¿Se puede poner un piso en alquiler turístico sin la aprobación de los vecinos?

Los pisos turísticos están a la orden del día. Cada vez más personas deciden alquilar su vivienda por días o semanas, sobre todo en zonas con tirón turístico. Pero esta práctica también ha generado tensiones en muchas comunidades de vecinos, que no siempre están de acuerdo con el trajín constante de maletas, entradas y salidas, fiestas o ruidos.

Tras la nueva reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en vigor desde el 3 de abril de 2025, «El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad […] en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios«. Si estás pensando en alquilar tu piso como vivienda turística, recuerda que ya no puedes hacerlo sin el permiso expreso de tus vecinos.

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¿Puedo alquilar mi piso en el mercado del alquiler turístico sin consultar a los vecinos?

No. Desde la aprobación de la nueva ley, si la comunidad de vecinos no da permiso, no es posible alquilar pisos turísticos. Desde el 3 de abril no basta con tener la licencia turística o cumplir con los requisitos de la administración, si queremos alquilar nuestra vivienda con fines turísticos, necesitaremos que al menos tres quintas partes de los vecinos voten a favor en una junta.

¿Y qué ocurre si el piso ya estaba alquilado antes de la nueva reforma de la LPH?

La reforma no tiene carácter retroactivo, por lo que si ya teníamos nuestro piso dado de alta como vivienda turística antes del 3 de abril de 2025, podemos seguir alquilándolo sin necesidad de solicitar la aprobación en la comunidad.

Eso sí, debemos asegurarnos de contar con las licencias necesarias y cumplir con la normativa turística vigente. De lo contrario, sí podríamos enfrentarnos a sanciones.

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¿Qué pasa si alquilamos una vivienda sin el permiso de la comunidad?

Si decidimos alquilar sin haber solicitado el visto bueno de la comunidad, el presidente podrá requerirnos que pongamos fin a la actividad. Y, si ignoramos esta petición, la comunidad podría iniciar acciones legales contra nosotros.

Según el artículo 7.2 de la última modificación de la LPH, el juez puede ordenarnos parar el alquiler turístico de inmediato, además de imponernos multas de hasta 600.000 euros (según la normativa turística autónomica) e incluso privarnos del uso de la vivienda por un máximo de tres años.

¿Qué condiciones puede establecer la comunidad al permitir pisos turísticos?

Aunque nuestra comunidad no prohíba directamente el alquiler turístico, sí puede autorizarlo con condiciones específicas. Estas condiciones deben acordarse en junta y comunicarse de forma clara a los propietarios que vayan a poner viviendas en el mercado del alquiler turístico:

• Asumir cuotas adicionales. De acuerdo con el artículo 17.12 de la LPH, si se aprueba por mayoría, el propietario podría tener que abonar hasta un 20% más respecto a la cuota habitual. Esta medida busca compensar los costes añadidos por el uso de las zonas comunes por parte de los inquilinos.
• Contratar un seguro de responsabilidad civil. Como condición, el propietario podría tener que contratar un seguro que cubra posibles daños en las zonas comunes, por ejemplo, ascensores, portales o mobiliario del edificio.

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Paso a paso para alquilar una vivienda turística con la nueva ley

Si estamos pensando en destinar nuestra vivienda al alquiler turístico tras la entrada en vigor de la reforma de la LPH, estos son los pasos clave que debemos seguir para hacerlo con todas las garantías:

1. Convocar una junta de propietarios. Antes de iniciar el alquiler, se debe solicitar la autorización para alquilar viviendas turísticas en la comunidad. Este paso es fundamental, ya que no podremos iniciar la actividad sin esta aprobación previa.
2. Obtener el voto favorable de al menos tres quintas partes. Se considerará que la comunidad aprueba la acividad cuando el voto favorable represente tres quintas partes de las cuotas de participación.
3. Cumplir con todos los requisitos legales y normativas. Como tramitar la licencia turística, adaptar la vivienda (si es necesario), contratar los seguros exigidos y, desde el 1 de julio, registrar el alquiler de corta duración para obtener un número de registro a través de la Ventanilla Única.
4. Respetar las condiciones impuestas por la comunidad. Si hubiera condiciones especiales, se deberán cumplir para evitar problemas: cuotas adicionales, normas de uso en zonas comunes, horarios…
5. Recordar que si no conseguimos la aprobación en junta, no podremos iniciar la actividad. Hacerlo sin permiso no solo es ilegal, sino que puede derivar en sanciones, demandas judiciales e incluso en la pérdida del derecho de uso de la vivienda durante un tiempo, según la reforma de la LPH.