¿Es legal montar un negocio en mi vivienda si estoy de alquiler?

En España hay 3,1 millones de teletrabajadores, el 15% de la población activa trabajadora, según la EPA (Encuesta de Población Activa). No obstante, trabajar desde casa no es lo mismo que abrir un negocio o una tienda con atención al público, sobre todo, si la vivienda es de alquiler.

¿Es legar montar un negocio en una vivienda de alquiler? ¿Hay que avisar al propietario o pedir permisos? A continuación, desde Fotocasa, analizamos las preguntas más frecuentes, desglosando los puntos clave de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la ley que regula los alquileres en España.

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¿Es posible usar un inmueble en alquiler como lugar de trabajo?

Los contratos de alquiler de vivienda habitual, regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, están pensados para al alquiler de propiedades «cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». La mayoría de estos contratos de alquiler están enfocados exclusivamente en el uso residencial de la vivienda, prohibiendo expresamente el desarrollo de actividades económicas.

Lo primero que debemos hacer para averiguar si es posible desarrollar un negocio en la vivienda es revisar qué dice el contrato de alquiler, ya que es habitual encontrar cláusulas como la siguiente: «La vivienda se alquila exclusivamente para ser destinada a vivienda habitual, no pudiendo dedicarla a actividades comerciales, industriales, artesanales o profesionales, ni manipular materias explosivas inflamables, nocivas o insalubres».

En caso de que el contrato no contemple la prohibición del uso del inmueble para uso distinto del de vivienda, de todas formas, habrá que informar al propietario para obtener su permiso por escrito.

¿Se necesitan permisos para montar un negocio en casa?

Por lo general, los trabajadores que trabajen desde casa o los empleados por cuenta propia, siempre que no atiendan el público en el inmueble, no necesitarán permisos para desarrollar su actividad. Eso sí, en los negocios que impliquen atención al público, generen ruidos o requieran de la adaptación de la vivienda (carteles, medidas de seguridad…) se necesitará la autorización del propietario y los vecinos y, además, las posibles licencias de actividad otorgadas por el ayuntamiento.

¿Qué actividades podrían llevarse a cabo en una vivienda de alquiler?

Todo dependerá del tipo de actividad, de lo estipulado en el contrato de alquiler y las normativas municipales, ya que hay negocios que están prohibidos en edificios residenciales.

Estas son, por ejemplo, algunas actividades que se podrían desarrollar en una vivienda de alquiler que no alteran su uso residencial, ya que no implican el tráfico de personas o ruidos:

• Teletrabajo por cuenta ajena o propia (freelancers).
• Clases particulares online.
• Tienda de ropa online sin stock ni visitas de clientes.

De todas formas, antes de montar cualquier negocio en casa, es indispensable investigar las normativas aplicables y las licencias o permisos municipales necesarios.

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¿Puedo abrir una tienda en una vivienda de alquiler?

Abrir una tienda en una vivienda es una actividad que requiere de la atención al público, por lo que precisará, por un lado, de la autorización del propietario por escrito y, por otro, del cumplimiento de la normativa local.

No es imposible, pero sí es más complicado, ya que se deberá realizar una investigación para conocer cuales son los pasos legales para abrir la tienda en la vivienda, modificar el contrato de alquiler e, incluso, adaptar el inmueble (seguridad, rótulos…).

Si el inquilino tiene prohibido expresamente por contrato el uso comercial de la vivienda y, aún así, decide montar un negocio, según el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario podría dar por finalizado el contrato de forma anticipada por incumplimiento del acuerdo.

¿Debo avisar a la comunidad de vecinos si voy a montar un negocio?

Por norma general, en la mayoría de los casos será necesario avisar a la comunidad de vecinos si se va a abrir un negocio en un inmueble ubicado en un edificio colectivo de viviendas, sobre todo si implican la entrada y salida de clientes, lo que podría incomodar a los vecinos del inmueble. Por ejemplo, una consulta médica, un aula para dar clases particulares, una tienda…

Por otro lado, si la actividad no requiere del tráfico de personas, pero supone ruidos, molestias o la instalación de carteles, los vecinos tendrán derecho a opinar. De acuerdo con el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, «Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas«.

¿Qué se puede hacer (y que no) al vivir en comunidad?

En el caso de los profesionales por cuenta propia cuyo negocio no afecte a las zonas comunes (programación, diseño gráfico, gestión de proyectos…), no necesitarán avisar a los vecinos de la comunidad para desarrollar su actividad.