muy frecuente, por ejemplo, en temas relacionados con el ascensor. Habitualmente, los locales comerciales están separados de las viviendas (aunque permanezcan en el mismo edificio) y, por tanto, no lo usan. Un ejemplo similar son las cubiertas o tejados del edificio.

Pero, por otra parte, y justo en el extremo contrario, la mayoría de locales comerciales cuentan con escaparates o rótulos que afectan a la fachada del edificio común, ¿deben pagar los vecinos los desperfectos que estos causen en ella?

Estos conflictos solo pueden resolverse revisando los estatutos y, en caso de duda, llevando el tema a votación en junta o consultando a un administrador de fincas.

¿Cómo saber si en mi edificio los locales deben pagar las derramas o no?

Aunque la Ley de Propiedad Horizontal establece que todos los propietarios deben contribuir al mantenimiento del edificio (sean locales o viviendas), cada edificio tiene su regulación en los Estatutos.

Para saber si un edificio debe pagar gastos y derramas habrá que seguir estos pasos:

1. Revisar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad. Ahí están definidas las obligaciones de cada propietario.
2. Asistir a las juntas de propietarios. La voz de los locales también cuenta y asistir a las juntas es la mejor forma de evitar malentendidos.
3. Solicitar asesoramiento profesional cuando se planteen dudas legales o interpretaciones distintas.

En definitiva, los locales comerciales deben pagar las derramas y los gastos de comunidad que les correspondan, salvo que los estatutos indiquen lo contrario. Su contribución se calcula en función de su cuota de participación y puede suponer importes más altos que los de una vivienda.