¿Qué pasos debemos seguir para construir una casa de obra nueva?
Construir una vivienda desde cero es un proyecto apasionante, pero también técnico y muy regulado. Para que la autopromoción sea un éxito, es clave seguir un orden claro y entender bien qué implica cada fase, desde el terreno hasta la inscripción final de la vivienda.
1. Comprar un solar urbano y edificable
El primer paso es adquirir un solar que tenga condición de solar edificable, es decir, que cumpla con la normativa urbanística municipal (uso residencial permitido, alineaciones, ocupación, altura máxima, etc.). Esto se consulta en el Ayuntamiento a través de la normativa urbanística y la ficha urbanística de la parcela.
Además, es fundamental:
- Solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar titularidad y posibles cargas.
- Revisar los datos en el Catastro (superficie, linderos, referencia catastral), sabiendo que la información catastral no siempre tiene valor jurídico pleno, pero sí orientativo.
¿Cuánto pesa el terreno en el presupuesto?
No existe una proporción fija, pero en muchas autopromociones el solar puede suponer entre el 30% y el 50% del presupuesto total del proyecto, dependiendo de la zona. En áreas tensionadas, el peso del suelo puede ser incluso mayor que el de la construcción.
Según datos recientes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el precio medio del metro cuadrado de suelo urbano en España ronda entre 160 € y 325 €, dependiendo del tamaño del municipio y la demanda local:
- A cierre del tercer trimestre de 2025, el precio medio fue 167,8 €/m² a nivel nacional.
- En municipios de más de 50.000 habitantes sube a 324,1 €/m², con disparidades importantes entre provincias (Madrid por encima de 800 €/m² y otras zonas por debajo de 110 €/m²).
Estos datos oficiales muestran que en realidad comprar suelo urbano en España tiene un precio que varía mucho según municipio y región.
Impuestos al comprar el terreno
- Si compras a un particular: se paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma (habitualmente entre el 6% y el 10%).
- Si compras a una empresa o promotor: puede aplicarse IVA (generalmente 21%) si es un solar urbano no edificado.
- En ambos casos puede haber Actos Jurídicos Documentados (AJD), con tipos también autonómicos.
- Estos impuestos pueden suponer entre 5.000 € y 50.000 € extra en función del valor del suelo.
2. Estudios previos del terreno: topografía y geotecnia
Antes de proyectar en detalle, es obligatorio realizar:
- Estudio topográfico: define cotas, pendientes y límites reales de la parcela. De 500 a 1.500 €.
- Estudio geotécnico: analiza la resistencia del terreno y determina el tipo de cimentación necesaria. De 1.000 a 4.500 €.
Este punto es clave, ya que un mal conocimiento del terreno puede derivar en sobrecostes importantes durante la obra.
3. Proyecto arquitectónico y contratación de técnicos
El siguiente paso es contratar a un arquitecto, que redactará:
- Proyecto básico (para solicitar licencia)
- Proyecto de ejecución (con detalles constructivos)
Junto a él interviene el arquitecto técnico (aparejador), responsable de la dirección de ejecución material y del control de calidad.
Con el proyecto definido, se solicitan presupuestos a constructoras para cerrar el coste de la obra.
Honorarios habituales:
- Proyecto básico + ejecución: entre 8% y 12% del coste de obra
- Dirección de obra y coordinación de seguridad: 2% – 4% adicionales.
Ejemplo: Si la obra cuesta 200.000 €, los honorarios pueden estar entre 16.000 € y 24.000 € solo por proyecto, más 4.000 € – 8.000 € por dirección y coordinación.
En total, entre 20.000 € y 32.000 € para un proyecto medio.
4. Solicitar la licencia de obra
Con el proyecto visado (según el caso) y la documentación técnica, se tramita la licencia de obra mayor en el Ayuntamiento. Aquí se liquidan tasas e impuestos municipales como el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), cuyo porcentaje varía por municipio.
Sin esta licencia no puede iniciarse legalmente la construcción. Tramitar la licencia en el ayuntamiento conlleva gastos que dependen del municipio.
Costes típicos:
- Tasa de licencia de obra: 2.000 € – 10.000 € (en grandes ciudades puede ser más)
- Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): entre 3% y 5% del presupuesto de ejecución material.
Ejemplo: Si la obra vale 200.000 €, el ICIO puede ser 6.000 € – 10.000 €, más tasas municipales.
5. Ejecución de la obra y dirección técnica
Una vez concedida la licencia:
- Se firma el contrato con la constructora.
- Se inician las obras bajo la dirección del arquitecto y el arquitecto técnico.
- Se realizan controles de calidad, seguridad y certificaciones de obra.
- Calidades básicas/estándar: 1.200 € – 1.600 €/m²
- Calidades medias: 1.600 € – 2.100 €/m²
- Calidades altas o personalizadas: 2.200 € – 2.800 €/m²
Esto incluye estructura, cerramientos, instalaciones (electricidad, fontanería), carpinterías y acabados principales.
6. Final de obra, legalización y registro
Al terminar:
- El arquitecto emite el certificado final de obra.
- Se tramita la licencia de primera ocupación o declaración responsable (según municipio).
- Se otorga escritura de obra nueva terminada ante notario.
- Se inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad y se actualiza en Catastro.
Las mejores casas de obra nueva
En La Zubia, Granada. Para una vivienda de 130 m2, me han dado varios presupuestos que van desde 220.000 hasta 315.000€. Materiales normalitos. Eso incluía además de la casa, el vallado de unos treinta metros lineales y una escalera de acceso a la casa, por estar en una parcela con bastante pendiente. Así que esa media de 900€ m2 no sé de donde lo sacan. A no ser que este artículo sea de antes del 2019.
El problema es que si necesitaras vender la casa conseguirias venderla y recuperar lo que has invertido? Mi madre era de Durcal y hace un par de anos pense en hacerme un chalet alli? pero con las cifras que tu das seria una locura. Gracias por tu opinion.
Hacerse zubietico tiene su valor.
Un artículo totalmente irreal. A 900€ el m2??? Y un solar de 54.000€??? En ninguna ciudad de España consigues ese precio!
Además, en los pasos a seguir, no aconsejan nada bien, ya que antes de comprar un solar urbanizable (punto 1) hay que mirar si tiene cargas(punto 2) si no te puede salir muy caro. En el punto 4 no sólo contratas al Arquitecto para el proyecto, si no que también tienes que contratarlo para la dirección de obra, además del aparejador y un coordinador de seguridad. Estos son figuras indispensables para ejecutar la obra y poder obtener el final de obra.
justo en mi pueblo hay varios solares a 55.000€
no es un pueblo mal situado. pero tampoco hay nada de vida, necesitas coche para todo
2500m^2 de parcela edificable con suministros a pie de finca y acceso rodado desde carretera autonómica. Terreno en ladera con zona llana para construir vivienda de 200m de planta. Vistas a montaña, buena orientación, a 20min de capital de provincia y 30min del mar… 12k eur.
Haber hay, no mucho pero si te sales de las zonas de especulación.
YO PUSE UNA CASA PREFABRICADA Y MUCHO MAS BARATO
Me podrías decir con qué empresa trabajaste?
Donde yo vivo, hay bastantes solares de ese precio para poder construir y la zona está perfectamente comunicada. Es el ayuntamiento de Santa María de Cayón, que está en Cantabria
Provincia Tarragona
Me acaban de dar una horquilla de entre 1300-1600-1900€/m2 calidades normales, medias y altas esto solo para el PEM a esto sumale técnicos e impuestos.
El terreno 94k con impuestos. Se me va una casa de 180m2 construidos en una planta A 520.000 eurazos. Ojo eh?! Que no es broma… Esos 900€/m2 que dicen aquí de que partida son?
Buenas! Sería aprox 520 000 con los impuestos, licencias etc. incluidos ??
Totalmente de acuerdo, este artículo es totalmente irreal. En Barcelona me están pidiendo el m2 a 2.400€ calidad media-alta. Licencia, técnicos, impuestos, estudio geotécnico, etc a parte.
Soy constructor del área de Cataluña, es imposible hacer una casa a 900 €/m2. Por favor informense antes de comprar terreno o pagar proyecto a arquitecto, recibo muhcos clientes que ya han hecho inversión en terreno o proyecto y luego no puede hacer ni la estructura de la casa. Cuenten 2.000 €/m2 una casa normal. Aquí incluyo vallados perimetrales, movimento de tierras y acondiciar un mínimo los accesos del jadín. Estos son importes para casas de 120 m2 construidos. Si compran un terreno con muchas pendientes la movimentación de tierra puede aumentar presupuestos… Es lo que hay, lo siento.
Articulo totalmente irreal, yo me estoy construyendo una casa en los alrededores de Pontevedra, y el coste m2 incluyendo licencia está en 1.650€ con calidades medias-altas
Yo en la misma provincia pidiendo precios teniendo el terreno. Me dicen que menos de 1400€ m. Imposible. Ya paso
De irreal nada. Moveros y encontraréis precios a 900 euros metro y incluso más baratos.
Totalmente. Estamos en época de especulación absoluta.Tienen trabajo de sobra y piden mucho más de lo que vale porque aún así hay gente dispuesta a pagarlo. Pero claro que se pueden conseguir esos 900€/m2 siempre y cuando des con un constructor que no tenga ganas de dar con el pelotazo de su vida. Ya vendrán épocas otra vez en la que se arrastren por construir.
El problema no es de los constructores es del estado si yo gano 1000 cuánto se queda el estado y el que se deja la vida para que otros disfruten es el que la hace ahí está lo botado
Si tu ganas 1000 el estado se queda 20 como mucho. Después bién que te gusta que te atiendan en el medico y que tus hijos puedan ir al colegio. Deja de decir tonterias.
Mentira, el estado se queda indirectamente con un 27% de mi nómina, eso de forma directa, indirectamente seguro supera el 40. Y sanidad ¿Que sanidad, ya se la han cargado?
Correcto!
Quiero pagarme el médico y el colegio, no que me lo pague otro llamado Estado y de paso pillan algo algunos malnacidos
Eso si que es irreal!. 20 euros de cada 1000. Eso sería en la época de Franco. Mira bien que andas muy, pero que muy lejos.
Los salarios menores de 17.644 € brutos anuales están exentos de retención de IRPF y declaración de renta.
En serio?, tú te crees que un constructor, grande o pequeño, tiene ese negocio para ganar menos de 17664 euros al año?. Lo que se está tratando aqui, es que el constructor tiene que cobrar lo que cobra, en parte porque una buena parte de la tajada sela lleva el estado, no estamos hablando del IRPF de una persona con un sueldo casi mísero de 17644 euros al año.
Totalmente de acuerdo.
A los constructores no nos interesa hacer casas unifamiliares a 900 euros porque los números no salen. Si fuese posible las haríamos.Además, ya no tenemos grandes plantillas, sino que subcontratamos a los especialistas, y son estos los que realmente marcan los precios. Encofradores, Instaladores electricidad, agua, clima,.. Hormigón carísimo,…
A quién quieres engañar, con ese precio se gana dinero
Exactamente, totalmente de acuerdo, un amigo mío está haciendo una casa y el precio es aproximado al del artículo
Totalmente de acuerdo , hay empresarios que no saben dar presupuesto , o bien se quedan cortos y a mitad de obra empiezan a pedir más dinero o se pasan una burrada en el presupuesto.
A mí me dieron precio a 700€,para un pueblo cerca de Guadalajara.
Qué constructora? que yo vivo cerca de Guadalajara también.
Puedes decir qué constructora?
Buenas. ¿Cómo se llama la constructora? Yo tengo un terreno en Torrejón del Rey, a 15 minutos de Guadalajara. Gracias.
Faltan datos que no ha dicho como el pago de la fianza que también es un pico, el pago del visado de proyecto y final de obra… Además de que 900€ no es real dime quién te construye por ese precio que lo contrate, aquí en Granada siendo de las provincias más económicas de España el precio del Metro solo de vivienda ronda ya los 1100/1200€ , si le metes piscina y urbanización de parcela te vas facilmente a 1300/1350€ hablando de viviendas de calidades medias completas( suelo radiante, placas fotovoltaicas…).
1300 son los precios medios en la mayoría de zonas del país. 900 es casi imposible, pero ya vendrán las vacas flacas.
En salamanca me han dado precio desde 1600m2 a 2000m2 para una reforma completa 2023 en septiembre, estáis diciendo que eso sale una casa de 150m2 en construirla? Algo no me cuadra
Población cercana a Girona piden 1.800€ metro cuadrado, subió un 30% en 2023 respecto al año anterior. Es el doble de lo que indica este artículo y por los comentarios ya veo que no tiene sentido, me sentía estafado… Aunque todavía un poco…
Hola gente, pues el artículo no está mal. Yo soy fabricante de casas prefabricadas aporticadas de madera y mi precio gama media llave en mano es de 830€ m2, saludos.
Hola, que empresa son ustedes? Me interesa eso de casas prefabricadas. Gracias
Tengo un solar edificable y quería saber si me podiais informar cuanto me costaria, por m2 edificar, contando permisos, arquitecto…
Un ojo de la cara