¿Las ventanas son un elemento común o privativo?

Las ventanas de las viviendas en edificios colectivos forman parte de la fachada, un elemento considerado como común según el artículo 396 del Código Civil. Al encontrarse integradas en la fachada, los propietarios de las viviendas suelen dudar acerca de si forman parte de los elementos comunes del edificio o si, por el contrario, se consideran elementos privativos.

Esta distinción implica varias cuestiones. La principal tiene que ver con la responsabilidad de pago de los costes de mantenimiento o reparación, que dependerá de si las ventanas se califican como elementos comunes o privativos. Desde Fotocasa, analizamos cuándo se consideran de uso común y cuándo de uso privativo y cómo te afecta como propietario.

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¿Qué son los elementos comunes o privativos en una comunidad?

De acuerdo con el artículo 396 del Código Civil, los elementos comunes de un edificio son las zonas o elementos necesarios para el uso y disfrute del edificio:

• Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.
• Elementos estructurales.
• Fachadas, terrazas, balcones y ventanas.
• El portal, las escaleras, la porterías, los corredores, pasos, y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, aunque ellos fueren de uso privativo.

Es decir, todas las zonas del edificio que no estén atribuidas como privativas serán consideradas elementos comunes, cuyos costes de mantenimiento y reparaciones van a cargo de la comunidad de propietarios y los cambios están sujetos a la votación de la junta de propietarios o a lo establecido en los estatutos.

Por otro lado, los elementos privativos son aquellos espacios o elementos del edificio que solo pueden utilizar los propietarios. Por ejemplo, las viviendas y locales o las terrazas de uso privado. Según el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores».

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¿Se consideran las ventanas elementos comunes?

Teniendo en cuenta lo anterior, al formar parte de la fachada del edificio, las ventanas podrían ser consideradas elementos comunes, ya que están integradas en la estructura y estética de la fachada.

Sin embargo, esta consideración puede variar en función de lo establecido por la comunidad de propietarios en sus estatutos. Para determinar cuándo las ventanas son elementos comunes, se deberá revisar qué dice el reglamento de la comunidad o los estatutos, documentos en los que se especifica sobre quién recae la responsabilidad de mantenimiento y los acuerdos sobre los criterios de modificación.

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¿Cuándo las ventanas son elementos privativos?

En muchas comunidades de vecinos las ventanas se consideran elementos privativos, cuyos costes de mantenimiento y reparación van a cargo del propietario de la vivienda. De nuevo, para conocer si las ventanas forman parte de los elementos comunes o privativos en una comunidad de vecinos, se deben consultar los dispuesto en los estatutos.

En este caso, las reparaciones o cambios en las ventanas (cristales, cierres, marcos, mecanismos de apertura…) irían a cargo del propietario de la vivienda.

¿Qué implica que las ventanas sean de uso común o privativo?

Que las ventanas de un edificio colectivo sean consideradas de uso común o privativo afecta tanto a la responsabilidad sobre el coste de las reparaciones o a la libertad a la hora de aplicar modificaciones.

• Ventanas de uso común:
  • Reparaciones y sustituciones son responsabilidad de la comunidad de propietarios, asumiéndose mediante la cuota de la comunidad.
  • Los cambios en las ventanas deben respetar los acuerdos aprobados en junta o en los estatutos.
• Ventanas de uso privativo:
  • El coste de las reparaciones, mejoras y sustituciones va a cargo del propietario.
  • Siempre que no se altere la estética de la fachada o se hagan cambios que afecten a la seguridad del edificio, los propietarios pueden aplicar cambios en las ventanas con mayor libertad de modificación.

Si queremos hacer una modificación en las ventanas de nuestra propiedad, lo primero que debemos hacer es consultar los estatutos de la comunidad de vecinos o hablar con el presidente o administrador acerca de la gestión de las ventanas del edificio. Así, podremos averiguar si se trata de un elemento común o privativo, si existen normativas sobre la estética de las ventanas o si la junta ha tomado decisiones previamente sobre los criterios de modificación (color, modelo, diseño, eficiencia energética…).

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