¿Qué hacer si descubro vicios ocultos después de firmar el contrato de compra?

Comprar una casa supone una gran inversión y una decisión muy importante para nuestra economía. Por ello, es esencial prestar atención a todos los detalles de la vivienda antes de comprar: desde las instalaciones eléctricas, hasta las humedades en las paredes o los defectos en el aislamiento.

Hablamos de los vicios ocultos, aquellos posibles defectos de una casa en venta que no se perciben a simple vista. Desde Fotocasa, explicamos qué son exactamente y cómo actuar en caso de haber comprado un inmueble con este tipo de problemas.

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¿Qué son los vicios ocultos en una vivienda?

El artículo 1484 del Código Civil define los vicios ocultos como los “defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.

Por lo tanto, los vicios ocultos son aquellos defectos de una vivienda que no se ven a simple vista. Se trata de desperfectos que pasan desapercibidos de inicio, pero que con el tiempo impiden el uso óptimo de la vivienda, afectando a la comodidad o su habitabilidad.

Estos vicios ocultos o desperfectos pueden aparecer tanto en inmuebles de segunda mano como en viviendas de obra nueva. Dependiendo de un caso u otro, se deberán reclamar mediante procedimientos distintos, como veremos más adelante.

Ejemplos de vicios ocultos que puede haber en una casa

No existe una lista concreta sobre cuáles son los defectos exactos que se consideran vicios ocultos, pero, a grandes rasgos encontramos, por ejemplo:

• Defectos en la estructura o cimentación del piso o del edificio: suelen aparecer en forma de fisuras, grietas, etc.
• Fallos en el sistema eléctrico y el cableado.
• Deficiencias en el aislamiento del suelo, las paredes o el techo.
• Mal estado de las tuberías o los bajantes. 
• Filtraciones de agua: aparecen generalmente en forma de goteras o humedades.
• Defectos en los acabados de la vivienda: instalación de puertas, suelos, azulejos en baños, ventanas…

¿Cómo analizar si una vivienda tiene vicios ocultos?

Dado que, como hemos mencionado, no se suelen detectar a simple vista, saber si en una casa cuenta con este tipo de desperfectos no es sencillo. Para analizar si una vivienda en venta tiene vicios ocultos, es aconsejable:

• Llevar a un perito especializado a la visita del inmueble para que analice el estado de la vivienda.
• Solicitar el Certificado de Inspección Técnica de Edificios (ITE) si el edificio tiene más de 45 años.
• Incluir una cláusula en el contrato de compraventa que nos proteja ante vicios ocultos.

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¿Está el propietario obligado a dar a conocer los vicios ocultos de la vivienda? 

Sí. El artículo 1484 del Código Civil establece que «el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella».

Por lo tanto, siempre que los defectos interfieran en la habitabilidad, seguridad o en la comodidad de los futuros compradores, los propietarios estarán obligados a comunicarlos antes de la firma de la compraventa.

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Reclamar vicios ocultos en una vivienda de segunda mano

El plazo para reclamar desperfectos en una vivienda de segunda mano es de seis meses desde la firma del contrato de compraventa. Según el artículo 1484 del Código Civil, para poder reclamar los vicios ocultos se deben cumplir algunos requisitos:

• Ser considerados vicios ocultos: es decir, el comprador no pudo haberlos detectado de ninguna manera antes de firmar el contrato.
• Considerarse graves: de haberlos conocido, el comprador no habría comprado la vivienda o habría pagado menos por ella.
• Existir antes de la compraventa: el comprador deberá poder demostrar que los desperfectos existían antes de comprar la vivienda.

Reclamar vicios ocultos en una vivienda de obra nueva

El plazo para reclamar desperfectos en una vivienda de nueva construcción desde la firma de la compraventa dependerá del tipo de vicio oculto establecido en el artículo 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. En este caso la reclamación se deberá hacer a la empresa constructora.

• Vicios ocultos de habitabilidad: están relacionados con todos aquellos desperfectos en los elementos constructivos o instalaciones, como el aislamiento de la vivienda, su ahorro energético, etc. El plazo para reclamarlos será de tres años.
• Vicios ocultos estructurales: son aquellos que afectan a los elementos que configuran la estructura de la propiedad y de los que depende la estabilidad del inmueble (cimentación, vigas, forjados, muros de carga, etc.). El plazo para reclamar es de 10 años.
• Vicios ocultos en los acabados: están relacionados con los acabados de la obra (pintura, mala colocación de piezas, etc.). El comprador tendrá un año para reclamarlos.

En ambos casos, y si se cumplen con todos estos requisitos, el comprador podrá llegar a un acuerdo por escrito con el vendedor mediante el cual se acuerde una de las siguientes opciones:

• Que el vendedor asuma el coste de todas las reparaciones necesarias.
• Que se reste el coste de las reparaciones del precio de la vivienda.
• Que se cancele la operación y el vendedor le devuelva el dinero al comprador.

En el caso de no llegar a un acuerdo entre las partes, habría que acudir a la vía judicial.

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