¿Qué hacer si hemos comprado un terreno no urbanizable?

Desde que ha incrementado el volumen de personas que se plantean dejar la ciudad para vivir en entornos más sosegados, cada vez más familias se interesan por comprar un terreno para construir una vivienda o instalar una casa prefabricada. De hecho, el 21% de la demanda joven planea irse a vivir al campo de forma efectiva, según los datos extraídos a partir de una encuesta de Fotocasa Research.

Pero ¿qué tener en cuenta al comprar un terreno? Entre las cuestiones más importantes se encuentra la clasificación urbanística del suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable (rústico). ¿Qué hacer si hemos comprado un terreno no urbanizable?

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¿Qué se considera un terreno urbanizable?

Antes de analizar qué debemos hacer en el caso de comprar un terreno no urbanizable, debemos saber qué es exactamente y qué lo diferencia de uno que sí lo es.

Un terreno no urbanizable, también conocido como rústico, es aquel en el que no está permitida la edificación residencial. Es decir, son todas aquellas zonas en las que no se pueden construir edificios ni casas para vivir por su planeamiento municipal, ya que se consideran incompatibles con el desarrollo urbano.

Por su valor natural, paisajístico, forestal o agrícola, en este tipo de suelos se suelen aplicar estas restricciones para garantizar el uso del suelo y proteger el medio ambiente.

Por el contrario, un terreno urbanizable es aquel que, aunque todavía no es urbano y no está desarrollado, cuenta con todas las características necesarias para que en él se puedan llevar a cabo actuaciones urbanísticas previas al levantamiento de casas o edificios.

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¿Cómo saber si el terreno que queremos comprar es urbanizable?

Por todo lo que hemos analizado en el punto anterior, es importante tener en cuenta que si queremos comprar un terreno, la clasificación del suelo es crucial para tomar la decisión.

Antes de comprarlo debemos comprobar la calificación urbanística del suelo para saber si se puede o no edificar en él. Para ello, deberemos acudir al departamento urbanístico del ayuntamiento de la localidad y revisar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y solicitar la cédula urbanística.

Y es que cada comunidad autónoma, provincia o municipio regula las obras en los suelos, dado que la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana otorga a las comunidades autónomas el control de la edificabilidad dentro de sus límites.

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Este documento nos dará toda la información sobre si se trata de un terreno urbano, urbanizable o no urbanizable, así como el resto de las características urbanísticas de la parcela, que nos permitirán conocer aspectos como cuál es la edificabilidad permitida, el tamaño y las alturas máximas, etc. También es recomendable consultar los datos que aparecen en el Catastro, dado que en ellos también constan los usos que se le puede dar al terreno.

¿Qué sucede si el terreno que hemos comprado no es urbanizable?

Si un terreno es no urbanizable, no podremos construir viviendas, ya que estaríamos incumpliendo con la normativa y, en consecuencia, podríamos enfrentarnos a multas y sanciones.

De acuerdo con los artículos 319 y 320 del Código Penal español, construir sin licencia en terreno rústico puede conllevar a multas y penas de hasta cuatro años de prisión, en el caso de suelos rústicos protegidos, y de hasta tres años en terreno rústico común. Además, en ambos casos «podrán ordenar, a cargo del autor del hecho, la demolición de la obra y la reposición a su estado originario de la realidad física alterada».

¿Y qué ocurre si ya existe una construcción en un terreno no urbanizable?

Si el terreno no es urbanizable según la cédula urbanística, no podremos edificar en él. Este tipo de terrenos están destinados a usos agrícolas, forestales o de protección, por lo que no se autoriza la construcción de viviendas como residencia.

En caso de haber construido en suelo no urbanizable, la construcción se considera ilegal, aunque dependiendo de la antigüedad de la construcción y de la ley vigente en cada comunidad, puede haber prescrito la infracción urbanística o existir una excepción para su legalización, si se cumplen ciertas condiciones (edificaciones para explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, por ejemplo). Por otro lado, la colocación de casas prefabricadas también podría estar prohibida, aunque dependerá de la normativa en cada comunidad autónoma.

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