¿Cómo hacer una reclamación por defectos en vivienda de obra nueva?

Comprar una vivienda de obra nueva no siempre garantiza que todo esté perfecto desde el primer día. Muchas personas descubren defectos poco después de la mudanza: goteras, humedades, suelos mal instalados o grietas son algunos de los desperfectos de vivienda de obra nueva que muchos propietarios descubren al poco tiempo de entrar a vivir.

En estos casos, es fundamental saber cómo hacer una reclamación por defectos en vivienda de obra nueva, conocer los plazos legales para actuar y qué hacer si la promotora o la constructora no responde. Desde Fotocasa abordamos estas cuestiones a través de esta guía.

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¿Qué defectos y desperfectos se pueden reclamar en una obra nueva?

Cuando compras una vivienda obra nueva, es lógico esperar que todo funcione correctamente. Sin embargo, en muchos casos aparecen fallos que afectan a la calidad, el confort o incluso la seguridad del inmueble. 

Estos fallos se conocen como defectos constructivos y pueden clasificarse en tres tipos:

1. Defectos en los  acabados 

Son los más leves y fáciles de detectar. Estos defectos de obra nueva afectan a la estética o al remate final de la vivienda:

• Pintura mal aplicada o desconchada
• Azulejos mal colocados o rotos
• Suelos desnivelados o con juntas mal acabadas
• Puertas o ventanas que no encajan bien
• Arañazos en las puertas

2. Defectos de habitabilidad

Estos fallos afectan a aspectos esenciales del uso diario de la vivienda. Por ejemplo:

• Diferentes tipos de humedades o filtraciones de agua
• Mal aislamiento térmico o acústico
• Problemas en la ventilación
• Fallos en la instalación eléctrica o de fontanería

3. Defectos estructurales o de seguridad

Son los más graves y preocupantes, ya que afectan a la solidez y estabilidad del edificio, pero también son los menos frecuentes. Pueden poner en riesgo la seguridad de quienes viven en él:

• Grietas profundas en muros de carga
• Hundimientos en techos o forjados
• Fallos en la cimentación

Es fundamental no confundir los defectos de una vivienda de obra nueva (vicios constructivos) con los llamados vicios ocultos de la vivienda de segunda mano (no visibles en el momento de la compra). 

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¿Cuáles son los plazos para reclamar obras mal ejecutadas?

Las viviendas de obra nueva están protegidas por una garantía legal para pisos a estrenar que permite a los propietarios reclamar si aparecen defectos tras la entrega. Esta garantía está regulada por la Ley 38/199, Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que establece distintos plazos para reclamar en función del tipo de fallo detectado en la construcción.Los plazos de garantía para reclamar desperfectos en una obra nueva son los siguientes:

• 1 año para defectos de terminación o acabado.
• 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad.
• 10 años para defectos estructurales.

Estos plazos comienzan a contar desde la fecha de entrega de la vivienda, no desde que aparece el defecto. Por eso es muy importante revisar bien la vivienda desde el principio y guardar toda la documentación relacionada con la compra. 

2 años para reclamar en obra nueva

Una vez detectado el desperfecto, solo disponemos de 2 años para hacer una reclamación por defectos en vivienda de obra nueva (aunque la garantía siga vigente).

Por ejemplo, si en el primer año tras recibir la vivienda detectamos un fallo estructural, pero no hacemos nada hasta el quinto año, la garantía de 10 años seguirá existiendo, pero nuestro derecho a reclamar habrá prescrito.

Además, junto a la LOE, podríamos alegar un “Incumplimiento contractual”, si nos centramos en una reclamación por la que se ha incumplido el contrato, y no tanto en la calidad técnica de la construcción. Viene regulado en el Artículo 1964 del Código Civil y cuenta con un plazo de cinco años.

¿A quién reclamar por los defectos constructivos?

La reclamación por defectos en vivienda de obra nueva debe dirigirse al responsable directo acorde a la categoría del desperfecto. Según la clasificación que hemos visto:

• Defectos de acabado: a la promotora y constructora
• Defectos de habitabilidad, estabilidad o estructurales: a la promotora, constructora, arquitecto y aparejador (de manera conjunta y solidaria).

Aunque la LOE establece en su artículo 17 que, en principio, quien hace la reclamación debe señalar directamente al responsable del defecto, en la práctica no se exige que el cliente identifique técnicamente a cada interviniente. Lo habitual es que la reclamación se dirija a la promotora o constructora con la que se contrató la obra, y serán estas quienes, en su caso, llamen a los agentes responsables (arquitecto, aparejador, etc.)

En la mayoría de los casos, será necesario contar con el apoyo de un técnico o un abogado especializado para hacer este análisis correctamente y asegurarnos de que la reclamación va por el camino adecuado.

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¿Cómo hacer una reclamación por defectos en vivienda de obra nueva?

Si tras revisar la vivienda nada más recibirla detectamos los fallos, hay que actuar rápidamente con la reclamación. Para ello seguiremos estos pasos:

1. Listar detalladamente los desperfectos y los acompañaremos de fotos
2. Redactar la reclamación por defectos en vivienda de obra nueva por escrito al promotor: usa una carta formal que incluya:

• Los datos del contrato de compraventa
• Descripción de los defectos, acompañados de imágenes
• La solicitud expresa de reparación

1. Enviar por un medio que deje constancia de la entrega: un burofax (lo más recomendable) o correo certificado.
2. Guardar una copia de todo: conserva una copia del escrito, el justificante de envío y las pruebas.

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¿Qué hacer si la promotora o constructora no arregla los desperfectos?

Lo ideal sería que la promotora o constructora respondiera rápido y solucionara los defectos. Pero sabemos que no siempre es así. Si nos ocurre esto, podemos actuar de la siguiente manera:

1. Dejar constancia por escrito

Se trata de hacer una reclamación formal mediante burofax o correo certificado con acuse de recibo. Así quedará prueba de que hemos informado del problema en plazo y de que hemos intentado solucionarlo de forma amistosa.

2. Solicitar un informe técnico

Para reforzar la reclamación, podemos pedir a un arquitecto o perito que haga un informe técnico detallando: los defectos, su causa, la gravedad, las posibles soluciones, el presupuesto para subsanar estos fallos y, finalmente, el responsable de los mismos. 

Este documento será muy útil si vamos a juicio.

3. Acudir a un abogado especializado

Si no recibimos respuesta o la solución no llega, lo mejor es consultar a un abogado que tenga experiencia en reclamaciones a constructoras y promotoras. Ellos sabrán si podemos reclamar directamente a uno de los responsables o a todos en conjunto (responsabilidad solidaria) y disponen de modelos de reclamación por defectos en vivienda de obra nueva.

4. Reclamar por vía judicial

Como último recurso, podemos acudir a los tribunales. Pero recuerda que el plazo para reclamar judicialmente es de dos años desde que detectaste el defecto, así que es importante actuar con rapidez